每次调研老静安，都会感慨南京西路商业的繁华。
繁华归繁华，调研完的结论与表面的繁华相悖：老静安的楼市没落了。
01
南京西路商圈是目前上海最顶级的商业中心。
从上海滩时代，南京西路这里便要比隔壁喧嚣的南京东路商业业态更高级，在上世纪二十年代就以高级舞厅、咖啡馆、电影院、时装店闻名。
改革开放后，这里也最早引进外资进行了开发，为今天的繁华打下基础。
走在南京西路上，车水马龙人潮涌动， 名表，奢侈品的大牌在阳光下熠熠生辉。
恒隆广场
恒隆广场，中信泰富广场，和梅陇镇广场一直是上海高端消费的黄金三角，恒隆更是全国坪效及品牌层级最高的重奢购物中心，和陆家嘴国金分别抗鼎黄浦江两岸。
除此之外，久光百货、金鹰购物中心、兴业太古汇、静安嘉里中心、芮欧百货都人流涌动。
南京西路也是高能级国际总部的集中地。
以恒隆广场为例，奢侈品集团LVMH（路威酩轩）、KPMG（毕马威）、戴德梁行、也有LV（路易威登）、爱马仕、迪奥的中国总部都坐落于恒隆广场。
2021年，恒隆广场创税101.4亿元，成为上海中心城区首幢税收“百亿楼”。
2021年，南京西路商圈日均客流38万人，人均单次消费2500元；上海全市74%离境退税消费在静安，大多数都在南京西路。
税收方面，南京西路高端服务业集聚带占比静安总税收超过百分之四十。
优秀的数据背后是静安区营造出的优越的营商环境，让各国际大牌企业愿意在静安落户并留在静安。
南京西路的租金也是上海第一梯队水平。
静安区写字楼租金
黄浦区租金
从租金来看，南京西路几大地标商办的租金仍然领先隔壁黄浦一个身位。
除此之外，张园的开业，锦沧文华的改造，老静安的商业仍在迭代升级。
对比于商业的繁荣，老静安的楼市却略显萧条。
02
老静安错过了市中心豪宅的黄金十年。
回顾中国的房地产开发史，2009年是全国楼市的分水岭。
2008年的金融危机后，房地产成了刺激经济的先锋军。
各大开发商以此为起点逐步开始了全国化的进程，在全国核心城市打造标杆项目。
也是这时候开始，上海楼市也真正从产品层面上拉开了豪宅建设的序幕。
今天上海的豪宅标杆，大多成型于2010年到2015年。
古北壹号
在那个没有限价，建筑规范也没那么严苛的年代，开发商敢请设计师，敢堆料，打造了诸多登上媒体封面的顶级产品。
彼时限购政策也并不像今天这么严格，全国涌入上海的高净值人群也愿意为好房子买单。
黄浦，陆家嘴滨江，徐汇滨江，这几个豪宅区也都成型于这个阶段，其中以黄浦区最为典型。
黄浦区今天称得上豪宅的项目有超过三十个之多。
翠湖天地，绿城黄浦湾，融创滨江壹号院，在自媒体极度发达的今天，这些项目在全国都小有名气。
黄浦区豪宅名单
反观静安，十几个算得上豪宅的项目里，有一半还属于闸北。
静安区豪宅名单
前文提到，2010年之后才是豪宅开发的黄金阶段，老静安的主力开发时间恰恰是在2010年之前。
老静安的第一个豪宅项目应该算御品大厦，2004年入市，距今已经接近20年；
南京西路板块的国际丽都城和静安四季苑、江宁板块的枫景苑、豪景苑等标杆项目房龄都超过了10年。
中凯城市之光外立面
当年还没有成体系的豪宅概念，国际丽都城，中凯城市之光里甚至都有些动迁安置房源；
这些项目的外立面多以面砖和涂料为主，经过十几年的风雨洗礼，都在一定程度上脱落老化。
另外，老静安和联洋同样存在车位不足的问题。
路边停车
远中风华园和静安壹号这种比较新的小区车位配比接近1：1。
国际丽都城车位配比1：0.7，豪景苑、中凯城市之光、四季苑等只有1：0.5。
跟今天的豪宅动辄1：2甚至1：3的车位比，的确有些不够看。
九龙仓静安壹号
所谓豪宅区，除了产品好地段好，能不能成为“区”也很重要。
豪宅需要有豪宅的氛围，不成片区，体量太小难成气候。
2010年之后，老静安仅有嘉天汇和静安壹号两个豪宅项目，品质极好，可惜体量太小，没能带动起来整个市场。
在黄浦、徐汇滨江、陆家嘴豪宅遍地开花的今天，老静安显得毫无竞争力。
03
静安恐怕也要错过未来商业的黄金十年。
市中心，黄浦和静安一直并驾齐驱，商业层面，黄浦一直弱静安半头。但是这个优势，未来恐怕要逐渐消失。
黄浦去年宣布，黄浦成片二级以下旧里改造全面完成，自媒体圈有一种说法，叫标志着黄浦的未来也将进入全面豪宅化的时代。
