中房报记者 曾冬梅丨广州报道

忽如一夜春风来，站在风口上的长租市场迎来一个超万亿元的大金主。

5月28日，中国银行保险监督管理委员会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（下称通知），提出保险公司可通过直接投资、设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划及保险私募基金参与长租市场。

“我们已经知道了这个重要消息，是个特别大的利好。”6月1日，一家正在大力发展长租公寓的龙头房企对中国房地产报记者表示。

截至2017年12月末，保险业资产总规模16.75万亿元，即便是按照不动产投资不超总资产10%的限额计算，也有超万亿元的资金获准进入长租市场。

对于这一端口的打开，长租市场的资金供需两方都表示了高度关注，但也深感联谊不易。“文件出来后，我们内部都在探讨，但险资对项目的属性是有严格要求的，目前我们只有一个项目能够匹配，项目公司也正在和保险资金对接，具体怎么实施还需要讨论。”6月1日，一家已发行了租赁住房资产证券化产品的上市房企的高管向中国房地产报记者透露。

在通知出台之前，张鹏（化名）已经考察了不少长租项目，但一个标的都没相中。“现在整个保险行业对这个文件还在前期探讨研究阶段，我们内部需要进行财务测算和商业模式研究，地方政府和业主也没准备好。”在一家保险公司担任投资总监的张鹏指出。

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万亿险资真的来了

这份被称为“银保监26号文”的文件悄然流出，虽然文件只有短短三页纸，但信息量巨大。

首先，确定了保险资金参与长租市场的合法、合规性，明确保险资金参与长租市场的两大投资主体为保险公司和保险资产管理机构。

此前，《保险资金投资不动产暂行办法》将非基础设施类不动产分为商业、办公不动产、与保险业务相关的医疗、汽车服务、养老不动产以及自用性不动产。按照规定，保险资金不得投资或销售商业住宅，不能直接从事房地产开发建设(含一级土地开发)、不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权。

张鹏对中国房地产报记者表示，此前公司也曾与保监会探讨过长租项目是否属于限制投资之列，得到的答复是只要是不以房地产销售为目的，长期租赁持有的住宅项目是可以做的。“不过，这只是窗口指导，没有文字上的确认，从审慎角度的出发，大家都没做。”在他看来，通知的出台和相关政策指引相当于是给保险机构吃了一颗定心丸。

“这次基本上就是全面放开了。”睿信致成管理咨询公司合伙人郝炬认为。通知指出，保险公司可以采用直接投资的方式，而保险资产管理机构的参与方式更为多样，包括设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划及保险私募基金。

当然，险资对投资标的也有严格要求。首先，租赁住房项目要具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流，还得处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中型试点城市；如果土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市；项目的产权要清晰，无权属争议及受限情形；土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让；最后，项目需履行了立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序，或者履行了项目建设阶段所必需的审批程序。

“从我们的角度理解，应该就是住建部之前公布的那12个试点城市。”张鹏说。去年7月，住建部等9部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。

要拿到保险资金，除了项目本身的资质，融资主体和项目主体也要满足几个条件。比如，采用债权投资计划方式的，融资主体自有现金流要占其全部应还债务本息的比例为100%（含）以上。如果是股权投资计划及保险私募基金方式，拟投项目公司的核心资产为租赁住房项目，项目公司股权不得为第三方提供质押，并设置有效的退出机制。保险机构还要求确保资金封闭运行，专项用于所投资的租赁住房项目建设或改造升级，不得挪作它用。

此外，银保监会要求保险公司制定长期租赁住房项目的投资测算，并纳入年度资产配置计划。为了鼓励各大保险机构积极参与，银保监提出，保险资产管理机构通过债权投资计划、股权投资计划、保险私募基金等方式投资长期租赁住房项目的，相关注册机构建立受理及注册绿色通道，优先受理。

