风口财经记者 刘晓

　　据央行网站1月5日晚间消息，近日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

　　同一天，住房和城乡建设部部长倪虹表示，对于购买第一套住房的要大力支持，对于购买第二套住房的，要合理支持，对购买三套以上住房，原则上不支持。

　　专家表示，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，有助于丰富“因城施策”“一城一策”政策工具箱的深度、广度和覆盖面，2023年应进一步加大差别化住房信贷政策实施力度。

支持刚性住房需求充分有序释放

　　根据本次发布的《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（下称《通知》），自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

　　《通知》明确，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

　　易居研究院研究总监严跃进在接受风口财经采访时表示，房价持续疲软的城市，可以在后续自主决定房贷利率下调的空间，这就相当于此类城市的房贷利率可以比其他城市做得更低。此次政策提及了“阶段性”一词，其含义是，房价若是持续疲软则可以落实此类权限；但若是房价重新复苏或过热，则需要暂停此类权限。这就说明此类政策将基于房价或市场走势进行阶段性的调整。

　　在严跃进看来，此次政策充分体现了一个重要的思路，即2023年信贷政策要继续宽松，尤其是要强调对购房刚需进行保护和支持。此次政策强调了首套房，其包括一手房和二手房。商业银行信贷投放、房企项目营销、中介机构推荐房源等都要主动研究此类政策，积极对首套购房者宣传此类政策，以更好释放政策效应。

　　仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟在接受风口财经采访时表示，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，是对房地产调控措施的接续政策工具。这一机制安排明确了评判标准和操作细节，有助于丰富“因城施策”“一城一策”政策工具箱的深度、广度和覆盖面，从而支持刚性住房需求充分有序释放，通过建立长效机制促进房地产市场平稳发展。

　　招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼在接受风口财经采访时表示，建立首套住房贷款利率政策动态调整机制，是差别化住房信贷政策的具体体现，具有积极意义。一是有利于“因城施策”，授权地方政府根据本地房地产市场情况调整首贷房贷利率下限；二是有助于地方政府和金融机构及时、灵活地根据市场变化情况，对首套房贷利率下限进行适时调整；三是有助于降低居民住房消费负担，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

促进区域楼市需求加快恢复

　　根据通知，房价疲软城市的标准即新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市。根据国家统计局全国70城房价指数数据，最近3个月房价持续下降的城市共有38个。

　　其中二线城市13个，分别为大连、福州、哈尔滨、兰州、南宁、厦门、沈阳、石家庄、太原、天津、武汉、长春、郑州。而三四线城市为25个，分别为蚌埠、北海、常德、丹东、桂林、惠州、吉林、济宁、金华、锦州、九江、洛阳、牡丹江、平顶山、秦皇岛、韶关、唐山、温州、无锡、襄阳、徐州、扬州、宜昌、岳阳、湛江。

　　严跃进表示，此类城市有几个特点。一是房价疲软城市数量明显增多。此前2022年首次改革的时候，统计的城市数量为23个，而当前统计则增加为38个。这意味着各地更要主动降低房贷利率。二是从城市名单看，二三线城市均有一些典型的疲软城市，比如说二线城市的天津、太原、郑州等，三线城市的惠州、金华、徐州等。这要求各地参照此类城市的能级，对同类的城市也要落实相似的政策，即房贷利率下限下调或取消的政策。

　　董希淼指出，首套住房贷款利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而不是首套房贷利率，房贷如何定价仍由银行与客户商定。在当前房地产市场较为低迷、居民住房消费需求不振的情况下，预计多数银行对多数客户将实际执行房贷利率下限。未来一段时间，首套房贷利率下限可能在3.5%-4.1%，此前7折房贷利率最低到3.43%。

　　光大银行金融市场部分析师周茂华对风口财经记者表示，央行出台首套住房贷款利率政策动态调节机制，使得机构能更为灵活根据市场情况进行调整房贷利率，促进区域楼市需求加快恢复。周茂华还指出，该政策有一定门槛，且限于首套房，国内继续因城施策，拓展各区域稳楼市政策空间，同时政策意在支持楼市刚需；这样调整仍属于阶段性政策，让各区域稳楼市需求政策更加灵活。

三类住房需求要有精准政策

　　1月5日，住建部部长倪虹在接受总台央视记者的专访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。

　　“这是从需求的分类角度做了分析，构建了三类住房需求的差异化政策。尤其是从住房套数的认定角度落实了政策。这也意味着后续在住房套数的认定方面，各地会有各类新的政策。住房套数的认定标准不同，则会对购房适用的政策产生不同的影响。”严跃进表示，从实际操作中，在第三套住房的认购方面，各地的政策略有差异。部分城市实际上还是落实了相对宽松的政策，但这一点也不矛盾，关键是对于此类购房需求是否是投资投机需求如何界定。

　　严跃进认为，此次政策的重要意义在于，其为2023年住房工作和两会住房政策明确了总的思路。尤其是首套房的政策支持力度明显加大，这也是基于住房市场对内需和防风险两个领域的重要作用。相关房企和金融机构要积极学习住建部住房政策内容，主动让业务推进具有正确的方向和科学的应对。

　　董希淼对风口财经表示，2023年应进一步加大差别化住房信贷政策实施力度，加快采取下调首付比例、取消“认房又认贷”、降低贷款利率等措施进行优化。目前住房信贷政策调整，主要集中在支持刚性住房需求，应在如何更好地支持改善性住房需求方面采取更有力的支持措施，二套住房贷款利率下限也应进行适当调整。对限购政策，也应适当调整，如适当放开一二线城市限购政策，允许结清贷款的居民购买第三套住房。