根源：长江微观固收

陈述择要

4季度或者是室第完工顶峰期，北京、江苏等东部省市托付压力较年夜

过来3年期房发卖高增、完工缺乏布景下，市场对于2019年完工改进预期较强。完工中临时受期房托付刻日束缚，短时间受资金情况、房企开辟战略等要素扰动。2016-2018年，我国期房发卖高增，但投资重心向施工前端歪斜，施工后端投资缺乏、招致完工较缓。3年摆布的托付刻日束缚下，往年完工改进预期较强。

2018年中起，房企投资重心逐步回归施工后端；客岁底以来，随同融资情况改进，房企停工分明放慢，完工增速已经开端上升。2018年中起，房企期房托付压力渐增，开辟重心逐步向施工后端回归；局部存量名目完成停工，对于施工以及建安起到必定撑持。客岁底以来，随同房企融资情况改进，房企净停工分明放慢，建安投资以及完工增速开端上升。完工链上，平板玻璃等产销增速曾经止跌上升。

节拍上看，4季度或者将是室第完工顶峰期，可存眷十一、12月完工数据变革。汗青纪律表现，十一、12月是衡宇完工以及托付顶峰期，占整年4成摆布，或者与房企正在年末确认发卖支出、停止财政核算的宏观行动无关。参考房全国估计托付面积数据，估计整年托付面积增速或者正在10%-20%之间，4季度或者将是托付顶峰期。

分地区来看，东部地域完工缺口较年夜；此中，北京、江苏等省（市）2019年托付压力或者绝对较年夜。分地区来看，东部地域完工与期房发卖的缺口较年夜；此中，北京、江苏、浙江、广东等省（市），往年面对较年夜托付压力。别的，中部地域的湖北、安徽以及江西，西部地域的重庆、广西以及贵州，也存正在必定托付压力。

“有保有压”调控思绪下，需亲密存眷政策情况，特别是融资政策的变革，对于地产的能够影响。5月以来，房企融资羁系整体趋严，代表性房企5月融资分明增加；受融资收紧限制，房企停工对于地产投资的撑持已经现边沿走弱迹象。思索到停工对于资金情况较为敏感，需亲密存眷融资等政策情况的变革及能够影响。

危害提醒：

1. 微观经济或者羁系政策呈现年夜幅调剂；

2. 海内经济政策层面呈现黑天鹅事情。

陈述注释

事情：往年1-5月，室第完工面积聚计同比增速-10.9%。（材料根源：国度统计局）

点评：

2016年以来，我国期房室第发卖高增、但完工缺乏，市场对于2019年完工改进预期较强。2016-2018年间，我国期房发卖面积分明增加，期房占商品房总发卖面积的比重也疾速抬升，由2016年的77%升至2018年的84%。较好的发卖提振下，房企新完工志愿也分明加强，2016-2018年间新完工面积高速增加，年均复合增速13%。室第发卖以及新完工高增的同时，完工却较为疲弱，完工面积延续两年负增加。期房发卖与完工之间存正在较年夜缺口，使患上市场对于2019年完工改进预期较强。

汗青经历表现，衡宇完工状况中临时受条约托付刻日束缚，短时间受资金情况、房企开辟战略等要素扰动。传统地产周期中，完工普通滞后于期房发卖8-12个季度，这与期房发卖2-3年的托付刻日束缚无关。短时间来看，房企完工状况受资金状况影响较年夜，当资金根源分明承压时，房企偏向于放缓已经预售未完工关键施工，进而影响完工进度；比方，2014年地产发卖走弱、房企资金根源分明承压阶段，房地产名目净复工分明添加，使患上发卖以及新完工向完工传导的时滞分明拉长。别的，房企的开辟战略也会影响完工进度，比方“高周转”即为注重施工前端完工、放缓施工后端完工的典范战略。

过来3年，房企投资重心向“新完工-预售”关键歪斜，而施工后端进度放缓、连累完工。2016-2018年，棚改货泉化安顿提振地产发卖布景下，房企拿地以及新完工力度较年夜，地盘置办面积以及新完工面积均保持高速增加。但是，高增的新完工对于施工面积以及建安投资的拉动却其实不明显，稳定价建安投资增速乃至正在2017年分明走弱，反应房企投资重心向施工前端（“新完工-预售”关键）歪斜，而施工后端（“预售-完工”）投资力度缺乏。

