" 卖房时宣称是五星级酒店式管理，交房时的实际状况却类似快捷酒店。" 近日，记者接到鲁能 · 钓鱼台美高梅公馆第一批收房业主提供的线索称，该楼盘实际交付的房屋质量与宣传时所说的 " 豪华装修 " 大相径庭，差距之大令业主难以接受。

是什么促使购房者在当年选择这一比周边住宅贵得多的商住项目？在收房时，业主又遇到了什么样的状况令他们愤怒不已？近日，记者对此事进行了采访。

业主反映一

精装修缩水 与前期宣传严重不符

"2015 年 11 月，我以 430 余万元的总价按揭购买了鲁能钓鱼台美高梅公馆承诺的‘豪华装修’的商住房，房本上的建筑面积是 63.34 平方米，实际套内面积是 34.66 平方米，最后算下来每平米大概 7 万元左右。" 于今年 10 月底收房的一位业主告诉记者，当时开发商承诺的是每平米 1.2 万元的装修水准，但实际的装修情况与宣传严重不符。" 粗略估计，最多也就是每平米 4 千块钱的水平。" 该业主表示。

记者了解到，早在 2015 年 10 月 17 日，" 鲁能钓鱼台美高梅公馆产品发布会 " 上，鲁能钓鱼台美高梅公馆正式亮相。这个号称融合 " 顶尖品牌 "、" 智能化设备 " 以及 " 人性化理念 " 等三重标准的鲁能新品，首期均价 7.5 万元 / 平方米，此后价格升至 8.5 万元 / 平方米。而当时，周边二手住宅的价格约是 5 万元 / 平方米。这一高于周边二手房如此之多的商办项目，当时是如何俘获众多购房者的呢？

" 三环区域唯一的高端小户型公寓、钓鱼台美高梅酒店集团提供管家式管理、五星级酒店式公馆…… " 正是凭借这些颇具诱惑力的宣传语，很多购房者购买了 50 年产权的北京鲁能钓鱼台美高梅公馆。

按照卖房时的宣传，" 项目主打科技智能人居理念，从开门到安防，从停车到物业，满足业主多功能需求。住户大门采取电子密码锁、指纹识别、钥匙开门三重设计，室内控制面板可一键开启灯光、窗帘、电器等，便捷实用。项目还配备了达到欧盟标准的高效净化水系统，安装除霾新风系统，由国际知名的钓鱼台美高梅酒店集团进行管家式管理，提供的 24 小时管家服务。"

" 交房时我们才发现，开发商口中的智能家具，几乎全都变了样。" 上述业主告诉记者，本应是全自动的床变成了嵌入柜子中需要手动折叠的小床；实木地板变成了实木复合地板；全自动冲水马桶变成了最基础的手按式马桶；橱柜的高度也完全不成比例，甚至一些当初承诺的高质量材质的产品，也变成了大理石、科技木和塑料。

此外，另有其他业主对记者表示，看样板间时宣称 " 纯板式设计，复式楼层南北通透，局部错层高达 4.6 米。" 实际上根本不是南北通透，只有一面采光。而且，房屋内部设计明显不合理。LOFT 户型中，室内楼梯的最后一节台阶，距离头顶的距离小于一米六，成年人正常上下楼时，经常会碰到头。

记者在该业主与开发商签订的装修合同中看到，房屋内部所选用的家具产品，均约定为知名品牌或同等档次品牌，但至于同等档次品牌具体包括哪些、如何界定同档次，并没有明确。这就给了开发商很大的钻营空间。

业主反映二

补签装修合同 " 高档收费低档服务 "

除了装修质量与当初开发商的承诺相差甚远，在交房时，开发商要求先缴纳各种费用，签订收房合同，才能实际看房。

此外，有业主向记者反映，装修合同是在交房之前大约两三个月时签订的，也有的业主则是在收房当天，才被开发商通知签订装修合同。" 我们购买的是精装修房，应该在购房时就签订精装修协议，因为我们付出的房价包含了精装。但开发商迟迟不签。" 一位业主抱怨，" 后签合同就造成了开发商无论装修成什么样，我们都得接受的局面。因为已经交了房款，又马上交房了，我们很被动。"

显然，开发商也意识到了后补装修合同的不合理。在签装修合同时，业主被明确要求不能填写日期，后期开发商会统一填写。

此外，据了解，鲁能钓鱼台美高梅公馆车库目前还未修好，且车位只卖不租。" 销售告诉我，一个车位的价格要 50-60 万元左右。" 有业主表示，这种 " 天价车位 " 让他无法接受。

除了高额的车位费，鲁能钓鱼台美高梅公馆的物业费高达 8.96 元 / 平方米，但提供的服务却着实不能令业主满意。" 无论是服务态度还是专业度，都远达不到五星级酒店物业管理水平。" 上述业主说。

项目现状

价值大幅缩水 配套难兑现

在调查中，记者了解到，大多业主都看中了美高梅的高端物业和鲁能的国企属性，一些业主甚至在对比了许多同价位的楼盘后，依旧选择了鲁能钓鱼台美高梅公馆。" 消费者是信任央企国家电网公司旗下鲁能地产，才花这么高的成本选择了这一项目，没想到有这么大的反差。请问这样的房子怎能安心居住？对得起消费者对央企的信任吗？" 该项目一位业主感叹。

事实上，去年 327 商办限购政策出台后，北京商办市场 " 速冻 "。" 鲁能钓鱼台美高梅公馆只卖出去一部分房源，剩下的房源将整租。" 有消息人士表示，不过项目至今迟迟未见动静。这也影响到楼盘整体的配套及各项设施的落地交付。商办新政下，当年远高出区域市场价的鲁能钓鱼台美高梅公馆，现如今资产价值则大幅缩水。

商办新政的颁布，也促使手上有商办产品的开发商，纷纷转型。他们或自持物业运营，或整合内、外部资源，打造专家级商办运管平台。然而，鲁能地产可以说是此轮房地产调控的战略踏空者。" 能否主动转型积极应对，以适应政策与市场变化，是开发商自身实力与能力的体现。" 业内人士评论认为，鲁能地产目前在北京的在售项目原本就不多，近两年在京也没有拿地动作。顺义鲁能泰山 7 号别墅项目也频频出现业主维权事件，鲁能格拉斯小镇则为销售 10 年仍未清盘的老盘，此次商办项目折戟北京市场，更使得鲁能地产在北京房地产市场中处境堪忧。

律师说法

或涉嫌欺诈 应依法承担责任

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：" 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。"

也就是说，如果开发商交付的房屋及相关设施不符合楼书和广告宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。

北京市京师律师事务所律师钟兰安表示，" 开发商交付的房屋若确实存在与宣传严重不符的情况，开发商则涉嫌欺诈，应当依法承担责任。"

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