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来源：环线房产咨询收集编辑：博儿哥
浦东的购房者很不容易。前些年，本就不多的新房供应指标还被临港拿走了不少。今年是浦东楼市的大年，储备了几十个项目即将入市，应该能一次性给浦东的购房者解个渴。浦东的高能级产业区，除了陆家嘴滨江有很多豪宅，张江，金桥，外高桥核心区的住宅都不多。产业人口外溢，直接促成了几大国际社区的发展和兴盛。唐镇，作为张江产业人口外溢最直接受益的地方，成为了外环外第一个二手房站上十万的板块。唐镇的明星项目，华发半岛华庭和安高申宸院，一直是粉丝群讨论的热点。这两项目一路之隔，2号线唐镇站步行距离约800米，都算妥妥的地铁盘。华发半岛华庭已经在一批次过会，均价70620元/㎡，首推建面约100-130㎡三房四房。投资视角来看，项目紧邻唐镇的标杆绿城玉兰花园，目前二手房的单价已经在10万+。如此对比，新房7万的单价看起来还是很香的。当然绿城的石材外立面和社区环境，这俩新盘铁定比不了；而且学区这个事儿眼下也是不确定的，交付的时候学区范围不知道会不会把这俩项目包进去。单纯作为唐镇的地铁盘，而且是2号线的地铁盘，这俩项目就很值得冲一把；学区不妨当作彩头，如果有的话就当中奖了。我们是上周三去调研的，看下来地块基本没什么动作，以目前的进度来看，二批次估计都上不了。好处是，经过20年的开发，大华把这里打造了整片的成熟居住片区。但因早期规划的局限性，导致了包括动迁房、别墅、洋房、办公、街边商业，各种业态混杂在一个片区内，板块的定位并不清晰。由于产业的缺失，这里很难打造“职住平衡”的氛围，未来增量有限。北蔡这些问题其实是浦东内中环早年“摊大饼”式规划的后遗症。浦东很多地方都是产业一块，住宅一片，站在当年满是荒地的浦东是很合理的，站在今就看出了当年规划的局限性。浦东现在正在打造金色中环，整个金色中环发展带上，北蔡这里的增量来自于“新杨思”规划。新杨思规划，新杨思核心地块围绕着高青路地铁站展开，用地规划基本全部为居住用地、商办混合和公园绿地，主打的是居住、消费和生态。这种定位，其实是一定程度上修正北蔡纯居住定位的短板。北蔡，如果补上产业和商业的短板，整体的价值将会大幅提升。这边即将入市的就是浦开打造的开云艾尚里，这个项目的联动价不好预测。南侧紧邻的浦开&浦发&北蔡项目联动价是8.3万/㎡，但是西侧的仁恒有园的联动价是10.29万/平，浦发新杨思是9.9万/㎡，这个项目预计就是8.3-10.2万之间，姑且就放在800万的范围。项目拟建9栋小高层住宅、14栋多层住宅、将推主力户型约89-185㎡洋房产品，共计678套房源。项目的拿地要求中有全装修比例100%，中小套比例不低于70%。产品设计看效果图蛮有特色的，看效果图很惊艳，而且项目确认采用仁恒物业，符合北蔡片区改善的调性。可能是为了看川杨河的河景，最北侧设计了一排v字形的楼幢，阳台都设计在了项目的北面，略微有些奇怪。浦开&浦发&北蔡联合体拿的小地块，就在开云艾尚里的南侧，2022年9月23去年九月，上海北蔡新城镇开发有限公司以底价62460万元竞得，楼板价27188元/㎡，房地联动价83000元/㎡。这个项目容积率为1.2，限高20米。除了需配建5%以上保障性住房，还要求开发商自持52%用做租赁，可售住宅仅约84套。地块比较小，一半以上的建面又做了租赁住宅，项目南面是成片的拆迁社区，环境一般，相比于其他项目，这个项目质素一般，唯一的优势就是便宜了。如果把森兰分成三个梯队的地段，东靖路东侧国际社区是一梯队，体育公园+商务区东侧的居住区算作二梯队，这里就是既无学区也无商品房的末席地段了。这里的倒挂没法直接对标森兰国际社区的11万+，理性分析，二手9万+应该问题不大。理性预测，这个项目的分数门槛不会高到离谱，60+应该就有机会。居住舒适度来看，这个项目的地段虽不是森兰的核心，但实际上距离都不远，除了学校外，配套全部可以共享；直线距离地铁400米，妥妥的地铁盘；总的来说，600万的门槛+相对不高的积分要求+一定的倒挂，这个项目还是很香的，该出手时就出手，问题不大。港城御桥项目是21年12月土拍，港城集团以底价45.1433亿元成交，折合楼面价13489元/㎡。房地联动价6.25万/㎡。这块地是个科研综合体项目，地块出让面积157921㎡，为混合用地，NH021b-05地块租赁住房，NH021b-09地块普通商品房、办公楼，NH021a-06地块商业用地、办公楼、普通商品房，NH021b-13地块科研设计用地。项目处于御桥板块的边缘，距离11&16号线罗山路地铁站约600米，南侧就是外环高速。这个位置属于御桥里的康桥部分的边缘，被罗山高架和外环夹在中间，位置的确不怎么样。根据出让条件，中小套户型不得低于70%，也这块地主力应该是100平左右的三房户型，总价在600万起。相比于万科的位置和学区资源，这里肯定没法去对标；仁和的高品质预计这里也无法媲美；和该项目临近的小区里，锦绣华都均价约7.5-8万/㎡，品质略差的绿洲康城亲水湾二手房均价约6.7-7.5万/㎡，对比6.25万的联动价，仍然有一定的倒挂空间。