文/中山房哥

1

关于中山的别墅，一直在脑子里，是两个小故事。

1）今年三月份，沙溪华发的洋房房价已经达到1万元了。那时与老严聊天，她非常不愉快地表达了她几年前700万入手同属这个开发商的别墅。

她的不愉快来源于，回报比例。就是房价还是3500元/㎡时，花700万全款买了一套别墅。

至今，她的别墅市场价大约是1100万。这种豪宅去掉高税负、扣取资金成本，也才赚不到300万。

如果，投入700万，在当初不限购不限贷时，使用杠杆，就算是1:2的杠杆吧，可以撬动1400元的洋房货值。

按照3500元/㎡，大概能买4000㎡，也就是40套100㎡的房子。

按照目前10000元/㎡的均价，赚6500元/㎡，即2600万。

她叫我不要算了，买别墅赚300万、买洋房赚2600万。

她内心是懊悔当初这个决定的。

我想，如果大家都知道中山房价能这样飞涨，谁都压重金了。

2）上次说的恒海拆迁那位朋友，隔壁是1亩地的独栋别墅，建筑面积大约500平米，市场叫价2000万。他自己那套占地200方的联排别墅，建筑面积230㎡，市场叫价400万左右。

也就是说，独栋别墅按照建筑面积是高达4万元/㎡。

而联排别墅才1.7万/㎡，勉强接轨周边的一手洋房价。

相差如此巨大，原因主要在土地上。你看目前南区拍出的土地，每亩都在1000万以上了，去掉土地价值，回归到建筑价值，独栋也才2万元/㎡，这看起来就不贵了。

当然，我相信同一个项目当初的独栋及联排的价差肯定不会有2倍多的距离。

所以，买别墅要考虑到土地价值问题。

2

中山相对其它城市，它推出的别墅产品算是较多的。北至南头、东凤，南面三乡都有很多拿得出手的别墅项目，城区也有不少，不过普遍的入住率偏低，达不到5成。

相信这些都是手握几套物业的“大人物”持有，也是最害怕“全国不动产登记联网”的一批人，甚至业主都没来看过这套写着自己名字的物业。

印象中，最记得铂爵山、秀丽湖这两个雅居乐在2014年左右推出有联排产品的项目，那时12000元左右就有交易了。

目前很多二手也才挂20000元/㎡左右。而不少优质次新房的二手价在无限接近20000元/㎡。

如果说到二手洋房与别墅的比例，目前在中山市场流通比例约为100:3，也就是大约市场流通100套二手房里，只有3套别墅产品。

你可以理解别墅产品的稀缺，也可以理解它在市场是非主流，并非很容易流通。

但最近五桂山、秀丽湖有项目吸引不少购房者的眼光。根据了解，这些产品赠送面积很多，基本都是200%多的使用率、甚至300%的使用率，毕竟可以算上地下室。

但不要忘记了，最终认定价值的还是写在产权证上的面积，按照这个真正面积，秀丽湖推出的别墅产品达到3万元/㎡。

这个价格的投资，建议参考上面第一个小故事。

3

当我与房叔探讨这个问题时，他说出“买墅不买住”这样的观点（建议当前有能力者，买别墅不买住宅）。但只是针对改善性客户，住过类似梵登那样的大平层，有很强的经济能力去追求更好的居住环境的客户适用这一观点。

他的出发点，其实类似上面第二个小故事反映的“土地价值”问题。

大家都知道，别墅的容积率在1~1.2左右，特别独栋，应该就是0.8了。

如果靠近城区的别墅项目，因为其总价高、流动性偏低，如同第一个故事反映出来的价格，算上地价，其实际价值是远低于市场上洋房价的。

所以，有能力去买别墅自住在当前是划算的——那亩地，很值钱。

而对于投资，想快进快出，劝君就别买别墅了。

实在要买，城区旁很多二手价比偏远的一手还要便宜。