清华大学经济管理学院教授魏杰在湖畔大学发表一个内部演讲，他提到当今中国经济的很多深层次问题，并且远比各位想象的还要复杂。

当下，中国正处在发展中国家向发达国家跃迁的关键节点，随着经济发展速度的换挡，在过去高速发展中积累的社会问题也一一展露，加之美国有预谋地在这个时候挑起的贸易战争，内忧外患下最重要的任务就是稳定金融，只有金融稳定了，人民的就业才能稳定，人民的生活才能稳定，社会的发展才能稳定，才能有时间和空间处理各种过去发展中积累下来的问题。

如何稳定金融，防止资产泡沫破灭，引爆整个金融动荡，这就是所有问题的核心。谈到金融就自然要说到房地产，所以说，现在政府是拿房地产这个事情作为重点风险来防范，绝不会允许房价出现失控式下跌。

因为房地产就是一个巨大的蓄水池，我们简单的做一个模型。

设想一个简单的情况：这个社会上只有银行、房地产商、上游供应商、地方政府和企业员工。最初，房地产商、上游供应商、地方政府和企业员工都分别在银行有100万元存款，而负债均为0，社会总存款为400万元。此时，开发商要开发一个楼盘，需要先花100万元向地方政府买地，然后花50万元购买原材料、花50万元用于支付工人工资。

开发商的资金不足，于是向银行贷款100万元。此时，开发商的存款变为0，负债变为100万元。地方政府、上游供应商、企业员工的存款分别变为了200万元、150万元、150万元。于是，在这个楼盘开发的过程中，社会总存款增加为了500万元。这个过程在货币银行学中称之为“存款创造”。因为当开发商向银行贷款时，虽然银行动用了其他储户的存款，但储户在银行的账面存款并没有相应减少。

下面游戏继续。

房子开发好以后，需要卖给企业员工。房子的成本是200万元（暂不考虑贷款成本和税费），开发商良心发现只卖300万元。但企业员工在银行的存款只有150万元，依然买不起。怎么办？只能向银行贷款150万元。开发商卖完房子以后，归还了欠银行的100万元，现有银行存款200万元；地方政府和上游供应商账面上还是200万元和150万元。企业员工银行存款清零，负债150万元。社会总存款增加为550万元。

部门

存款（万元）

开发商

100-200

地方政府

100-200

上游供应商

100-150

企业员工

100-0

社会总存款

400-550

在上面这个循环中，地方政府、开发商的存款都翻倍了，上游供应商的存款也增加了50%。企业员工则背负了150万元的负债，成为了房奴。但是，企业员工手上有价值300万元的房产呀！在下一个循环中，地价、上游原材料、和人力成本均提高，开发商开发成本增加至300万元，销售价格提高至500万元。只要房价持续提高，社会总财富就会像滚雪球一样越滚越大。

传说中的炒房兴邦真的存在吗？

这里有一个重要前提是：我们通过房地产游戏创造的这些货币财富，只是我们自己的一个闭环小把戏，还是得到了国际的认可？体现在汇率上，就是人民币汇率是否保持了坚挺甚至升值？如果回顾2008年之后人民币汇率的走势，我们可以肯定地说这个答案是yes...也即是说，我们通过房地产创造的这些财富，既可以用于全世界消费买买买、更可以用于引进先进的技术，还可以用于对外投资。所以，炒房是不是能够兴邦，关键在于我们把通过房地产创造出来的这些财富用在了什么地方。

遗憾的是，过去若干年，中国的全要素生产率提高缓慢。通过房地产创造的财富，大部分仍然重新滚入了房地产的池子中--资本总是倾向于流入最容易创造利润的领域。但外部环境总会改变。随着全球特别是美国的货币政策回归紧缩周期，人民币汇率开始承压，房地产造富的把戏逐渐玩不下去了。这个时候，中国如果放任汇率楼市崩盘，那一切就真的完蛋了-- 这些年增长的财富将成为彻头彻尾的海市蜃楼。我们必须在尽可能稳住汇率的同时冻结住楼市，把资本尽快从这个游戏里抽离出来，用于提高全要素生产率的正道上去。