2018年中起，房企期房托付压力渐增，开辟重心开端向施工后端歪斜；较为告急的资金情况限制下，2018年下半年建安投资以及完工增速仅止跌企稳。2018年中起，房企施工重心开端向后端（“预售-完工”关键）歪斜，2018年下半年净复工面积逐渐增加，局部存量名目完成停工，对于施工以及建安起到必定撑持。可是，房企融资情况整体较为告急的布景下，2018年下半年房企停工力度较为无限，建安投资以及完工增速也仅仅是止跌企稳，还没有呈现分明的改进。

客岁底以来，随同房企融资情况改进，房企净停工行动分明放慢，建安投资以及完工增速开端上升。2018年末以来，随同房企融资情况逐渐改进，房企债券刊行范围分明添加、融资本钱趋于回落，停工行动也分明放慢。往年年终以来，房企净停工范围分明添加，对于施工的拉举措用年夜幅抬升、明显好过汗青同期，建安投资增速也开端转负回正，前5月同比增加5%。较好的建安投资撑持下，年终以来室第完工面积跌幅有所收窄，往年前5月同比上涨10.9%、较客岁中最低点跌幅（上涨-13.2%）已经有所收窄。

随同地产完工增速逐渐上升，平板玻璃、局部家电产销状况也呈现必定改进。玻璃作为衡宇完工前所需的紧张修建资料，产量抢先于室第完工面积发作变革 。玻璃产量增速于2018年1季度触底、尔后开端上升，从1.0%升至往年1季度的9.9%。与新居完工联系关系较年夜的卑鄙家电花费品中，电冰箱以及太阳能热水器销量增速，辨别从客岁年中以及3季度起触底上升，销量跌幅明显收窄。思索到二手房挂牌以及成交的改进次要呈现正在往年1季度，逻辑上较难影响后期家电发卖，电冰箱以及太阳能热水器销量增速的企稳上升，或者与客岁中以来地产完工的企稳上升存正在必定联系关系。

分离衡宇完工以及托付的时节性纪律来看，往年4季度或者是室第完工的顶峰期。汗青纪律表现，4季度是房企完工托付的顶峰期，此中仅11月以及12月完工面积占整年比重4成摆布；这一景象，或者与房企正在年末确认发卖支出 、停止财政核算的宏观行动无关。与房地产新完工抢先滞后干系较好、并与完工面积干系较年夜的房全国估计托付面积数据，反应的交房行动也向4季度（特别是12月）会合。参考房全国数据，往年整年估计衡宇托付面积增速或者正在10%-20%之间，4季度或者是完工顶峰期。

分地区来看，东部地域完工缺口绝对较年夜，北京、江苏等省（市）往年托付压力较年夜。假定期房最短托付刻日为1年，能够经过比照过来3年期房发卖面积以及过来2年室第完工面积，大抵察看能够存正在的完工缺口。分地区来看，东部地域期房发卖与完工缺口最年夜；此中，北京、江苏、广东等东部省（市），2019年面对较年夜的托付压力。别的，中部地域的湖北、安徽以及江西，西部地域的重庆、广西以及贵州，也存正在必定托付压力。

“有保有压”调控思绪下，需亲密存眷政策情况，特别是融资政策的变革，对于地产市场的能够影响。5月以来，针对于资金违规流入房地产范畴的融资羁系分明趋严。融资情况收紧布景下，5月房企融资范围分明膨胀，40家代表性房企单月融资368亿元，为2017年以来单月最低程度。融资情况收紧的同时，增强需要端调控的热门都会也分明添加，发卖回款或者较难对于房企资金根源起到无效撑持。思索到房企停工对于资金情况较为敏感，需求亲密存眷政策情况，特别是融资政策的变革及能够影响。

经过以上剖析，能够发明：

1)2016-2018年，我国期房室第发卖高增、但完工缺乏。期房发卖2-3年摆布的托付刻日束缚下，市场对于2019年完工改进的预期较强。

2)过来3年，室第完工缺乏，与房企投资重心转向施工前端（“新完工-预售”关键），而施工后端（“预售-完工”）投资力度缺乏无关。

3)2018年中起，房企期房托付压力渐增，开辟重心开端向施工后端歪斜；客岁底以来，随同融资情况改进，房企净停工分明放慢，建安投资以及完工增速开端上升。

4)分离衡宇完工以及托付的时节性纪律来看，往年4季度或者是完工顶峰期，需存眷十一、12月完工数据的能够变革。

5)分地区来看，北京、江苏、浙江等东部省（市），2019年托付压力较年夜；思索到完工受融资情况影响较年夜，需亲密存眷政策特别是融资政策的变革及能够影响。

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