☑本社记者 田雄 □陈厚萱

□通 讯 员 谢婷婷

近年来，福建省厦门市集美区人民法院针对审判执行实务中发现的问题，深挖根源、找出症结、剖析原因、对症下药，聚焦批量性房屋租赁合同纠纷中存在的争议集中、执行腾退难、衍生纠纷等“痛点”，开出司法建议，促进企业规范经营管理，以司法建议“小切口”发力，切实写好社会治理“大文章”。

望闻问切，抓争议焦点“主证”

“违约金重复计算太不合理了！”

“是啊，而且违约金也太高了。”

集美区法院调解室内，一起系列房屋租赁合同纠纷的承租人说道。

该案中，出租方某建设发展有限公司系本地国企，长期经营对外批量出租房产业务，2023年以来，该公司房屋租赁合同纠纷呈上升趋势。

承办法官林达认真查阅卷宗，与双方当事人详细沟通后，发现该系列案件均存在房屋租赁合同违约条款不合理、催讨期限不规范、双方违约责任不明晰等问题。

“案件合同标的小、双方争议不大，直接判决很简单，但不利于后续执行，还可能增加原被告双方的诉累。合同中关于违约金的约定存在多次计算且标准过高的问题，不仅增加案件难度，也难以获得法律支持。”林达说，“在租客违约后，该公司也未及时主张权利，致使损失扩大，造成难以送达、事实查明难度增大、对抗情绪加重等情况。”

案件的争议焦点在于违约金是否过高，把握这个焦点，才能从根本上化解矛盾。为此，集美区法院向该公司发出司法建议，并针对格式合同附上合规指导函。

“我们建议租赁公司调整合同模板，明晰双方违约责任，加强包括违约金设置等违约条款的合理性，并规定合理的催讨期限，避免重复计算违约损失，加大以非诉、调解等方式化解矛盾纠纷，制定具体调解管理制度。”林达说。

最后一次协调会上，该公司负责人与租户现场签订和解协议，双方握手言和。“这份指导函‘干货’满满，为我们制定房屋租赁合同提供了很好的建议，不仅化解了这次纠纷，也让我们能够从源头上避免这类纠纷再发生！”该公司负责人说。

租户代表则坦言：“我们资金周转有时会遇到问题，真的不是故意违约，过高的违约金也给我们带来了很大困扰，现在我们心里的一块石头终于可以放下了！”

就这份司法建议，该公司已回函称将调整合同模板，加强违约条款合理性，优化矛盾化解方式，系列纠纷得以圆满化解。

标本兼治，明后续执行“兼证”

“腾退房屋耗时费力，后续再对外出租的时候，切记使用规范的租赁合同，提前做好风险防范，才不会产生因矛盾纠纷带来的损失。”在成功调解一批涉腾退房屋租赁系列纠纷后，承办法官耐心提醒案涉某农业开发公司责任人。

2018年以来，刘某等人分别与某农业开发公司签订《租赁合同》，承租该公司花卉中心棚位，租期5年。租赁期间，刘某等人存在拖欠租金等情形，在该公司催促下拒不支付租金也拒绝搬出。多次沟通无果后，该公司将刘某等人诉至法院，要求解除《租赁合同》并腾退案涉棚位。

“当初装修是我自己出钱，现在腾退除非赔我装修费，否则我要把装修拆除！”刘某说。该公司不同意刘某拆除固定建筑，刘某等人则拒绝履行合同到期腾退的义务，双方针锋相对，僵持不下。

“在这起房屋租赁纠纷案件中，双方争议焦点是主证（借用医学用语，指争议焦点的关键点），腾退难作为后期出现的兼证（借用医学用语，指主证未除，又出现新证），影响案件化解效果。”了解相关情况后，承办法官敏锐察觉到实质解纷的突破口，原被告双方对于合同解除均无异议，但若简单下判，将引发后续执行难的问题。

经了解，该公司在规范租赁合同签订方面存在管理漏洞，租赁合同到期后未再与承租人续签合同的情形屡见不鲜，后续还有大批承租人也存在长期拖欠租金情况，且均存在沟通不畅、腾退困难的情形。承办法官首先决定以“治标”为先——从双方僵持不下的腾退问题着手，指出出租方的管理漏洞，并向租户释明继续拖延腾退将产生的租金费用等成本。

经承办法官释法说理、沟通协调，双方达成一致调解意见。有了刘某等人的调解方案在前，后续的同类纠纷均参照该案示范化解，并自动履行完毕，案件均未进入执行程序，真正解决“主证易除、兼证难消”问题。

“光治标当然不够，帮助公司改进管理，推进房屋租赁风险防治才是治本之策。”承办法官说。

在案件调解成功后，集美区法院把目标瞄准“治本”——向出租方开出司法建议“疗方”。

承办法官进一步介绍，“我们给出的司法建议包括三方面：一是规范合同条款，进一步约定解约条件、实际腾退、装饰装修的处置；二是防范经营风险，定时评估承租人行为，承租方违约后及时采取措施防止损失扩大；三是完善纠纷处置流程，确定纠纷处置责任人，及时向法院通报纠纷情况，力争诉前化解。”

收到司法建议后，该公司立即整治问题，并回函反馈，表示将针对经营过程中薄弱环节，以事前预防、事中控制、事后救济为导向，制定纠纷处置方案，确定责任人，畅通与法院沟通渠道，避免同类争议纠纷进入实体诉讼程序。

随症而诊，治衍生纠纷“变证”

近期，厦门市某集团公司物业服务合同纠纷频发。集美区法院收案后，承办法官及时开展调查走访，发现该集团公司目前运营管理的保障性住房配套商业店面所属项目（小区）多达49个，在讼争案件中，该集团公司作为业主将房屋出租，在经营管理方式上却选择由物业公司与租户直接签订物业服务合同，由租户自行缴纳物业费，以此转移物业费的支付责任。

从法律关系来看，该集团公司作为房屋所有权人，无法通过上述方式完全规避缴纳物业费的风险。此管理模式下，租户一旦出现经营困难，物业公司仍会将该集团公司作为业主起诉至法院，要求支付物业费，而对于拖欠金额多、经营异常的租户，该集团公司只能起诉至法院要求解除租赁合同。

在纠纷化解过程中，当事人采取不恰当的化解方式容易引发衍生诉讼“变证”（借用医学用语，指因处理不当导致出现其他情况）。“该集团公司正是因资产管理不到位、纠纷化解方案单一，引发了连环纠纷案件。”承办法官分析。

为实现“办理一案，治理一片”效果，针对该集团公司因经营处理不当而衍生的“变证”，集美区法院及时与该集团公司进行交流，向该集团公司发出“规范物业服务合同签订”“规范开展催缴工作”等司法建议，最大程度减少连环纠纷发生，切实提高防范化解风险效果。

“我们将参照厦门市住房保障管理中心做法，与物业公司重新签订物业服务合同，并加强沟通及时开展催缴工作。”收到司法建议后，该集团公司及时推进整改，并回函反馈。

记者了解到，2023年以来，集美区法院将优化营商环境理念贯穿立审执全过程，针对批量性房屋租赁合同纠纷化解工作中发现的问题，走访10余家企业，与涉诉企业开展座谈20余次，充分发挥司法建议“消未起之患、治未病之疾”作用，系统总结涉诉企业在经营、管理方面常见的“病症”，积极参与涉诉企业监管“治疗”工作，切实提升司法助企服务的准度和精度，以优质司法服务高质量发展。

【来源：民主与法制时报】