一年多以来,房地产调控不断升级,但仍有购房人试图尝试各种变形版“首付贷”。《证券日报》记者浏览多个房地产论坛发现,“凑首付正确的方法”、“现在能做房屋二次抵押吗”、“求靠谱不上征信贷款渠道”、“杠杆怎样最大化”等问题依然是讨论的热门话题。

近日,《证券日报》记者以购房者身份暗访了北京地区多家银行、担保融资公司、典当行等机构,了解各类资金融出机构在强监管下的业务合规性。

多家银行不接二次抵押

对于多数购房者而言,买房都从凑首付开始。而名下有房的购房者则多了一个途径,即“抵押贷款”。

《证券日报》记者咨询多家银行获悉,目前个人客户贷款金额100万元以上只能申请抵押经营贷。同时,相比于去年,银行对于客户资质等条件的审核更加严格。

以某国有大行为例,贷款专员告诉记者:“目前经营贷最低利率为基准利率上浮10%,要求是持股股东,同时持股时间需要在一年以上,抵押的房屋不能有贷款。除此之外,公司经营范围不能是金融行业,并且需要客户经理逐一审核公司流水等材料才能知道是否符合申请条件。”

在另一家国有大行,当本报记者表示“名下有公司,但是房子还有按揭贷款没有还清”时,贷款经理直接回答:“我行现在不做房屋二次抵押业务了,由于贷款政策经常变化,您可以在还清按揭贷款后再来咨询。”

此外,某股份制银行的贷款专员告诉记者:“今年为了控制风险,不接受按揭贷款没有还清或者名下没有公司的抵押借款申请了。”

在本报记者咨询的多家银行中,仅有一家股份制银行接受房屋二次抵押申请,利率为基准利率上浮40%,贷款年限最长为10年,贷款成数最高为房屋评估值的七成,要求名下有实际经营公司,由对公账户收款。

典当行房产抵押包装路径

由于银行贷款收紧,不少购房者将眼光转向了典当行,将名下房产典当获取二套房的首付款或者全款,快速获取资金。

《证券日报》记者近日暗访了多家典当行,某连锁典当行的工作人员表示:“选择信托资金放款,借款100万元以上,只能以公司经营的理由借款。房屋贷款是否还清没有影响。”

本报记者随后询问“名下没有公司是否可以”,上述工作人员表示:“可以操作,可以使用朋友的公司,只需签署‘实际控制人’协议,提供营业执照以及采购合同即可。”同时,该工作人员还给记者看了其他客户提供的“实际控制人”协议以及采购合同。

本报记者浏览采购合同发现,一份金额500万元的采购合同仅包含了五件家具,关于家具的材质、品牌等信息均未做描述。

这位工作人员介绍道:“一般大额流水,我们都会建议客户将采购合同描写为购买家具或者装修款(用于公司翻建等)。借款的实际用途没有机构查询。”

融资担保仍提供“首付贷”

除了个人申请,通过担保公司或其他中介机构向银行申请贷款也是途径之一。

在某担保中介,工作人员的表述和典当行类似,“如果名下没有公司,通过亲戚朋友的公司也可以申请经营贷款。只需要公司法定代表人和借款人签署‘实际控制人’的协议,如果是空壳公司还可以包装公司流水以符合条件。”

据本报记者了解,这样的中介公司有很多,一般收取贷款金额1%-3%的服务费。有部分服务费报价低的中介,将包装公司流水的费用拆开收取,一般每百万元流水收取5000元-8000元的服务费。

在《证券日报》记者加入的某个信用贷款群,群主不断打着广告:“如果您买房缺首付款、名下信用贷款过多又怕影响房贷,我们将为您提供专业、高效的整体解决方案,利用征信报告合理规划百万元信贷,保值增值家庭资产。”

据群主介绍,该群的所有用户都是在为买房凑首付甚至是凑全款,他坦言:“现在除了公司经营,突然有几百万元的资金需求,十个中有九个都可能是为了买房。”

由于现行政策下,各家银行的信用贷款产品额度一般为30万元,最多不超过50万元,跟北京地区房价相比差距不少。同时,在一家银行申请信用贷后很难再向另一家银行申请成功。

据本报记者了解,近期通过信用贷凑首付的购房者一般都是联系相关中介,在同一天同时和多家银行进行面签,利用时间差在多个银行批贷成功;每个人最多可累计获批200万元,夫妻双方可累计获批400万元。这类信用贷的还款方式较为灵活,有等额本息,还有先息后本,有的还不用上征信。此外,各家银行信用贷的利率并不相同,一般在6.1%-7.2%之间。