年初以来，多地楼市升温，“凌晨排队” “冒雨验资” “万人摇号” “库存告急”等疯狂的购房现象再度登临各大门户网站新闻首页，“一房难求”的非普遍现象让供需紧张情绪持续蔓延。从海南自贸港到辽宁丹东，从粤港澳大湾区到杭州、成都、西安，房地产投资客络绎不绝，忙碌打探楼市 “商机”。

中原地产研究中心数据显示，今年1月至6月，全国各地房地产调控政策发布次数超过180次，累计73个城市进行了调控，出台了135条限购政策，176条限贷政策，51个城市及海南全省实行了限售。从调控效果看，房价波动趋缓，热点城市房地产市场调控效果渐显。但另一方面，非调控热点城市却不断加入本轮涨价大军。同时，随着时间的推移，中国楼市对频繁调控已产生抗体，短期行政性调控作用正在减弱。

频繁调控难抵楼市热情

今年以来，在一线城市房价受抑制的同时，部分二三四线城市却在“轮番上涨”。国家统计局发布的2018年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，5月份新建商品住宅价格环比上涨的城市有61个，涨幅最高的丹东达到5.3%。

在此情况下，各地房地产调控全面升级。中原地产研究中心数据显示，仅5月份即有超过40个城市发布50次调控政策。 “当前，房地产调控已明显由一二线城市向三四线城市全面铺开。”中原地产首席分析师张大伟介绍，5月份发布调控政策的城市主要是房价上涨压力较大的二三四线城市。

限购、限贷、限售仍是各地祭出的高招。如成都要求提高非户籍购房家庭缴纳社保年限，并规定新购住房3年限售;太原对户籍、非户籍家庭实行差别化限购政策，实行差别化信贷政策，并扩大限售范围;丹东提高非户籍居民贷款首付比例，并要求新房5年限售。

此外，多地还加强价格管理和市场监管。威海、聊城规定新房3个月内不得涨价;武汉、江门、佛山、海南、赣州等地先后出台监管措施。

半月谈记者暗访了解到，天津市南开区、西青区一些二手房中介称，在收取数万元“好处费”后，可为不具有购房资格的外地购房者伪造手续，办理购房资质。6月5日，天津市发布通知，要求加强购房人购房资格审查，对不符合调控政策规定者，不予办理相关购房手续。

警惕购房乱象扰动购房预期

在房地产调控持续的背景下，种种非理性迹象依然不断涌现。买房人不挑户型、不选楼层，新房一上市即被“秒杀”;杭州一位98岁高龄老奶奶坐着轮椅参与摇号;长沙刚需房12岁孩子中签……市场之疯狂可见一斑。

比市场更疯狂的，是人们的预期。今年4月下旬，南京桥北板块的明发滨江新城小区发布《告明发业主同志意见书》，要求从今年5月1日起，2077户业主的二手房报价往上提升7000元~10000元/㎡不等。

种种房地产乱象，让本已渐稳的市场再度蠢蠢欲动。同时，频现的“人才新政”“摇号买房”等现象更明显地刺激了市场神经。今年以来，南昌、呼和浩特、山东、海南、新余、漳平、天津、西安、四川、郑州、温州等地先后出台吸引人才政策，一些省市还加大对高层次人才的补贴力度。“人才新政”引来的却是“炒房客”。张大伟表示，西安4月份房价环比上涨1.6%，与宽松的人才引进政策有很大关系。

“人才新政”变相降低了限购门槛，使部分城市房地产市场的供给更为紧张，并带来上涨预期。如天津推出“海河英才”计划后就迅速引发“买房潮”。天津市民李先生告诉半月谈记者，自己看好的一套价值240万元的二手房，在“海河英才”计划公布后“坐地起价”，一天就涨了10万。

除此之外，因行政性限价形成新房、二手房价格倒挂，购买新房者可获得巨额利差，更让投机人群看到了“价值”。目前，已有南京、上海、长沙、成都、武汉、西安、杭州和深圳等多个城市实施“摇号购房”政策，一些摇号楼盘甚至出现“抢房大战”现象。

张大伟认为，“摇号买房”让购房者产生“买到即是赚到”的投机心理，购房者不减反增。“几万人排队抢几百套房”的现象几经炒作，进一步刺激了市场的投机情绪。

遏制投机，让住房回归居住属性

有人说，如果一二线楼市在10年间见证了中国房价从底层到登顶的过程，那么如今却有更多的城市在更短的时间内见证了中国房地产市场需求爆发的猛烈程度。

按照西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心(CHFS)发布的《2018年城镇家庭资产指数一季度报告》，2018年一季度城镇新购房中，仅有30.8%为首套房，而第二套房及第三套房占比高达69.2%。

近10年来，房地产市场快速发展，让房企与投机者赚得盆钵满溢，这也是各种乱象频现的主要原因。对此，业内人士建议，应加快建立房地产长效机制，遏制投机高额获利。

此前深圳发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》征求意见稿，明确提出未来保障类住房比例将不低于60%，并将严格控制大户型高档商品住房用地，同时在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

值得一提的是，对于安居型商品房，深圳将实行一定年限内的封闭流转，购房人在产权封闭期内可以转让给其他符合条件的购房对象或由政府回购。若购房人自购房之日起累计在深缴纳社保满15年，或满60周岁且购房满10年，则可以申请向政府缴纳一定比例增值收益后取得完全产权。

