绿地控股 ( 6.200, 0.03, 0.49% ) 解禁市值近 90 亿 大跌背后原因几何？

绿地控股今日股价大跌 5.66% 收盘，创近 5 个月最大跌幅，市值蒸发 45 亿元。对于绿地控股如此大市值的公司跌幅如此巨大，不免引起市场疑惑。绿地控股今日大跌背后原因几何？是自身因素还是行业因素，是资金断裂还是发展受限？这背后的逻辑又会如何？

绿地控股大跌背后原因几何？

绿地控股今日股价大跌 5.66% 收盘，创近 5 个月最大跌幅，市值蒸发 45 亿元，盘中一度跌 6.73%。对于绿地控股大跌，引发各种猜测。是资金流断裂吗？是棚户改一刀切的影响吗？还是其他方面的原因。

根据今天盘面数据，可以发现，绿地控股跌幅其实并不算大。绿地控股的跌幅并不仅仅是自身原因，还有行业的因素。今天收盘，申万地产股大跌 4.41%，领跌所有板块。其中，保利地产 ( 11.150, 0.14,1.27% ) 跌 9.75%，招商蛇口 ( 17.790, 0.14, 0.79% ) 跌 7.35%，万科跌 7.32%，金地集团 ( 9.650, 0.10,1.05% ) 跌 6.28%，绿地控股跌 5.66%，华夏幸福 ( 23.760, 0.01, 0.04% ) 跌 7.77%。

一、公司净负债率高达 220%，A 股房企前 15 名

截至 2017 年年底，共有 17 家房企净负债率（净负债率 =（带息 + 永续 - 现金）/（净资产 - 永续））超过 200%，其中不乏见到泛海控股 ( 5.180, -0.07, -1.33% ) 、华发股份 ( 7.140, -0.04, -0.56% ) 和绿地控股等大型房企的身影。绿地控股净负债率高达 220%，据 A 股房企前 15 名。

来源：地产情报站

值得注意的是，2017 年财报显示，绿地控股扣除掉 2374 亿元预收款项后的负债达 5176.8 亿元，扣除预收款项后的负债与其净资产比例仍高达 5.5 倍。

在绿地控股加快回笼资金的背后，除了较高的负债比率，还有政策对海外融资的不断收紧以及棚户改一刀切带来的三四线城市销售趋紧。

二、棚户改全面叫停，三四线发展受阻

日前传出国家开发银行（简称国开行）将棚户区改造贷款审批权收回总行，且一刀切要暂停棚改计划，令市场风声鹤泪。海通证券 ( 9.350, 0.12, 1.30% ) （00665）邀请国开行领导人进行电话会议，确认国开行于最近两周收回了审批权限，为免引起市场恐慌，而未有正式公布，目前还未对有关政策定性，政府仍未有下一步意见出台，不过他强调是次仅将部分分行权限收到，并重申棚改计划会做到 2020 年。

国开行管理层也承认，该行与其他发放棚改贷款银行都面对来自中央的压力，而对有关贷款有所收紧，而据悉，内地另有三间政策性银行收紧棚户区改造项目新贷款，令消息火乘风势愈演愈烈。

由于棚改较利好三四线城市楼市，因此棚改受限，主力发展该等城市的内房股便会较受影响。据悉，多个龙头房企不断加大对三四线城市布局。因此棚户区叫停，对绿地控股、碧桂园、恒大等城市影响较大。

据中指院数据显示，包括中国恒大、华夏幸福三四线城市拿地金额占比超过 50%，企业数量和拿地金额均向三四线城市倾斜。

来源：中国指数研究院

三、海外融资的不断收紧，限制借外债投资房地产项目

6 月 27 日，发改委方面又表示，将限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目。据悉，不久前发改委会同财政部联合印发了《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》。

对于《通知》下发的背景，发改委方面表示，其注意到部分企业尤其是房地产、地方政府融资平台等企业外债发行规模有所增加。" 这些企业评级情况参差不齐，有的经营收入和利润不高，自身实力有限，但申请备案登记的外债规模偏大，动辄五、六亿美元，甚至高达数十亿美元，申请发债规模与自身实力不相匹配。有的缺乏以项目本身收入偿还贷款的能力。部分企业由于没有外汇收入来源，抵御汇率波动风险能力较弱 "。

发改委方面表示，需要不断改进完善企业境外发债备案登记工作，同时引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。

根据中原地产统计的数据显示，截至 2018 年 4 月底，房地产企业海外资本市场融资数据达到 233.2 亿元，较去年同期的 112.35 亿美元上涨了 107%。" 随着信贷市场的调控持续，海外发债成为房企短期融资渠道的主要选择。" 中原地产首席分析师张大伟认为。

业内人士指出，在发改委加大对房企海外发债的限制后，房地产融资的紧缩格局将进一步加剧，整体投资放缓，龙头房企有可能加速推盘尽快回款，行业整合预计也会再度提速。

四、在海外融资成本上升带来的还款压力

分析人士指出，国内自去年开始就已明显收紧房贷资金，从而使得地产公司纷纷加大力度在外举债，随着人民币汇率的贬值，地产行业外债压力上升。

离岸人民币兑美元再破 6.69 关口，为去年 8 月 16 日以来首次，跌幅扩大至 550 点，创 2017 年 1 月以来最大跌幅，日内已连破 6.64、6.65、6.66、6.67、6.68、6.69 六大关口，自 6 月中旬以来，离岸人民币兑美元已跌 3000 点。在岸人民币跌逾 400 点，刷新去年 9 月 29 日以来新低至 6.6660。

除了共同的行业因素，绿地控股还受制于一个较为不利的因素。

绿地控股今日解禁占总股本比例高达 73.5%

绿地控股是本月限售股解禁规模最大的公司。根据公告，公司 7 月 2 日有 89.45 亿股定向增发限售股上市流通，占总股本比例的 73.51%，是解禁前流通股的 277.50%，约合解禁市值 584.99 亿元。本轮解禁后，绿地控股实现全流通。

此次解禁是 2015 年绿地控股实施重大资产重组发行的股份，当时发行价格为 5.54 元 / 股，期间公司股份数量未变。

绿地控股股价近期调整至重组以来最低，不过最新股价 6.54 元较以前发行价仍有每股 1 元的浮盈，若不计算分红，相关股东盈利约 90 亿元。解禁涉及的股东共三位，分别是上海格林兰投资企业（有限合伙）、上海地产（集团）有限公司、上海城投（集团）有限公司，是公司第一、二、三大股东。

相关股东暂未披露减持意向公告，解禁减持压力并不大。但是如此大的流通股解禁，未免引发投资者恐慌和市场减持压力，对今天的股市难免带来一定的下跌压力。

责任编辑：公司观察