九、十月在农耕社会为秋收之际，固这两月又被称为金九银十。于过去房地产市场而言，金九银十亦是“大丰收”季节。但随着近几年房地产市场形势发生改变，传统金九银十旺季，却是呈现出一副“淡季不淡，旺季不旺”的景象。

　　今年，济南楼市的金九银十或许要迎来一场“翻身仗”!而“翻身仗”的资本就是近期频吹的政策暖风。

　　从明确首套房“认房不认贷”标准，到引导降低存量房贷利率、优化调整住房信贷政策，再到济南发布重磅消息，取消限购区限购条件、商品住房“拿证即可交易”……一系列房地产政策优化调整，在不断充实政策调控工具箱的同时，也为楼市彻底解开束缚的“枷锁”。

　　“稳市场、促回暖”信号意义明确。对于向来表现稳健的省城济南而言，政策暖风频吹，既有“雪中送炭”之韵味，更有“锦上添花”之疗效……

　　率先迈出，依旧稳健

　　8月25日，两则住房相关政策备受关注。一是三部门将首套房贷款认定“认房不用认贷”纳入“一城一策”工具箱供各城市选用，另一个则是三部门支持居民1年内换购住房退回售房个人所得税优惠政策延续。

　　“认房不认贷”施行初衷是为精准满足购房者卖旧买新、卖小买大、卖远买近等置换购房刚性需求，而事实上，济南关于“认房不认贷”早就已经迈出这一步，并且实现稳稳落地。去年5月济南先是推出新政，将限购区域此前住房套数“认房又认贷”的认定标准调整为“认房不认贷”。去年9月，济南在进一步调整楼市政策时则调整了限购区域，仅在二环以内的历下区、市中区继续执行限购政策。直到今年9月11日，时隔一年济南再放“大招”，取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。至此，济南楼市限制性调控工具已全部解除。

　　对于北上广等一线大城市而言，“认房不认贷”属于楼市新政，但是对于省城济南而言，该项政策是对过去优化楼市政策勇于尝试的“肯定”。

　　当然，除了发声调整优化楼市政策，济南官方更是频频打出实事“组合拳”，不仅发放了5000万元“真金白银”置业消费券，还开办了济南夏季房展汇，取得了10天时间成交房源近4000套的“佳绩”。

　　一系列“利好”政策的推动下，济南楼市上半年表现“亮眼”。根据济南市房地产业协会发布的数据显示，2023年上半年，济南新建商品房销售9.00万套，面积749.53万平方米、同比增长5.04%，销售金额991.92亿元、同比增长17.67%。其中住宅销售4.11万套，面积544.72万平方米、同比增长17.88%，均价为14981.91元/平方米、同比增长9.20%，销售金额816.10亿元、同比增长28.73%。

　　无一例外，济南楼市上半年各项数据同比均为增长。

　　解“难题”是为了提信心

　　提振购房信心，就能促进房地产市场企稳回升。

　　当下大部分购房者普遍有两大“焦虑”，一是首付门槛太高，想要买房却难以触及。另一则是贷款利息太高，交得起首付，还贷款却“压力山大”。

　　8月31日，在市场“千呼万唤”声中，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布两则通知，明确了下调最低首付款比例政策下限和存量房贷利率下调政策。一石激起千层浪，两则通知瞬间解决了购房者两大“难”，而央行此举也被业内普遍称为史上罕见的“天花板”政策。

　　春江水暖鸭先知。政策力度究竟大不大?最先感知的就是身居一线的开发商。

　　在央行官网通知发布当晚，房产中介以及置业顾问们就在朋友圈刷起了屏，而各家银行的个贷经理也是不断收到购房者咨询短信。次日，开发商的海报全部制作完毕，铺天盖地的宣传语无疑为市场营造出“热烈”的气氛，有开发商更是打出了“楼市松绑力度10年之最，置业正当其时”的口号。

　　过去，开发商即便摇旗呐喊，所带来的引流效果仍然不尽如人意。但此次政策信号的加持，则成为了购房者涌入市场的“底气”。“央行发声后仅3日时间，售楼处回温明显，到访量抵过去一周。”济南市天桥区一楼盘营销负责人称，该政策尤其适用那些首付款有压力人群，降低了首付门槛，自然会吸引他们“入场”。多家楼盘表示，自央行发声下调最低首付款比例和存量房贷利率后，到访量环比增幅明显。尤其呈现出热销盘更“热”，冷清盘“回暖”现象。

　　当然，挂靠于新房市场，二手房市场亦有“升温”表现。9月11日，济南发布新政宣布“商品住房取得不动产权证后即可上市交易”。济南市高新区奥体中路附近一中介机构工作人员透露，新政发布当天，他们中介机构就已经接到十几个咨询电话，有房主更是中午第一时间跑过来登记信息挂房源。“市场上未满足两年交易时间的房源还是比较多的，预计新政出台后一段时间，济南二手房挂牌量会迎来较为明显的上涨。”

　　多家房产中介机构称，当下房地产市场出现新变化，二手房销量与新房销量之间正在逐渐缩小差距。“新政对提振购房者信心作用较大，他们正在慢慢释放其自身购房需求。”有中介机构称，二手房销量近几个月较新房回暖更为显著。官方数据显示，今年前7个月，济南已经成交二手住宅4.4万套，超过去年全年成交套数4.21万套。

　　截至目前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等四大行已经发布了降低首套住房贷款利率调整细则。业内普遍认为，该政策正式落地后，购房者享受到降息优惠，后期将再次提升他们的购房信心。

　　未来可期，未来正“来”

　　自2016年年底中央经济工作会议首次提出后，“房住不炒”的主基调延续至今。房价随着真实的供需关系将慢慢回归合理水平。日前召开的中央政治局会议对当前的市场形势给出了最新判断，即“供求关系发生重大变化”，同时对下半年调控政策走向定调，即要“适时调整优化”。

　　随后，一项又一项的优化房地产政策被纳入政策“工具箱”。从官方定调到政策出台，从明文通知到政策落地反馈，短短一个多月的时间里，政策的积淀让济南楼市暖意十足。

　　当政策信号打响第一枪，开发商成为了冲锋的首要角色。据不完全统计，自9月开始，济南雪山、唐冶、西客站、盛福、南北康等片区陆续会有新项目入市，亦或是有大型推新计划。个别房企为迎合政策，更是推出“换新购”交易模式试点，通过联动第三方机构帮助购房者快速“卖旧房，买新房”。

　　“目前政策利好不断，根据市场后期反应，适当的时候我们会做出一些促销优惠的大活动。”济南槐荫区一楼盘营销负责人称，必要时候，开发商会通过“抢跑”快速占据下半年市场份额，而这对于购房者而言绝对属于“利好”。

　　业内普遍认为，近两个月来中央密集发声释放利好信号，截至目前一线城市已全面落实首套房“认房不认贷”，未来各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措。随着9月季度末恰逢营销旺季，整体新房成交规模有望止跌企稳。

　　正如著名经济学家任泽平发文称，若后续各地尽快落实有力的稳楼市政策、房企加速推盘以及居民购房信心逐步恢复，金九银十或将迎来结构性行情。

　　政策面友好招手，市场新周期即将开始，该来的正在路上。（来源:济南宣传）