张大伟表示，深圳安居型商品房，将有效降低政府的保障成本，降低购买住房的门槛，满足城镇住房困难家庭多层次住房需求。更为重要的是，由于从购买到出售形成闭环，有效压缩牟利空间，降低房地产的投资属性，打击投机行为，影响短期获利的可能性，促使住房向居住属性回归。

来源：半月谈

【延伸阅读】央视评论：楼市调控加码 多地为何再出手？

进入7月，云南昆明、大理、河南等地纷纷出台房地产调控新举措，住房城乡建设部等七部门在全国30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。

12日晚，《央视财经评论》栏目邀请到中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长冯奎以及国家发改委国际合作中心首席经济学家万喆做客演播室，深入解析楼市调控加码，多地为何再出手？

进入7月多地楼市新举措紧锣密鼓 调控再升级

冯奎：多地楼市密集调控彰显目标不动摇力度不放松

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎：最近的一轮调控以来，一线城市、二线城市成交都比较清淡，但部分三四线、四五线城市出现过快上涨的势头，一些地方出台限涨的政策，也是打补丁的政策。但是从更长远的政策信号来看，反映出地方政府层面对于调控不放松的决心。这一轮调控从2014年以来经历多轮，很多人在猜测这样的调控是否到头了？但从现在来看，这样的调控远没有到头。7月份以来，很多的政策出台，显示地方政府对于房地产调控的决心没有松动，这是一个非常重要的信号。

冯奎：短期调控最大功能是抢时间建机制

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎：短期调控最大的功能是赢得时间去建立机制，如果没有在短期之内将一些房价做一定的限制和控制，可能就没有办法为长效机制确定一个比较好的环境，但是现在能不能在短期时间里，将我们的长效机制建立起来是面临的最大问题。

治理楼市乱象 强调精准打击 也要培育市场机制

冯奎：多部门联动治理乱象 促楼市健康发展

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎：楼市乱象体现在房地产的从供给到需求方面，以及交易中间许许多多的方面。

从供给方面来讲，比如，一些房地产商取得了土地以后不去开发，实际上没有按照合同去执行，因此导致了供地不足的情况，也助推了房价上涨。

从需求端来讲，有些炒房团散布了很多虚假的信息，助推了房价上涨，在整个中间环节里有很多所谓的黑中介，黑中介所做的事情就是制造出各种各样的概念，导致中间环节给大家造成一种恐慌心理，所有的环节都体现了很多的乱象。

在过去的一段时间里，首先是出台了各种调控措施，下半年以来，有一个明显政策方向就是住建部等7个部委出台了专项行动来规范市场秩序，实际上就是将过去的一些政策落到实处，同时使每个环节的乱象都得到整治，从而有利于房地产健康发展。

万喆：既要打击楼市乱象 又要培育市场机制

国家发改委国际合作中心首席经济学家 万喆：打击楼市乱象和黑中介，总结起来就会发现是信息的不对称。信息披露是不实或者是虚假的，未来整个信息披露市场长效机制会建立，机制建立后，整个信息披露就会比较公开，这样公平公正就更容易达到。

稳楼市 重在稳预期

冯奎：增加供给是楼市调控的长期之举

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎：上半年调控，总体上还是达到了一些预期效果。现在社会上有一种看法是房地产调控就是要把房价降下来，这只是事物的表象，实际上房地产调控是要达到稳定房价的目的，这是一个层次；第二个层次是要降杠杆防风险，重要的是要稳住大家的预期，给房地产创造一个长远健康发展的环境，这个过程中，明显看到房地产调控的重大政策，体现了朝着长效机制方向迈进的努力，这一点值得肯定。未来要做房地产健康发展，因此需要在土地供应方面，为整个未来创造条件。

万喆：降低房产金融属性 助力长效机制建设

国家发改委国际合作中心首席经济学家 万喆：限贷是长效机制的一个表征，现在稳房价，最重要的就是要稳预期，这个预期最重要的就是居民对楼市或者对房子的一种金融属性的预期。

房住不炒，为什么有一些人会有投机的心态？主要是因为这些年，在货币政策和一些其他宏观政策的刺激下，导致资产升值得非常厉害，所以普通居民心里会觉得房子是有金融属性的，买了它不会跌，不买它财富就会缩水。

现在金融政策在强监管，货币边际性的收紧或者整个信贷扩张不像以前了，这一系列的政策实际上才是真正的一个基础长效机制，慢慢地，大家会觉得其实房产不是想象的那样，明年翻一番，不买我的财富就会缩水，稳住预期，减少金融属性这才是重要的长效机制。

冯奎：楼市调控要抓主要矛盾和源头问题

中国城市和小城镇改革发展中心学术委秘书长 冯奎：创造条件来加快制度建设，包括多主体供给，多渠道保障等。

万喆：调控楼市 决心 恒心 耐心 缺一不可

国家发改委国际合作中心首席经济学家 万喆：实际上，现在治理楼市要有这个决心恒心和耐心，一个都不能少，缺一不可。决心现在已经表达很明显了，房子是用来住的不是用来炒的，而且要解决一些楼市的乱象，就是说坚持不动摇。

来源：央视财经