2018 年金融监管延续趋严态势，房企融资渠道持续收紧。据同策研究院监测，2018 年 6 月，40 家典型上市房企融资金额折合人民币共计 506.85 亿元，本月融资总额虽有小幅回温，但依然处于低位运行。同策研究院首席分析师张宏伟指出，房企融资渠道越来越窄，境外发债难、监管趋严，使得融资情况不容乐观。

在监管层对房企发债资金用途监管升级的背景下，房企发债中止或推迟的情况明显增多。根据蓝鲸房产不完全统计，6 月以来包括融侨集团、保利置业（00119.hk）、金融街（000402.sz）、天房瑞城、云南城投（600239.sh）、泰禾集团（000732.sz）融资产品纷纷遭到中止。

此外，伴随着国内外融资渠道收紧，房企市场化融资渠道的融资成本有所提高，其中，融资成本最高的是阳光城 ( 000671.sz ) ，其于 2018 年 6 月 7 日发行的 10 亿元 "2018 年度第一期中期票据（永续中票）"，利率为 8%。这也是本月以来永续票据再度流入房地产的特殊案例。

融侨、保利等6 家房企发债遭中止

今年以来，国内频频收紧融资渠道。银监会严禁资金违规流入房地产、" 资管新规 " 落地打破刚性兑付、信托资金也无法违规进入楼市之后，6 月底，发改委下发《通知》规范房企境外发债，再度加剧房企融资难度。

根据同策研究院监测，2018 年 6 月，40 家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计 506.85 亿元，环比 5 月增加 12.34%。从走势来看，40 家监测房企的融资金额在 2018 年 5 月骤降，6 月融资总额虽有小幅回温，但依然处于低位运行。

同策咨询研究院研究员陈朦朦认为，房企资金将面临严峻考验，境内外融资难度均加大，同时各类融资方式占比也发生了巨大变化。

数据显示，6 月房企发行债权融资总额达 499.75 亿元，占融资总额的 98.60%，环比上升 11.05%。其中，公司债融资总额为 187.57 亿元，环比增加 221.48%，融资总额占比 36.97%，位居第一。值得注意的是，虽然发行公司债的融资金额较上月大幅上升，但多为已过审公司发行第二期、第三期公司债券，实际新增发债金额并不乐观。

随着监管层对房企发债资金用途监管升级，多家房企公司债被中止审核。海通证券报告显示，2018 年截止到 6 月 8 日，房企公司债通过发审会共 24 家，发债总额为 1125 亿元。而中止次数则达到 21 次，其中，碧桂园（02007.hk）、花样年（01777.hk）、美的置业、广东珠江中止两次，中止金额 1510 亿元，中止金额已经远超通过金额。

据蓝鲸房产不完全统计，6 月份，包括融侨集团、保利置业、金融街、天房瑞城、云南城投、泰禾集团融资产品纷纷被中止。6 月 22 日，融侨集团拟发行 25.1 亿元的一笔商业资产支持证券 ABS 计划状态变更为 " 中止 "；6 月 19 日，保利置业的一项额度为 15.14 亿元的购房尾款 ABS 中止；6 月 15 日，金融街拟发行的 50 亿元公司债券被中止；6 月 15 日，天津天房瑞诚的一笔 9.98 亿限价房委托贷款债权 ABS 出现中止；6 月 13 日，云南城投拟发行 25 亿公司债显示中止；6 月 11 日，泰禾集团的 70 亿再融资非公开融资计划中止审查。

安居客首席分析师张波对蓝鲸房产分析表示，2018 年上半年房地产行业总体融资环境趋严，除了对银行本身加强住房信贷管理，提高对贷款风险防范外，对于基金、信托、债权发行统统加强了管理。如今，除了龙头房企在融资上有一定优势外，中小房企的融资难度将越来越大。

此外，6 月底发改委再次加强房地产企业境外发债，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，阻断房企 " 蓄水 " 的重要渠道。

数据显示，6 月境外发行占比进一步走低。在 6 月发行的公司债中，境内发行 161.10 亿元，境外发行 26.47 亿元人民币（4 亿美元），境外发行占比仅为 14.11%，而上月境外发行占比 31.45%。

陈朦朦认为，由于企业外债的重大改革，限制了境外投资境内房地产，房企寻求境外融资难度系数持续攀升。

阳光城 8% 利率永续债 被称 "豪赌式融资"

在发债难度增加的情况下，房企市场化融资成本还在走高。在已披露的数据中，6 月份房企融资成本最低的一笔是万科于 2018 年 6 月 29 日发行的 2018 年度第二期超短期融资券，发行金额为 20 亿元，利率为 4.25%。融资成本最高的是阳光城于 2018 年 6 月 7 日发行的 10 亿元 2018 年度第一期中期票据（永续中票），利率为 8%，市场普遍利率为 5.5%-7.5%。这也是本月永续票据再度流入房地产的特殊案例。

永续票据，也叫无期票据，是非金融企业（发行人）在银行间债券市场发行的无固定到期日、可递延支付利息的中期票据。永续票据产品在满足一定条件下可计入权益，提高发行人自身权益水平，能够帮助发行人改善资产负债结构与财务指标且不摊薄股东权益。永续债曾经一度成为上市房企热衷的融资方式，中国恒大（03333.hk）和碧桂园 ( 02007.hk ) ) 曾经都发行过数百亿的永续债。

陈朦朦指出，永续债有可能成为利润 " 黑洞 "。企业若不能在一个时间段偿还债务，重设的利率也会不断飘高，未来这些资金的成本将进一步侵蚀利润。她表示，永续债一般前两年利息会比较低，房企若在两年内还清则影响不大，但阳光城起始票面利率已经高达 8%，这无异于是一场 " 豪赌式 " 融资。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉蓝鲸房产，从融资的角度看，积极和银行形成战略合作，是企业降低负债同时改善现金流的一个很重要体现。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚对蓝鲸房产表示，除非未来 REITS 等资产证券化项目逐渐出现，否则融资的难题在短时间内难以得到解决。

" 防风险、降杠杆 " 的政策形势还在持续，融资渠道全面收紧，房企如何在这场规模竞赛中同时打赢 " 资金 " 战将变得尤为重要。