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来源：环线房产咨询收集编辑：环二先生
“上海内环内、房龄不到20年、品质商品房、电梯板楼、全人车分流、带一梯队学区、可落静安区户口，为什么单价不到10万？是不是可以抄底了？”其实整个不夜城片区都是价格洼地，环线2020年就出过测评，是时候复盘一下洼地填平情况了。其实不夜城不仅是内环洼地，甚至还是中央活动区（CAZ）洼地。即使是不夜城CAZ部分，也有不少单价12万左右的商品房，与老静安、黄浦甚至徐汇都有很大差距。环二近期又深度调研了不夜城，这里发展迅猛，利好一个接一个到来。
2020年这里是洼地，房价不仅比老静安低，还比同属原闸北的大宁低。至今刚好是一个完整的上涨周期，不夜城二手房涨幅30%左右。大宁涨幅平均40%，老静安更是超过45%。意味着不夜城房价更洼了。房价两头高中间低，涨幅两头高中间低，让人不仅怀疑这里是发展空白，规划谷底，是不断走向堕落的边缘地带。2015年静安、闸北合并后，整个闸北都迎来了高速发展。不仅大宁快速成熟，彭浦新村这样的老房子集中地城市界面也焕然一新。两区合并后最受益的是苏州河两岸，这里靠近老静安容易发力，又符合一江一河核心规划，自然的成为了两区合作的第一胎。其实老静安靠近苏州河一线发展也很一般，之前说老静安好更多的是南京西路、静安寺一带，新闸路以北核心资源不多。而且不夜城起点也高，合并之前这里已然是闸北最成熟的区域之一。闸北的精神地标、发展原点是北站街道，然而这里却不易开发，大量老旧房屋近几年才拆迁结束。世纪初发展最迅速的反而是天目西路街道，核心区域就是不夜城。不夜城定位极高，是当时上海的门面工程，毕竟这里靠近上海站。经过十几年开发，这里已经成为集办公、商业、娱乐、居住一体的成熟片区。当然第一代CBD都会面临老化的问题，不夜城的一些商办项目后来遇到了问题，太平洋百货租约到期直接关停。比如已经落地的静安国际中心项目，60万方的体量，两家五星级酒店、5栋甲级办公楼、3栋豪宅，彻底改变了这里城市面貌。
2020年闸北、普陀不少大面积产品滞销，静安天御卖的却不错，正是周边环境改善给了大家信心。超甲级办公楼的落地也带来了不少产业，世界第一大广告公司WPP、全球最大铁矿石集团淡水河谷都来了。其实两区合并后，静安有意的向不夜城这里疏导一些外溢产业，诸如法律相关、出入境服务、外贸企业，静安国际中心这里就有北京盈科律师事务所，上海澳星出入境服务有限公司等等。凯德项目也已经交付，商业部分代替太平洋百货成为大家常去的目的地。甲级办公楼当然也吸引了不少企业，毕竟临河而建。
住宅部分刚开始卖的不好，现在成交单价已经突破23万，现实版曾经对我爱理不理，现在让你高攀不起（2019年才12万出头）。随着龙盛福新里、华发仁恒、安康苑等项目的推进，整个苏州河沿线连成一片，成为扩大版苏河湾。另外这里还有北横通道项目落地、有北广场金融街项目建成。只讲这几年的变化，不夜城不逊于大宁，为什么二手房房价就是起不来（相对而言）？
前面说了众多利好，这里还有另一大优势是距离老静安、黄浦实在太近了。汉中路这里三轨交汇，12号线一站到南京西路、1号线两站到人民广场、13号线三站到淮海中路，与核心地段无缝衔接。老静安也不是所有小区都能步行到南京西路，去其他地方更是需要坐地铁、开车。这样的地段，市区客户应该源源不断的导入过来，毕竟房价低了不只一档。
南广场这里其实办公楼比住宅还多，平日里人山人海，只有周末稍微安静一些。
够得到核心客群，房价却不高，那原因只有一个：留不住高端购买力。除了凯德星贸邸、静安天御，这里就没几个“正经”小区。卓悦居是嘉里开发，带有浓厚的香港风格，却不讨大陆人民喜欢。
小区本就不大，还分成了三个地块，导致每个地块绿化面积都不大，二三期基本没有太多景观设计。楼栋设计成板塔结合，两梯五户，几乎没有通透户型，千奇百怪。东方莱茵临河而建，2003年的产品，定位不是豪宅户型却很尴尬，134平两房、166平才做三房，哪家中产客户敢买？而且入户门一字排开，越看越像监狱。虽然河景漂亮，却找不到对应客群。精文城上城小区体量大、绿化率高，然而靠近南北高架、3号线、铁路检修站，噪音极大。如果你是一个普通中产，预算1500万左右，在这里真的很难选房。
好容易选到中海万锦城，小区品质过得去，发现没学区还得放弃。别说学区没用，至少目前中产还是离不开学区，不信放眼一下上海中环外，哪个房价高地没有学区？往后退一步就是大宁，小区品质高一些、学区好一些、社区环境好一些、商业体量大一些、多了一个三甲医院、多了一个大公园，何乐而不为？如果预算更高，达到2000万左右，老静安的国际丽都、中凯城市之光不都可以，要学区还有静安晶华、静安枫景苑。当然如果你预算更高、脱离了中产的“低级趣味”，在不夜城可以接手凯德星贸邸、静安天御。不夜城的另一个主力客群是租客，他们不需要学区、喜欢热闹繁华甚至可以忍受一些小瑕疵，所以不夜城的租金很高。苏河融景一房可以租到1.7万以上，在上海也是少见。
两区合并后，静安出钱、闸北出地，环二对不夜城尤其是苏州河沿线的产业发展毫不担心。不夜城建了不少新的办公楼、旧有办公楼也在翻新，吸收了不少优质企业。没有学区、居住氛围不浓厚、缺少优质小区等硬伤，决定了这里与中产客户无缘。有学区的，也因为各种问题留不住购买力。比如精文城上城，可以直升市北初中，无奈噪音太大。孩子读书、一家老小同住都需要安静。随着生活水平的不断提高，大家对居住环境、社区品质的要求越来越高，不夜城的劣势就越来越明显。这里产业日渐发达，就业人口越来越多，不夜城却很难把他们留下。或者你耐得住性子，可以淘一下精文城上城东北角的房源，这里噪音小很多。苏河融景、金融街融府房龄新、品质高，能够与大宁、老静安几个商品房错位竞争，还能考虑一下。其他中产小区房价跑赢大宁或者老静安，别抱太大希望。