前面我写过“房价不再是房价，房价依然是房价！”

自1985年日本吹起房地产泡沫以来，被房价拖垮的经济体可谓是一个接着一个。但，能从房价泡沫崩溃中爬起来的国家，却是屈指可数。

美国或许算是一个。

2008年金融危机以来，美国房价遭受重创之后再度崛起，最近十年来经济持续增长，看起来一派繁荣景象，股市更是不断创下历史新高——不过，美国经济复苏，依赖于美元是世界货币、依赖于美联储疯狂的QE政策，将其危机的成本向全世界输出和转嫁，所以，算不上什么英雄好汉。

下图为130年来以美元计价的美国房价指数上涨情况。

在我了解的范围内，不靠印钱、不靠掠夺中产阶级，真正靠着国民的节俭和努力，从房地产泡沫废墟中爬起来的国家，其实只有一个——爱尔兰。

说起来大家可能不信，爱尔兰的房地产泡沫起源于美国。

美国相当一部分早期移民是爱尔兰人，爱尔兰裔在美国总人口达到了3000万之多，相当于美国总人口的1/10，势力那是相当的大，美国政界商界都有不少人物是爱尔兰裔——与此同时，爱尔兰只有12.5%的公司税，相比美国35%的公司税，低得不是一点儿半点儿。同种同文，税率还那么低，所以美国的跨国公司基本都把欧洲总部设在爱尔兰首都都柏林，比方苹果、谷歌等。

爱尔兰对于创业移民更是敞开大门，只要花上相当于25万元人民币的资金到当地注册公司和开展业务，创业后满足一定条件即可获得爱尔兰永居身份，持续的海外高科技企业的进入和爱尔兰本土企业的崛起在爱尔兰形成产业集群，也使得爱尔兰被誉为“欧洲的硅谷”。

都变成硅谷了，房价当然要体现一下。

从1998年起，爱尔兰的房价开始蹭蹭蹭地上涨，上涨速度远远超过了人们的收入增长速度。

然而，暴涨之后，房价开始严重脱离基本面，房价供应暴增（见上图），而新的购房者基本都是投机需求，于是爱尔兰房地产从2007年初就开始出现了拐点。因为爱尔兰是个小国（总人口还不到500万），没有那么多接盘侠，在没有任何导火索的情况下，房价开始崩塌。更倒霉的是，几个月之后，大西洋彼岸的美国也因为房地产泡沫和次级贷款出现了波及全球的金融危机，爱尔兰作为开放度极高的经济体，自然无法幸免。

由此，国内地产泡沫的破裂和国外系统性金融危机的波及拉开了爱尔兰危机的序幕，爱尔兰成为了著名的“PIIGS”（欧猪五国）之一。

提起希腊、葡萄牙、西班牙等欧猪国家，大家都在说，他们挥霍无度，好光景的时候今天花明天的钱，债台高筑；坏光景的时候没钱花也没钱还了，所以有了欧债危机。

这些话说其他国家可以，其实不能用来说爱尔兰。

因为，2007年房地产崩盘之前，爱尔兰政府一直非常谨慎，其债务水平在欧元区属于最低水平，只有20%左右，并没有拼命借债乱花钱的现象——甚至，因为政府开销不大，税收够用，2006年的时候爱尔兰政府甚至还在讨论，要不要把财政部里发行国债的部门给撤销了？政府根本不需要发行国债融资啊！

房地产泡沫破裂之后，麻烦来了。

从收入上看，因为房地产交易量急剧萎缩，爱尔兰政府的印花税和资本所得税急剧下降，而美国的那些跨国公司也都因为金融危机而损失惨重，公司税这块儿也收不到什么钱了……

从支出上看，原来繁荣的房地产市场和跨国公司业务所容纳的大量就业人口失业，急需政府救助，而房价暴跌也导致房屋贷款很大一部分成为了银行坏账，银行系统陷入崩溃边缘需要救助……

收入锐减，支出暴增，爱尔兰政府不得不大量借债，国债总额从2007年的500亿欧元暴增到了2200亿欧元，债务/GDP比例也从2007年的25%飙升至2012年的120%。

总结下来，爱尔兰的债务危机的根源就在房地产，由于房价暴涨之后的下跌，造成银行业普遍的坏账，最后政府不得不干预市场——也就是我们中国现在熟悉的“去杠杆”过程。

因为爱尔兰属于欧元区国家，所以不像美国、英国、日本这些国家一样，政府可以直接QE，印钞去杠杆，那，爱尔兰人接下来做了什么事儿呢？

第一，降工资。

因为工会组织在西方国家都有强大的能力，关于工资的事儿存在一个著名的“棘轮效应”——只能涨不能跌。但是，爱尔兰首先降低政府公职人员工资，官员、教师、医生全体降薪，对工会部门进行大量疏通工作，告诉大家这是唯一的出路，取得工会谅解，降低企业整体薪资水平。