该项目自住尚可，周边没什么规划利好，远期升值空间一般，刚需上车可以冲。御沁园六期位于整个大地块的西北角，南面为5期别墅区，东临天然河道，由108套小高层108和52套别墅组成。其中小高层总高18层，2梯2户户型为建面约132-142㎡；别墅为地上3层，有露台和地下室，建面约170-208㎡联排。御沁园算是周浦的标杆项目了，小区自带2500平会所，小区内水系贯穿，妥妥的改善配置。高层预计毛坯5.5-6万的价格，同小区装修后的二手房大概7.5-8万，实实在在有倒挂。问题在于面积比较大，二手房不是很好出手。毕竟140左右的大三房，800万+的二手，大家买二手房的时候，可能还是不愿意买在周浦了。总的来说，自住是个很不错的项目，投资账面收益也可以，出手压力大。这项目去年9月拿地，最近规划方案已公示，将推出11-14F高层产品，指导价5.6万/㎡。东侧是高压线走廊，西侧不远就是公墓，南侧是周浦医院， 比较介意风水的朋友要慎重。项目最近的可以对标的次新房中金海棠湾三期目前二手房挂牌单价也是6.5-7万，对比这边的新房价格有一定的倒挂。项目中小套面积占比要求60%，预计推出99-165㎡三房/四房产品。项目距离地铁口并不算近，项目小环境也一般，预估大概率不会触发积分，对于低分刚需上车的朋友，99㎡户型只需要500多万，还是值得选择的。浦发唐城一期和二期并不在一起，一期紧邻创新中路地铁站，二期紧邻融创未来金融城。位置虽然不及一期，但是毕竟处于唐镇板块，规划有，交通也方便，最重要的是肯定能交付，姑且算在二梯队里。虽说在镇上，但是生活还是比较方便的，北侧紧邻文化公园，西侧600米是山姆会员旗舰店，南侧300米就是镇上核心商业万嘉商业广场，人气还不错。相比于瑞仕半岛璟庭，这里不太能和森兰核心区对标，但是刚需自住上车倒也还好，生活配套健全，开车出行方便；倒挂预期较小，预计分数也不会太高。项目将推出建面约95-147㎡3-4房，户型图如下。项目位于川沙板块的核心区，指导价6.4万/元/㎡。2020年9月一期开盘，当时还没有积分制，340套房源获得了702组认筹，开盘当日即售罄；2021年二期开盘192套，触发积分69.02分（系数0.11），需要80+月份的社保，可见当时的火热。锦绣云澜就在锦绣观澜的东侧，预计推出89-168㎡3-4房，联动价两年未动仍是6.4万/㎡，项目户型图如下。川沙板块的客户中，有很多是本地居民的改善置业。开发商在产品的户型配比中也做了几种大面积的产品，以此来迎合购房者的需求。但对于新上海人群体，刚需上车买在川沙，就需要去慢慢等等一个未来。虽然2035规划中，川沙板块既是主城区又是副中心，但是实际上，川沙最近几年的发展并不快。张江拓展区的概念太大了，大到张江周边一圈都说自己是拓展区，概念炒的火热，但事实上紧邻张江的唐镇和康桥仍有大片的土地空间需要建设。自从浦东并了南汇，发展方向由向东转向向南发展，唐镇的建设开发速度都慢了下来，更别提川沙了。在本地客群的加持下，预计分数也不会低，刚需上车的小伙伴，还是要结合自身情况慎重考虑。川沙还有两个项目，东岸观邸云尚丹霞和浦房川沙项目，联动价也是6.4万/㎡。这俩都在凌空路地铁站的北面，和川沙核心区相同的价格，但基本无配套，也没什么太有价值的规划。佩玛山丘这个项目原本为上海立信会计学院宿舍楼，2018年到期后，被开发商收购后，在原有的基础上加以改建而来。2020年开始销售的一期，全都是改造房源。主力是有41-46㎡1房。64-67-82㎡2房，还有少量复式。由于地块的特殊性，一期的时候，走的是二手房的交易流程。本次二期上市的两栋，是完全新建的，并非和一期一样全部由宿舍改造而来，所以走的是新房的交易流程，单价6万/㎡，毛坯交付。二期虽是新建，但是不知道是方案早已报批还是开发商不大懂行，二期产品做的依旧还是塔楼，面积也做的特别大。不推荐买这里的原因其实非常简单，就是产品错配了，板块能级扛不住这样的总价。115平的户型，完全朝北，就算单价低一些，600多万，你愿意在曹路买一个这样户型的毛坯房不？160的“大平层”户型，上海现在的新房市场很难找到这么差的户型了。而且接近1000万的总价，真的买在这，也是给开发商献爱心了。勉强能看的130户型，750万总价，相信对比之下，大家心里都有更好的选择。中介最近又开始疯狂推这个项目了，就和当年卖一期小户型一样疯狂。希望徐汇滨江壹号的业主，未来金融城一期二期的业主都能顺利交房，购房者真是太不容易了。尼德兰星屿，阳明花园，金雅苑。前两个是老盘新推，金雅苑是纯新盘。外高桥板块是个很不宜居的板块，地处浦东北极，交通天然不方便；生活资源匮乏，这么多年都没搞出一个像样的商业配套，没有优秀的学区，但好在有一所三甲医院；除此之外，板块还有让人诟病的污染问题，高桥新城的河对岸工厂还在那运转着。如果你是本地居民改善，尼德兰星屿和阳明花园所在的高桥新城定位本地改善社区，小环境还算好，该买就买；如果你是外区购房者，建议还是不要选择这里，升值潜力很一般，自住也不舒服。