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烂尾楼问题当引起重视

据媒体报道，近期，国内部分地区发生“烂尾楼业主公告强制停贷”事件。

按揭贷款买房，涉及开发商和业主之间的商品房买卖关系，银行和业主之间的抵押按揭贷款关系。楼盘烂尾，涉及业主和开发商之间的房产买卖纠纷；业主停贷，涉及业主和银行之间的借贷纠纷。

在预售房销售中，业主支付首付款并与银行形成债务关系，开发商占有使用业主支付的首付款和按揭贷款，银行享有房屋的抵押权和对业主的债权。这其中，只有业主的权利是完全滞后的。一旦楼盘烂尾，业主既无法取得房子，又需要继续偿还按揭贷款，权利与义务出现失衡。

“烂尾楼业主公告强制停贷”事件中，失衡的核心问题在于“楼盘烂尾”了。楼盘烂尾的一个直接原因在于开发商资金断裂。而事实上，为了规避楼盘烂尾情况的出现，相关部门对商品房信贷业务管理、预售资金监管方面一再做出明确而严格的要求。

早在2003年，央行就在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确表示，只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款；企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金。2010年，住建部在《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》中也明确表示，商品住房预售资金要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品住房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

如果银行和开发商都能严格遵守相关规定，一个不愁卖的楼盘应不至于出现烂尾。而在实际运作过程中，一些房地产开发企业为了追求资金利用最大化，盲目扩张、隐性举债，甚至逃避监管，为楼盘完工埋下了重重隐患。而预售资金调拨流动绕不开银行，银行依规履责就显得举足轻重。

针对此次事件暴露出的预售房制度执行过程中存在的现实漏洞，各地应立即拾遗补缺，加强对房地产开发商的监管，严格区分企业等级，匹配项目需求，使其没有投机取巧或逃避监管的空间；强化和优化完善商品住房预售资金的闭环监管和使用，分阶段科学合理核拨；银行应严格落实金融监管要求，严格管好预售资金，杜绝被套取或挪用。同时，建议加强预售资金监管透明化管理，让这笔本属于业主的资金，能够在业主的监管下调拨流转。

    善除害者察其本，善理疾者绝其源。找到“楼盘烂尾，业主停贷”问题的症结，方能治其根。（孤云）