从11月1日起，我市将正式施行《洛阳市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》），围绕业主、业主组织和物业管理委员会各方职能，明确物业服务人的管理责任和相关权限，为居民营造整洁、安全、文明、和谐的生活环境，守护居民家门口的幸福。

记者结合居民关注的各方权责、物业服务与管理范围及老旧小区基本物业服务等重点问题，采访市人大常委会法工委有关负责人，进行详细分析与解答。

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物业服务人由业主大会或业主依法共同选聘

根据《条例》规定，业主大会由物业管理区域内全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。

《条例》规定，业主大会或业主依法共同决定选聘、解聘物业服务人，筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分用途，或者利用共有部分从事经营活动及其所得收益的管理、分配与使用等。

此外，《条例》还明确，业主大会会议可以采用现场或者互联网等方式召开；采用互联网方式实名表决的，鼓励通过市物业管理行政主管部门建立的物业管理电子信息平台进行投票。

“业主大会作出有关事项决定时，需要结合具体事例进行分析，至少经由房屋专有部分面积过半数且人数过半数的业主表决同意后，方可实施。”市人大常委会法工委有关负责人介绍。

若物业管理区域内未能成立业主大会或未能选举产生业主委员会（业主大会执行机构），业主代表及街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会、建设单位等代表可组织成立物业管理委员会，代行业主委员会相关职责。

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物业服务人这些行为属违法行为

如果小区内还未成立业主委员会，该如何引入小区物业服务人？《条例》明确规定，建设单位需要通过招投标或竞争性谈判方式选聘前期物业服务人，并签订前期物业服务合同。对于分期开发的同一小区，需要签订内容一致的前期物业服务合同和临时管理规约。

“这样一来可以保障小区居民尽早享受物业服务，优质物业服务人可保证服务的连续性，服务水平低下的可及时进行更换。”市人大常委会法工委有关负责人表示。

此外，为了进一步规范物业服务定价，形成良性的市场竞争机制，《条例》明确，除了实行政府指导价的物业服务，其他物业服务均实行市场调节价，相关收费遵循合理、公开、费用与服务水平相适应、优质优价的原则。

“以市场化定价督促物业服务人自觉提升服务水平和服务标准，从而淘汰劣质物业服务人，让居民真正享受优质物业服务。”该负责人说。

此外，《条例》对物业服务人的职责进行明确。针对大众普遍关注的公共空间商业化利用、物业服务费使用情况等，业主享有知情权，物业服务人要及时进行公示。擅自利用公共场地、共用设施设备等进行经营，占用业主共有停车位，未将利用公共空间所赚取的收益列入公共收益的行为均属违法行为。

“物业服务人采取停电、停水、停热、限制使用电梯或变相限制出入等方式催交物业服务费属违法行为，居民可依法维权。”该负责人补充道。

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对老旧小区改造费用进行了规定

“老旧小区改造是我市城市提质工作的重点，此次我们在立法过程中多次深入老旧小区进行调研、暗访，发掘小区居民最主要的需求，以法律条文对其进行规范。”市人大常委会法工委有关负责人介绍，《条例》明确提出，对建成时间较长、标准较低、配套设施不健全、失养失修失管、不具备实施市场化物业服务条件的老旧住宅小区，其所在的街道办事处、乡镇人民政府可组织实施基本物业服务。

《条例》规定，老旧小区的道路、照明、绿地以及文体、安全防范等配套建筑、设施设备的改造建设资金，将由政府负责，而业主专有部分的设施设备改造支出则由业主承担。

“此次我们对老旧小区改造费用进行了规定，进一步降低业主需承担的改造费用，提升改造积极性。”该负责人介绍。

此外，《条例》明确，可利用物业共有部分、共用设施设备经营所得公共收益，补贴物业服务费。向业主收取物业服务费以及利用公共收益补贴后仍然不足的，县、区人民政府在一定期限内给予补助。

《条例》还对老旧小区加装电梯、选聘物业服务人等进行规定，全方位提升老旧小区品质，改善居民生活质量。

洛报融媒记者 李雅君 通讯员 张艳艳 王亮

来源：洛阳晚报