凤凰网房产 作者：黄小妹

6月3日，上海证券交易所、中证指数有限公司宣布将5只股票调出上证50指数、18只股票调出上证180指数，数只房地产股在列。

其中，在上证50指数中，绿地控股出局，并且没有新的地产股入围；同时，雅戈尔、北京城建被调出上证180指数，新补入的18只股票中，来自房地产行业的只有张江高科。

从整体看，被调入上证指数尤其上证180指数的地产股逐渐减少。

对此，同策研究首席分析师张宏伟表示，从上证50指数、180指数中被调整出去的房企来看，房地产行业去地产化用意明显。“现在指数中包含房地产成分的因素太多的话，对于指数的走势不太有利。”

此外值得注意的是，在此次被调出上证50指数的地产股中仅有绿地控股是跻身行业前十强。品牌、资源优势突出的绿地，也在在此次被调出上证50指数名单之中。

地产股“出局”上证指数的背后

上海证券交易所、中证指数将于6月17日正式调整上证50、上证180、上证380等指数的样本股。

凤凰网房产发现，在本次样本调整中，绿地控股被调出上证50指数，上证50指数中只剩下华夏幸福和保利地产两只房地产股。同时，雅戈尔、北京城建被调出上证180指数，新补入的18只股票中，来自房地产行业的只有张江高科。

据了解，上证50、上证180指数由上海证券交易所编制，分别从2004年1月和2002年7月开始发布。其中，上证50指数挑选的是上海证券市场规模较大、流动性较好、最具代表性的50只个股，并以此反映龙头企业的整体情况，入围企业可谓上交所中的“尖子生”。

上证50指数每半年调整一次，具体选样方法为：对样本空间内的股票按照最近一年总市值、成交金额进行综合排名，选取排名前50位的股票组成样本，但市场表现异常并经专家委员会认定不宜作为样本的股票除外。

凤凰网房产发现，从近10年上证指数变动记录看，整体上，被调入上证指数尤其上证180的地产股逐渐减少。

对此，同策研究首席分析师张宏伟表示，从上证50指数、180指数中被调整出去的房企来看，目前房地产行业去地产化用意明显。“现在指数中包含房地产成分的因素太多的话，对于指数的走势并不太有利。”

张宏伟分析，从现阶段来说，上证50指数、180指数将一些房企调整出去，表明指数去地产化，这与总体房地产行业去地产化意图相吻合。

行业持续向头部集聚 前十强绿地缘何“出局”上证50指数

在部分房企被调出上证指数的同时，需要关注另一个趋势。

上市房企延续了头部聚集趋势。中国指数研究院提供的数据显示，2019年1-5月份，房企销售额超过百亿的企业均值为423.5亿元，前十房企销售业绩同比增长16.4%，单月环比增长7.8%，头部效应日趋明显。碧桂园、万科、恒大销售额超2000亿；保利、融创、绿地、中海四家房企销售额超1000亿位列第二阵营。

对于房企5月份的市场表现，专业人士曾表示，5月份的房企业绩头部快跑、阵营扩容。从2019年1-5月房企销售增长情况来看，头部房企普遍较好，大型品牌房企中保利、绿地、中海、新城、华润等房企累计业绩增速高于行业平均水平。

地产行业向头部集中，在市场整体政策、资本都趋紧的背景下，头部房企更易获得相对宽松的融资环境和机构眷顾。

而值得注意的是，在此次被调出上证50指数的地产股中仅有绿地控股。作为行业前十强，品牌、资源优势突出的绿地，为何会在此次被调出上证50指数？业内认为，总市值越来越低和成交金额下滑是绿地控股此次“出局”的主因。

Wind数据显示，截至2019年6月5日，绿地控股6.66元/股收盘价较52周高点下挫19.76%。该公司810亿元的最新市值则较其两年前首次被调入上证50时市值下跌12.48%，并排在本次上证50调整前50只样本股的倒数第四位，而上证50的同期涨幅为7.95%。

成交额方面，绿地控股成为上证50样本股期间的总成交额为2427亿元，排在全部样本的第36名。不过，这一数据却仅为50样本股平均交易额的56.95%，并在近期加速下滑。数据显示，截至2019年6月5日，该公司近一个月的成交总额为48亿元，不仅低于过去24个月均值的5成，更是在全本50只样本股中排名倒数第二。

财经评论员严跃进分析，此次绿地被调出上证50指数是有利空效应的，至少说明该企业在地产股的代表意义被削弱。

市值迷局

关于市值的下跌，绿地董事长张玉良曾在2017年年度的股东大会上解释说：“正在努力加强市值管理。”但实际成效却不尽如意。

截至6月10日收盘，绿地控股市值为815.3亿元。而2015年8月8日，绿地控股以开票价25.10元/股借壳登陆上交所，收盘价21.94元/股，公司市值达到2669亿元。

由此计算，绿地控股在上市的4年内，市值大幅缩水1853.7亿元。财经评论员严跃进认为，绿地市值越来越低表明，资本市场不看好绿地控股的商业模式，其多元化、地产业务业绩不理想都可能影响其市值的增长。

为实现规模增长，绿地不断进行战略调调整，围绕房地产主营业务，提出发展“大消费”、“大基建”、“大金融”三大业务方向。

但目前绿地仍在对其战略进行结构调整过程中，其还伴随着地产业务营收增长缓慢、多元化业务毛利润低等问题。

年报显示，2018年报告期内，绿地房地产营业收入1615亿元，占主营业务收入3443.46亿元的比例为46.89%。大基建产业实现营业收入1481亿元，占比43.01%，其他共5个板块的业务共占主营业务的17%。

事实上，绿地控股的房地产业务收入在不断失速，正落后于其他领头的房地产企业。2016年，绿地控股房地产业务收入同比增速为45.68%，但到2017年该业务收入同比增速只有3.72%，而2018年依然维持了较低的水平，只有7.3%。

多元化业务方面，2018年，绿地多元化业务中的建筑、汽车、商品销售、能源方向的毛利率仅为3.72%、3.75%、2.35%、2.54%，这也令绿地控股的整体毛利率大幅拉低至14.97%，而top三的该项指标均在26%以上。从现实情况来看，其多元化业务成了公司的盈利能力的负累。

绿地董事长张玉良曾公开表示，绿地2018年内部的地产销售目标为4000亿元，力争年均销售规模保持在5000亿元以上，形成一批300亿~500亿发展能级的重点事业部的新战略目标。

但现实残酷，绿地2018年年内实现合同销售金额3875亿元，尽管同比增长26%，但离年初锁定的4000亿的销售目标还有一定距离，离5000亿的目标可能更是任重道远。