豪宅化是老生常谈，黄浦区未来一定会成为全国第一豪宅区，这没什么争议。
相比于豪宅，我更关注黄浦区的商业和商办。
黄浦区待入市综合体（部分）
嘉里金陵东路项目，露香园二期，复星蚂蚁的福佑地块，太平洋新天地项目，乔家路地块，新湖亚龙项目，包括还没完工的董家渡金融城。
任意一个项目放在郊区都是地标级别的项目，除了人们津津乐道的豪宅部分，这些项目的商办的体量都不小。
未来这些综合体将会连片呈现在黄浦中部，从新天地一路到老西门、豫园、董家渡，成为中国最顶级的商业区+豪宅区。
今天我没没法笃定的讲，黄浦区新增的商办一定能把南京西路pk掉。
但是更新的房龄，横向串联的商业环境，崭新的城市界面，以及大量豪宅导入的来自全国的顶级购买力，分流南京西路的企业和消费者是必然的。
谁说顶级品牌的总部不会搬家呢？
黄浦这几年的经济发展速度有目共睹。十年后，董家渡金融城，黄浦嘉里中心，新天地太平洋广场，都有可能成为百亿楼。
除此之外，新崛起的北外滩，徐汇滨江，都会同台竞技，静安想保持王者地位，面临的挑战非常之大。
04
可能有的朋友觉得苏河湾是老静安的增量。
博哥曾经也对苏河湾充满好感。
还记得刚入行房地产的时候，去看华侨城苏河湾的江景，给我留下了极深刻的印象。
华侨城苏河湾
苏河湾的优势很多，一江一河的交界处，东有北外滩，南有外滩和老静安。
但是苏河湾的体量太小了，再加上七浦路造成的城市界面的破碎，极大限制了苏河湾的上限。
而且，优势某种程度上也是一种限制。
七浦路
七浦路由于历史原因，产权很多都在小业主手里，预计这一片商业将会伴随四川北路和苏河湾很久。
万象天地慎余里
商业层面，大悦城的定位也只是大众化的商场，难谈地标；
刚开业苏河湾万象天地大部分在地下，除了餐饮比较火热，零售并不景气；
未来即将入市的商办，也以旧改街区型商业为主，可以说整体的商业能级并不高。
华润苏河湾中心
商办层面，可预见的是已经建成的苏河湾中心还有未来的安康苑和龙盛华兴新城。
几个整体商办体量不算大，难以成为有影响力的CBD,在黄浦滨江和北外滩的手里抢肉吃恐怕还有些困难。
龙盛福新里
一线沿河的几个豪宅项目的确是很优秀，但是同样，体量太小了，没办法把整个板块整体带飞，也没能导入足够多的高净值人群。
龙盛福新里边上成片的老小区
除了几个豪宅，周边的老小区依然占据着主力位置，很难定位成纯粹的改善片区。
华侨城苏河湾空置的商铺
其实苏州河对于北外滩和苏河湾反而是个天然的阻隔。
外滩的人很多，过了乍浦路桥，外白渡桥，北外滩苏河湾的人流就变得很稀少。
摄于四川路桥
苏河湾的沿河地段，可以看作是商业的死角；目前只有入江口的地方，受益于外滩的人流，相对有些人气。
大区位来看，苏河湾往西的不夜城，往北的中兴路，目前都算是市区的“价格洼地”，难以对板块起到增幅；
北外滩能否起来还尚未可知，黄浦北部苏州河沿线的城市更新也才刚刚开始。
以目前的状态去看，苏河湾最多只能算caz中的二级地段，对标市芯尚且困难，更别提给老静安做增量了。
5
说这么多是老静安的房子不值得买吗？
并非如此，如果是考虑市中心自住改善，老静安的房子反而特别合适。
虽说前文分析说了静安未来发展的一些问题，但只是对未来的一些担忧。
事实上，老静安拥有目前上海最宜居的生活环境。
静安雕塑公园的梅花
生活配套，医疗资源，商业资源，教育资源，居住环境，交通便利度，老静安可以说毫无短板。
20年后这波行情，黄浦豪宅领涨，整个黄浦的二手房跟着水涨船高，抛开对黄浦未来发展的预期之外，这么高的价格里也不乏炒作的影响。
对比之下，老静安品质更优的次新房目前14-18万的次新房价格，就显得很有性价比，可以说没什么水分。
黄浦虽说未来会打造的很繁华，但是落地时间至少要15-20年，眼下到处都是工地，难谈宜居。
而且，对于置业在市区的朋友来说，黄浦的房子其实有些难选，看似适合投资，却处处是坑。
要么特别老特别旧，总价低单价高品质差；要么特别贵特别大，在黄浦买个大三房次新房，基本要三千万朝上了。
老静安恰恰填补了这部分购房需求。
1500万可以买个大两房，2500万可以买个大三房，老破小的价格也比黄浦划算。
对于市区自住改善来说，静安仍是优选。
当然具体的小区情况，房源的性价比各有不同，有具体问题欢迎与我们交流。