城上山上美好生活民宿，开业不到一年，没有大力做平台推广，却以很高的入住和回头率，良好的客户口碑迅速在青城民宿圈崛起，获得同行和客户的高度关注，短时间内在对手林立的青城山民宿集中区取得如此成绩，运营总监邓子坦言既在意料之中也在意料之外。

邓总是笔者朋友，上山上美好民宿的合伙人。她说在民宿开业之前团队是没有民宿运营经验的，所有的经验都是在筹建的过程中，走过许多弯路，一步步积累起来的，现在回头去看，当初整体规划略有瑕疵，整体建设成本也偏高。

周末闲来一起喝茶，聊起这一年来的付出与收获，邓总在感慨中也给出了许多景区民宿设计与运营的经验干货。

首先民宿的选址一定要自带风景属性

为什么这两年景区民宿能够迅速火爆，在诸多硬件设施不如标准酒店的情况下反而成为旅行住宿的首选，最重要的一个原因就是知名的民宿基本都和自然风景联系在一起，风景属性可以说是民宿必带的附加值。景区民宿的客群就是旅游休闲群体，选择跟风景住在一起或者离风景更近是这类群体的消费诉求。从莫干山民宿区，洱海周边民宿区、青城山民宿区形成的关键点来看基本都是因为风景属性带来了大量客流。

如果你的民宿不在知名景区，那也要选一个风景独特的大环境，比如浮云牧场，大环境并不算知名景区，一开始交通极不便利，但其所在区域独特的风景和特色住宿形式，单靠口碑就吸引了大量慕名前往的住客。

第二、民宿的空间要更注重人性化设置

民宿作为非标准住宿空间，客房打造走的是非标准路线，住宿环境应该着力在营造一种归家的感觉，而不是酒店那种标准的商务氛围，但整体品质又要高于居家品质，让住客有尊贵感。要抛弃那些酒店客房的固有思路，从住客进入房间的那一刻开始考虑其各种感官体验，进行空间的陈设布置，一些本地化的小点缀很容易给住客留下深刻印象。

一般民宿房间数量有限，应该尽量让不同的房间呈现不同的风格，看到不同的景致，让住客产生要将每一个房间都住一遍的冲动。民宿空间的设计感很重要，但不能为了设计而设计，设计一定要紧密围绕住客体验进行。有些设计师为搏眼球搞出的方案看上去很美，但住进去后才发现体验感不好，维护成本也很高，这是因为设计师缺乏经营思维。

第三、民宿的个性就是经营者的个性，民宿的个性吸引相同文化的群体。

民宿有别于标准酒店的一个重要特征就是民宿主人跟住客之间的深度互动。邓总说做民宿的这一年认识的朋友比前十年认识的朋友都多，天南海北，各行各业，邓总豪爽的女汉子性格，给住客留下了深刻印象，熟客介绍过来的新住客比例也与日俱增。大家在一起感受本地生活，大树底下畅谈人生理想，世界见闻，可以说是民宿真正的魅力所在。

但不是所有的民宿经营者都有这样健谈的能力，或者能做到对所有住客都面面俱到。青城山民宿区十多家知名民宿的经营者性格各异，他们的民宿也呈现多种不同的气质，但总能吸引各自的消费群，所谓物以类聚，人以群分，你的民宿表现出的个性必然会吸引相同特征的人群前来。

不过经营者自身精力总会有限，因此，培养“民宿管家”将成为民宿经营的一个重要环节，现在上山上品牌已经开始筹备输出民宿管家培训服务。

第四、不能忽视民宿周边产品的开发

民宿作为一个平台既能生产文化也能生产有形产品。特色产品的开发是民宿经营的一个重要项目。上山上在去年春节期间卖出了几千公斤的青城山老腊肉，甚至过了春节档熟客们还在要求邮寄腊肉。后来推出的青城山本地果酒也是供不应求。这种建立在文化和品质认可基础上的产品推广，比任何网络平台的推广都来得更顺理成章，因此，民宿适当包装和推广特色周边产品即是对民宿附加值的补充也是民宿营收的一个重要项目，但产品的开发一定要谨慎且量力而行，毕竟这只是民宿营收的一个补充。

第五、控制好人力成本以及能源损耗

因为上山上民宿在建设期间吃了一些整体规划和成本控制的亏，在后续的经营当中便特别注重各个环节上成本的控制。邓总在一些点缀性照明灯具的选择上跟我咨询了多次，并且反复强调一定要节能、使用寿命要长久。上山上的人力配比一直控制在1：1以内，这样的高效率为同行所赞叹。

新开景区民宿首先要考虑投入回报期，从建设到运营处处都要做成本控制，钱要花在刀刃上。某些景区民宿的投资者初衷就是身边朋友过来玩，这样的经营方式可以不计成本，或者说有其它的盈利途径，不在我们的盈利模式之内。

做民宿是一门生意，也是一种生活，如何在生活和生意之间取得一种平衡，这就是民宿运营的独特魅力所在了，邓总呷了一口茶悠悠地说道。

图为邓总在浮云牧场天际泳池