欧元区大家都使用一样的货币，谁的工资低谁就有相对的竞争力。爱尔兰在危机后整体薪资水平降低了25%，这让爱尔兰迅速从房地产泡沫崩溃中爬起来，轻装上阵。这在其他国家是难以想象的——其他欧猪四国，同样因为房地产泡沫引发危机，但一谈到整体降薪就会导致游行示威和罢工骚乱。

有人该问了？

为什么爱尔兰政府主导降薪能够取得民众的谅解，而其他国家就不行。

看看清廉国际的排名就明白了——爱尔兰政府是欧洲最清廉的政府之一，而且爱尔兰的人均GDP整体水平一直都在全世界最前列（2007年为6.14万美元），即便收入降低一点儿，也依然遥遥领先。

第二，开放与出口。

爱尔兰是典型的出口导向型国家，主要的出口产品是制药、IT和农产品，其中制药和IT的出口企业均为美国巨头，而近几年来英国、美国的复苏直接带动爱尔兰出口。

因为欧元的汇率也一直处于历史低位，这对爱尔兰的出口业又是一针强心剂——不管按照名义GDP还是实际GDP，2012年债务危机过后，爱尔兰都是欧洲经济增长最快的国家。

正是因为经济增长良好，爱尔兰已经从债务危机中脱身，政府债务/GDP比率大幅度下降，现在已经成为欧元区政府债务非常健康的国家。

第三，财政紧缩。

欧盟一直要求成员国财政赤字不能超过3%，债务/GDP比例不能超过60%。但因为欧洲均为民主国家，每一届政府的任期只有几年，任何一任政府都不想在自己任上开始紧缩，这导致欧盟债务/GDP的规定现在形同虚设。

金融危机爆发之后，爱尔兰虽然在援助民众方面，选择了大规模增加财政赤字，但爱尔兰同时也开始提高税收，开征新税种，全体公务员开始交公务员税——有人说，爱尔兰人过去几年太惨了，投机房子最后会被银行没收，失业的不说，即便有工作，工资比以前还低25%，完了还得交比以前更多的税。更惨的是公务员，由于国家养老基金拨出了约160亿欧救助、重组和国有化几个银行，公务员养老金出现巨额缺口，为了填补缺口，每个现役公务员大约征收收入10%的公务员税，以发放退休公务员的养老金。

国家有难，公务员一定要先顶上去——或者，你就别当这个公务员！

第四，让泡沫破裂，让银行清表。

政府可以救市，但坚决不救泡沫严重的房地产，所以爱尔兰的房价一路下跌到2013年，其房价跌到租售比高达7%——在房价底部期间，超过60%的交易均为现金交易。

在危急爆发的时候，爱尔兰也设立了坏账银行NAMA，剥离银行坏帐，但背靠国家信誉的前5家主要国内银行，1家政府让其破产，1家被收购，1家被完全国有化，另外2家被部分国有化，有惩罚有担保，让市场对爱尔兰政府始终抱有信任。

由于租售比很高，投资价值凸显，爱尔兰房价2014年开始回升，而银行剥离完坏帐后开始恢复盈利，先后回购和注销了政府救助的的优先股，所有原来接受政府救助的公司和银行，赚了钱都先把欠纳税人的钱给还上，这让爱尔兰的政府债务/GDP比例迅速下降（见下图）。

相比较其他欧洲的银行业，现在爱尔兰的银行资产负债表干净透明，当希腊银行进行第三轮救助的时候，爱尔兰银行业早已实现很好的盈利。

第五，债务管理积极透明。

在欧猪五国中，爱尔兰政府对债务的管理最为积极和透明，这对于一个曾经遭市场封杀，被认为近乎违约的国家非常重要。

在接受欧央行、欧盟和国际货币基金组织（IMF）三驾马车惩罚性贷款后，爱尔兰政府每个月公布月末国库现金状况，常年囤积150-250亿欧元的现金，提前覆盖未来1年半左右的融资需求，以防再次被市场封杀。

在能够重新发行国债后，爱尔兰还游说瑞典和英国，要求延期推后偿还双边贷款，允许其优先偿还 IMF 6%的高息贷款。这一系列的措施，让爱尔兰国债开始受到市场追捧，国债收益率持续降低，目前已经低至和法国、比利时接近，脱离了其他欧洲四国的糟糕境地。

因为大家都是用欧元，国债收益率其实代表着市场对各国政府的认可程度：国债收益率越低，意味着该国政府的财政管理能力越受市场认可。

这就是爱尔兰从房地产泡沫崩溃中爬起来的故事，看起来似乎也没啥特殊的地方，但这世界上吹起来房地产泡沫的国家一堆一堆的，还就真的只有爱尔兰政府做到了很快爬起来。

泡沫破裂的时候，原本就没有什么轻松的事儿，去杠杆就是要忍受疼痛；债务压顶的时候，还动不动想着“软着陆”、“无痛去杠杆”，都特么是骗人的鬼话——其实包括美国也是在2008-2012年经历了痛苦的债务出清过程。而那些总是想着软着陆，轻松去杠杆的国家，只能一直在债务泥坑里打滚！