立春已至，楼市的春天还远吗？
经历2022年的深度调整期以及疫情放松管控后，作为回归国民经济支柱产业的房地产业，在供给侧融资侧“三箭齐发”等措施的相继刺激下，迎来时代新机遇。
2023年的房地产市场走向如何？买房置业如何把握先机？【楼市瞭望】定期设定楼市话题，对话行业专家学者、资深地产人，探寻答案，发现趋势。2月，我们聚焦“楼市小阳春”。
2023年春节期间，全国春运客流总量达到2.26亿人次，全国国内旅游出游3.08亿人次，实现国内旅游收入3758.43亿元……从数据来看，今年春节消费领域复苏明显。
春节期间，全国及成都楼市表现如何？今年楼市“小阳春”会出现吗？各地旅游升温带动文旅市场发展，2023年旅游地产能否迎来高点？
本期【楼市瞭望】，我们对话吴江先生。
嘉宾
吴江
四川中原地产研究院院长、四川中原策略中心总经理
01
今年春节楼市整体表现如何？
热度较低，二手房上涨、但新房明显降温
今年春节是疫情放开后的第一个春节，回家过年是大流，旅游过年也集中释放，多数一二线城市人口外流明显，客户流动性增强。
“但市场处于下行调整阶段，经济好转预期尚待建立，成都春节期间外出及返乡占比大，新房到访、成交较节前及去年普遍下滑，整体热度较低，跟全国整体市场基本吻合。”吴江谈到。
他指出，二手房方面春节期间重点城市带看量较去年上涨三成，成交上涨近六成。但新房方面整体看较春节前有明显降温，较去年春节也有下降：一方面多数楼盘推盘积极性不高，优惠力度基本延续不变，到访量有所修复，但购房者多保持观望，实际成交普遍相对较少；另一方面部分三四线城市返乡置业放量，实则源于疫情管控全面解绑之后需求的延迟性释放。
02
今年楼市会出现“小阳春”吗？
市场修复时间长，仅部分一二线城市有望
房地产市场在疫情后已经经过较长时间的调整。去年四季度以来，房地产供需两端政策支持力度不断加大。今年1月，全国住房和城乡建设工作会议为今年房地产政策定调，增信心、防风险、促转型成为工作重点。
“如‘三支箭’、金融‘16条’、首套房贷款利率动态调整等频繁的政策利好，目的是力促房地产与金融正常循环，在动态调整中寻求市场平衡，给开发商信心，给购房者信心，化解楼市风险，促进安全交房，探索房地产新的健康发展模式。”
吴江认为，供需两端政策加快落实，在全国相应配套政策的支持下行业将回归正常，如成都在内的少数住房需求旺盛的一二线城市有望率先复苏出现“小阳春”，但大部分城市受经济环境和房价预期的影响较大，修复时间更长。
“疫情管控的全面放松与多项经济刺激措施的叠加作用，将促使宏观经济面持续复苏向好，但恢复驱动力仍来自政策端，而非市场主体的内生性变化，离实质性扩张还有明显距离。”
在他看来，短期内房地产支柱产业地位不变，购房者信心的修复仍然与中国的宏观经济密不可分，改善需求、征拆更新、城镇化及区域集约发展带来的需求，市场的长期需求仍然存在。他预测，在政策的持续推动下，商品房销售量价预计将在2023年二季度，2023年需求端有望逐步趋稳。
03
2023年旅游地产能否迎来高点？
部分升温，整体是一个逐步孵化的过程
今年春节，海南、云南等地旅游火爆，出行热带动当地文旅康养地产热度升温。以西双版纳为例。春节期间西双版纳全州接待游客同比增长554.51%，旅游总收入同比增长343.04%，域内项目到访率、签约率多有上涨趋势。
在吴江看来，西双版纳本身具有较好的生态、地理优势和文旅产业规模，随着管控放开和《去有风的地方》的热播，今年春节又恰逢西双版纳70周年州庆，丰富的业态、较低的房价及政策的支持，加速了疫情管控全面解绑之后需求的延迟性释放。不过他认为，待效应消退，热度或将会有一定的回落。
随着经济深度修复，我国旅游市场前景广阔。据相关部门预测，未来3年，我国旅游直接投资累计将超过3万亿元，并将形成10万亿级支柱产业，未来度假旅游逐渐成为人们的一种常态化生活方式。以春节“开门红”起势，2023年旅游地产能否迎来高点？
吴江认为，当前房地产行业经历“寒冬”阵痛，转型已是势在必行，房地产开发商将转向多元化发展，主打以生态环境为卖点的文旅康养地产，作为房地产行业的细分市场将开启新的发展周期，但有一个逐步孵化、培育、调整的过程。
他指出，除了旅游市场的迅猛发展，我国老龄化趋势也是文旅康养地产发展的重要背景。近年来有购买能力的养老度假需求从风起青萍渐成滚滚大潮。去年包括万达、恒大、融创、中冶置业在内的一批知名开发商都在具有稀缺性的旅游目的地布局，这类以生态环境为主要卖点的地产形态正在逐步升温。