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方向是对的但大家还没准备好

对于险资准入长租市场，坊间早有预期。去年以来，中央和地方陆续都有相关消息流出。2017年9月，上海市政府印发《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，针对住房租赁企业出台了五类金融支持政策，其中就包括鼓励保险机构合理运用保险资金。此后的2017年11月，保监会资金运用监管部主任任春生在“2017全球资产配置与风险管理”研讨会上表示，保监会将进一步引导保险资金主动服务国家重大战略，研究拓宽保险资金运用参与长租公寓等领域，进一步优化保险资金配置。此外，2018年2月，保监会副主席陈文辉也在一个公开场合透露将研究保险资金参与长租公寓等领域。

“保险资金和长租公寓的协作有几个匹配点，长租公寓是长期性的资产持有和运营，收益回报较低，重资产运作。从保险资金的期限和对收益的要求来看，对长租公寓的支持力度会比较大。”郝炬表示。

保险机构也认同这种保险与长租公寓是“天作之合”的观点。太平资产管理有限公司在一份报告指出，投资长租市场符合保险资金属性。该报告认为，保险资金主要由保费构成，具有安全性、收益性、流动性特征，与其他资金相比较，还具有长期性与多样性特征。长租住宅领域多层次、多元化、长期的资金需求能有效匹配保险资金长期性、多样性的投资偏好。除以上金融属性，保险资金带有天然的社会保障使命与保障属性，应坚持为社会保障体系建设、实体经济和国家重大战略提供长期资金支持。

“保险公司很愿意在民生领域履行社会责任，但财务测算也是很重要的。资本的偏好是要有利润，对长租市场也是一样，没有钱赚，就没法复制也做不大。”张鹏认为，就保险公司而言，发展长租市场目前要做的是研究实现路径、资金匹配和未来退出，另外也得有合适的标的。

张鹏关注长租市场已经有很长一段时间，也在全国各地看了不少项目，但截至目前，一个都没投，因为看不清楚项目的商业模式。“合格的标的太少了，要么就是权属不清，要么就是投资回报算不过来。”

在他看来，险资与长租市场对接的方向是对的，但地方政府和业主都还没准备好，“长租公寓的土地成本一定要低，再把建安成本控制住，账才能算的过来。但地方政府千差万别，有的地方把土地很便宜给开发商了，但同时又限定了出租对象和租金。有的地方为了控制土地成本，把长租项目建在很偏远的地方，也完全没法操作。”

开发商要分享险资的大蛋糕也不是一件容易的事。一家上市房企在今年刚发行了住房租赁类Reits，为在建项目成功筹集了大笔资金。对于险资的入场，他们高度关注，但仔细研究下来，发现公司只有一个项目符合要求。卡住其他项目的是通知的这项规定：“土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让。”

该上市公司资产管理部的负责人告诉中国房地产报记者，目前公司只有在北京拿的一个自持项目能够达标。“其他项目如果没有明确土地属性是长租，而是住宅的话，险资是没法进入的。”

虽然目前只有一个项目，但该公司还是积极地在跟保险机构商谈合作事宜，“险资的成本不一定能比其他渠道低很多，但期限长的优势是我们所看重的，毕竟现在发行的类Reits也不是真正的长期限产品。”

从目前来看，险资和项目方正处在彼此磨合的初期阶段，险资的热情并没有想象中那么高涨。“我们还在研判长租市场包括房地产市场的未来走势，这两年还是持慎重态度。”张鹏指出，险资能够投放到长租市场中的额度其实是足够的，只是在商业模式还没有探讨成功之前，大家的脚步不会迈得太大。

延伸

保险公司通过直接投资，保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金参与长租市场，所投资的长期租赁住房项目应当满足以下条件：

（一）具有良好的经济和社会效益，具备稳定的当期或预期现金流；

（二）处于北京、上海、雄安新区以及人口净流入的大中试点城市。土地性质为集体建设用地的，应处于集体建设用地建设租赁住房试点城市；

（三）产权清晰，无权属争议及受限情形；

（四）土地出让合同或土地使用权证载明土地及地上建筑物仅用于租赁住房，不得转让；

（五）履行了立项、规划、建设、竣工验收及运营管理等阶段所必需的审批程序，或者履行了项目建设阶段所必需的审批程序。