风口财经记者 张亭旺

　　5月17日，国家统计局发布的70城房价数据显示，4月70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落。

　　风口财经注意到，4月，青岛新房价格环比上涨0.2%，较前一个月（0.5%）涨幅有所回落，但从去年12月以来，青岛新房价格已实现5连涨。相比之下，青岛二手房价格结束了此前两个月的涨势，4月由涨转跌，较去年同期累计下降2.8%。

　　新房、二手房“悲喜不同天”，是近期楼市出现的新变化。与此同时，二手房挂牌量大增给楼市带来了价格下降的新风险，而且投资端“恶化”正成为拖累楼市复苏的重要因素。

　　专家表示，地方城市要继续重视销售端信心的提振，部分城市需警惕下行风险，防范出现过冷和降温的新情况。

4月房价涨幅整体回落

　　4月，70个大中城市中，商品住宅销售价格比前一个月上涨城市个数减少。

　　数据显示，4月，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有62个和36个，比上月分别减少2个和21个，二手住宅减少个数较多。

商品住宅销售价格环比上涨城市个数

数据来源：国家统计局 风口财经制图

　　除了数量的变化，商品住宅销售价格比前一个月整体涨幅回落。

　　从新房看，4月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月略扩0.1个百分点；二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。

　　从二手房看，环比整体涨幅回落更为明显。4月份，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.3个百分点；二三线城市二手住宅销售价格环比均由上月上涨转为持平，分别回落0.3和0.2个百分点。

各等级城市商品住宅销售价格环比变动情况

数据来源：国家统计局 风口财经制图

　　可以看出，在经历一季度的强复苏后，4月份市场复苏动能减弱。

　　“需要注意的是，相较于新房，二手房高位回落的态势更为明显。”诸葛数据研究中心高级分析师陈霄分析称，在经历了前两月大幅回涨后，市场从强复苏转入弱修复阶段。

　　易居研究院研究总监严跃进指出，冲劲减弱，或者说复苏节奏过慢，很大程度上说明要防范市场转冷、易冷的新情况。各地要继续做好对一季度房价企稳工作的成果巩固。

青岛新房房价涨幅第10

　　4月，青岛新建商品住宅环比上涨0.2%，二手住宅环比下降0.3%。而与去年4月相比，青岛新建商品住宅同比上涨2.2%，二手住宅同比下降2.8%。

　　风口财经注意到，尽管新建商品住宅较前一个月涨幅有所回落，但自2022年12月以来，青岛新房价格已实现5连涨。

　　相比之下，青岛二手住宅则结束了前两个月的涨势，4月由涨转跌，环比下降0.3%，同比下降2.8%。

数据来源：国家统计局 风口财经制图

　　如果与去年4月相比，青岛新建商品住宅价格同比上涨2.2%，在70城中排名第10。如果从今年前4个月来看，青岛新建商品住宅价格累计上涨了2.0%，在70城中排名第9。

图片来源：国家统计局

　　整体上看，青岛新房住宅房价涨幅较上月收窄，但回暖的大趋势不变。

　　据贝壳研究院此前发布的数据，4月，青岛新建商品房住宅成交6513套，环比下降46%；成交均价为16382元/㎡，环比上涨12%。

　　青岛二手住宅价格的降温迹象比较明显。贝壳平台数据显示，青岛二手房市场上，新增挂牌量已经连续第三个月维持在1.5万套左右，4月青岛二手房挂牌量新增14767套。二手房大量“抛售”确实带来了价格下降的新风险。

　　当然，这并不是青岛一城的情况。

　　严跃进表示，近期二手房市场确实存在房东降价销售、房源挂牌明显增加等情况。各地要重视此类问题，积极化解二手房交易矛盾，包括税费成本降低、中介费用降低等，以促进二手房市场的盘活和有序运行。

部分城市需警惕下行风险

　　眼下，楼市仍在复苏中前行，不过一些新的变化也开始出现。

　　5月16日，国家统计局发布1-4月份房地产开发投资与销售数据，投资端与销售端走出不一样的发展曲线。

　　从销售端来看，1-4月，新建商品住宅销售面积同比增长2.7%，已经连续两个月正增长。销售额同比增长11.8%。

图片来源：国家统计局

　　销售金额增速明显快于销售面积，也说明市场在转好过程中居民购房信心被带动，尤其是一线和热点二线城市，买涨不买跌预期下市场带起了一波销售潮。

　　根据销售数据测算得出，1-4月全国新建商品住宅涨幅为11.1%，已经连续3个月上涨，且涨幅连续2个月扩大。

　　但楼市复苏根基并不稳定，最明显的就是开发投资端。1-4月份，全国房地产开发投资额同比增速为-6.2%，相比1-3月-5.8%的增速继续恶化，并继续成为经济复苏的主要拖累因素之一。

图片来源：国家统计局

　　此外，央行数据显示，4月份，居民住户贷款减少2411亿元，其中，短期贷款减少1255亿元，中长期贷款减少1156亿元。居民中长期贷款的主要构成就是个人按揭贷款。从过往数据来看，这是仅次于2022年2月和2020年2月的历史低值。

　　对于后期楼市，陈霄认为，地方城市要继续重视销售端信心的提振，部分城市需警惕下行风险。预计5月市场大概率延续稳定运行态势，较4月波动幅度不会太大。

　　严跃进则指出，各地要继续做好对一季度房价企稳工作的成果巩固。若没有其他原因，今年6月份房价指数同比将转正，各地要朝着这个目标做好工作，防范出现过冷和降温的新情况。