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作者：葫芦娃

8 月 22 日，深圳副市长在粤港澳大湾区国际论坛上，释放了一个消息，深汕合作区的居民将全部转成深圳户口。

极度缺地的深圳，市域面积将完整增加 468 平方公里，相当于增加了 6 个罗湖区。

这是大湾区送给深圳的又一个大礼包。

1

深圳在市中心 110km 外，获得一块 468 平方公里的飞地。

深汕合作区在哪？

深汕合作区位于汕尾市，与深圳之间隔着惠州市惠阳区，距离深圳 120km，将近 1 个半小时车程；距离汕尾市区 60km，将近 50 分钟车程。

深汕合作区区位图▼

深汕合作区交通图▼

早在 2011 年，这个合作区就已经设立，但当时属于深汕共建，管理归属权不明晰。除了把汕尾的房价炒上了天，什么作用都没有。

去年，深汕合作区的 GDP 开始纳入深圳的统计范围，区域规划和开发的主导权逐步移交深圳，人事权开始也划归深圳，深汕合作区管委会成为深圳市政府的派出机构。

现在，合作区的居民全部转为深户。这也就意味着，人口也全部交于深圳。

管理权归深圳，人事权归深圳，经济统计归深圳，人口也归深圳……从广义角度看，这就是深圳。

这是广东和汕尾送给深圳的一块价值 468 平方公里的大礼包。

2

深圳的困惑。

土地一直都是深圳发展的死结。

上个月，1500 辆车辆，70 辆大巴车，40 辆 8 吨货车，带着 2700 名华为员工，浩浩荡荡的奔赴东莞松山湖，华为终端公司正式开始搬迁至东莞松山湖板块。

媒体人摇旗呐喊：深圳，别让华为跑了！

2013 年，大疆布局东莞；2014 年，中兴前往河源；2015 年，比亚迪新能源基地迁往汕尾；2018 年，华为终端迁往松山湖。

3 年间，深圳一共有 15000 家企业迁出，其中 230 家企业迁往中山，198 家企业迁往江门……

这样大规模的产业流出，当然不是深圳愿意看到的。

遗憾的是，深圳已经没有土地留给华为、留给大疆、留给 LED、留给制造业了。

土地，已经成为三面环海、内部多山的深圳，产业升级的枷锁。

深圳辖区面积 1995 平方公里，抛开不可开发的生态线 974 平方公里，只剩下 1021 平方公里，其中已开发 900 平方公里。

偌大一个深圳，只剩下区区 100 平方公里的可开发用地。

2020 年之前，深圳可供新增建设用地只有 8 平方公里。而比亚迪九大生产基地的总占地 7 平方公里，华为松山湖基地占地 1.2 平方公里。

假如华为和比亚迪不搬迁，单单这两家企业就能吃掉深圳 3 年的供地量。

深圳近 5 年土拍情况▼

有人说，深圳把土地让给了房地产。

通过近 5 年的深圳土拍，我们发现，深圳宅地供应逐年锐减，整个 2017 年仅有一宗土地供应，而且只租不售。

当一个城市连房地产开发都没地可用的时候，那是真的没地了。

国际上，常规的国土开发强度警戒线是 30%，而早在 2017 年，深圳的开发强度已经超过 50%。广东省国土资源厅的杨林安总工，在公开场合大声疾呼：

深圳每两平米土地，就有一平米的水泥地！

面对制造业，深圳留无可留。只能忍痛看着自己辛苦培养的亲儿子，跑到别人家去喊爹。

3

汕尾 " 献地 "。

深圳的土地困局，早在 10 年前已经出现。当时深圳打的还是东莞和惠州的主意。

深圳最新规划图▼

上面这是深圳最新的规划图，我们发现深圳的城市规划是多个中心、四面开花，东到汕头、北到东莞、西到中山。

深圳对土地有难以遏制的饥渴和野望，充满欲望。

遗憾的是，深圳是计划单列市，财政不用上交广东省。东莞、惠州和中山长期都是广东省的经济重镇和纳税大户，在心头肉上割地给深圳，几乎是不可能的事。

大亚湾板块入深，已经传闻近 10 年，始终只听风声，不见动静。

长久以来，临深板块的各位小兄弟心照不宣的达成一个共识：产业可以来，但地不能割。

而汕尾作为广东省经济总量和人均产出，双双排名倒数第二的穷亲戚，大方的拿出最东端 486 平方公里 " 穷乡僻壤 "，献地深圳。

深汕合作区地形图▼（丘陵为主，平整后预计有 1/3 的可开发体量）

深汕合作区就是广东省与深圳市和汕尾市，三方博弈后，各取所需的 " 多赢 " 结果。

去年把管辖、规划和经济交给深圳，今年把人口交给深圳，至此，深圳彻底拥有了这 468 平方公里的所有权。

从此，深圳的城市、产业和经济发展格局将发生新的变化。

深汕合作区的第一要务就是，承担产业疏解功能，承担深圳非核心产业和制造业的向外迁移。

之前，制造业大规模的转移主要是向东莞、惠州和中山。但是这种转移，并不能给深圳带来实际的经济效益，毕竟还是在人家的地盘上。

现在，深圳凭空多出了 6 个罗湖大小的土地，而且经济、人口和管辖的所有权都归自己。自己培养出来的亲儿子，终于不用放在别人家，给隔壁老王喊爹了。

可以预见的是，深圳一定会大力鼓励非未来核心方向上的制造业优先向深汕合作区转移。

未来深圳的产业格局很可能是，总部在深圳，研发在深莞，制造部分在深汕。

4

深汕楼市已被提前冻结。

2011 年，深汕合作区成立。深圳和临深的炒房客已经提前涌入深汕新区。他们把当地房企开发的小项目从 3000 的价格，在一年时间里炒了个翻番，炒到了 7000 元。

在之后的 6 年间，深汕新区因为归属权不明晰，区域产业导入凝滞。

最早进场的一大波投资客，被牢牢的套在遍地荒蛮的新区里。

去年初，深汕合作区的管辖和经济主导权正式划归深圳。

又是一大批的投资客涌入，成功接盘第一波的投资客。他们在 7000 元 /㎡的基础上，再次实现半年翻番，深汕合作区房价进入 15000 元 /㎡的高位。

一月后，深汕合作区房产交易全面停止，户籍只许迁出，不许迁入，全面冻结户籍管理，深汕新区正式进入雄安模式。

雄安初期的 " 炒地皮 " 模式，开始进入深汕投资客的视野。

两年前，深汕新区的集体宅地地皮只有 1300 元 /㎡。去年初，从 1300 跳涨到 3500，之后是 8000，如今宅地地皮已经被爆炒到 11000 元 /㎡。

短短两年，宅地 " 地皮 " 跳涨近 9 倍。

非核心城市周边，经济排在末尾，人均收入垫底的十八线村镇，地价 11000，房价 15000，这应该也算个奇迹吧。

" 产业未动，地产先行 " 的魔咒并没有放过刚刚起步的深汕新区。

5

2017 年，河北雄县村里的人，面朝黄土背朝天，一滴汗掉地上砸八瓣，盖不起小洋楼，娶不起好媳妇。

4 月，雄安新区成立，天降红包于雄安。

2018 年，汕尾小漠镇上的渔民，把脑袋别在裤腰带上，顶着风浪出海打渔，辛苦一年风霜半载，深圳还只是那个远方的大都市。

8 月，摇身一变深户 11 区，幸福砸在脑袋上。

永远不要看不起，隔壁有个 NB 邻居的乡下人，人家家里真的有矿。

（本文仅代表作者观点，不代表前瞻网立场）

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