自 6 月出现商住地成交高潮后，7 月进入空白期，政府有意控制推地节奏，8 月将出现新一轮商住地热潮， 10 宗商住地集中入市，其中 5 宗商住地起拍价超 10 亿元，这些地块可谓 " 高起点 " 亮相。从成交的地块来看，地块配建幼儿园将愈发普遍，多宗地块需配建安居房，联合拿地有望成新常态。

抱团取暖强强联合趋势升级

业内人士表示，外来品牌房企抢滩东莞，中小房企拿地难度增大；抱团取暖、强强联合趋势升级，未来更多产品趋于高端化；精准把好供应端，激进拿地不现实，土地市场全面回归理性。

由于政府有意控制推地节奏，7 月土地供需下滑，其中商住地断供。据东莞中原战略研究中心监测显示，7 月东莞土地挂牌公开出让 39.61 万平占面，与去年同期相比上升 11.01%，与 2016 年相比上升 55.52%。其中公开出让 2 宗工业用地及 4 宗其他用地（科研、科教和批发零售）。成交方面，7 月东莞土地供应和成交占地 39.61 万平，环比下降 7%，同比下滑 11%；其中本月共成交 8 宗地块，包括 2 宗工业用地和 6 宗其他地块，商住地无成交。进入 8 月，土地市场迎来新一轮商住地热潮，全市将有 13 宗地块出让，其中包括 10 宗商住地和 3 宗工业用地。其中有 5 宗商住地起拍价超 10 亿元，多宗地块起步楼面价已超 8000 元 / 平方米以上，凤岗地块起拍楼面价高达 12230 元 / 平方米。8 月东莞国土局集中交易多宗商住地块，调控高严力度丝毫未减，在此背景下，激进拿地已不现实，地块进入竞自持环节大幅减少，拿地全面转入理性。在粤港澳大湾区、莞深同城、轨道交通等众多利好因素的影响下，东莞的城市价值和魅力日益凸显，吸引了大批外来房企进驻。年内成交的商住地，均被外来品牌房企夺得，伴随着中央加强资金监管，各大开发商融资成本及难度大幅上升，拿地越来越考验房企资本实力，中小房企拿地难度增大。

从 8 月份成交的地块来看，不少地块要求配建幼儿园。茶山地块是今年挂牌最大商住地，竞拍条件是要求竞得人配建宗地住宅建筑面积 10% 的比例作为安居房和建筑面积 4320 平方米作为幼儿园，对项目的商业部分全自持至少 5 年，同时竞买申请人商品住房用地竞买资金（即地价款，含竞买保证金）须为企业自有资金。经过 10 家房企 46 轮激烈竞拍，该地块最终被嘉华集团以总价约 17.7 亿元斩获，楼面地价 11143 元 / 平方米，溢价率 17%，剔除配建安居房及幼儿园部分，可售楼面地价约 12766 元 / 平方米。

据悉，地块位于寒溪河旁，毗邻安泰路，周边有多个成熟社区，居住氛围浓郁，周边两公里范围内教育、公园、综合市场等生活配套相对完善，且该地块与地铁 R2 线茶山站直线距离仅 1.4 公里，交通便捷。横沥地块要求竞得人须配建宗地住宅建筑面积 18000 平方米作为安居房和建筑面积 5760 平方米作为幼儿园，同时竞买申请人商品住房用地竞买资金（即地价款，含竞买保证金）须为企业自有资金。地块位于东环路旁，毗邻东引河，周边有御河湾花园、横沥碧桂园、河畔花园、盛和雅颂花园等多个成熟社区，生活配套成熟，出行便利。经过 11 家房企 40 轮激烈竞拍，以总价约 19.3 亿元斩获，该宗商住用地楼面地价 7774 元 / 平方米，溢价率 25%，剔除配建安居房和幼儿园部分，可售楼面地价约 8597 元 / 平方米。除了茶山地块、横沥地块之外，凤岗地块也要求竞得人配建不少于 4320 平方米的幼儿园。业内人士表示，随着城镇化进程的加快、人口流动的加速、国家 " 二孩 " 政策的落地，幼儿园比例较低、城乡之间、镇街之间发展不均衡问题突出，交易地块要求配置幼儿园用地愈发普遍。

多宗地块需配建安居房

截至目前 8 月成交的地块中，多宗地块要求配建安居房。地块位于清溪镇鹏程路与荔横路交汇处的清溪地块，竞拍条件要求竞得人须配建宗地住宅建筑面积 10% 的比例作为安居房，且竞买申请人商品住房用地竞买资金（即地价款，含竞买保证金）须为企业自有资金。经过 9 家房企 27 轮激烈竞拍，深圳市润投咨询有限公司（华润）以总价约 10.8 亿元斩获清溪地块，该宗地块剔除安居房建面楼面地价达 13396 元 / 平方米，溢价率 32%。据了解，这是华润年内在莞招拍挂第二宗商住地。接着，华润又以总价约 12 亿元斩获企石地块，地块位于企石镇铁炉坑村，毗邻东部快速，交通便捷，周边有碧桂园鼎峰城市花园、碧桂园风华东方、嘉宏锦城等成熟小区，小区入住率较高，居住氛围较浓。该地块要求竞得人须配建宗地住宅建筑面积 10% 的比例作为安居房，且竞买申请人商品住房用地竞买资金（即地价款，含竞买保证金）须为企业自有资金。所以，该宗地块剔除安居房部分，可售楼面地价 9233 元 / 平方米。另外，嘉华集团拿下的茶山地块需配建宗地住宅建筑面积 10% 的比例作为安居房，平安夺得的横沥地块配建宗地住宅建筑面积 18000 平方米作为安居房，以及目前已挂牌的石碣一宗 4.1 万平方米商住地也需配建宗地住宅建筑面积 10% 的比例作为安居房。业内人士表示，多宗地块需配建（约占一成）安居房比例，安居房相当于面向广大中低收入家庭，由政府补贴的非盈利性住房，充分响应中央多渠道供应，保障中低阶层老百姓住房需求，从而促进房地产市场平稳健康发展。

联合拿地有望成新常态

8 月份，东莞出现首次以四家房企的名义联合拿地的形式。由于地块天然条件优越，吸引了 15 家房企抢夺。经过 51 轮激烈竞拍，终由万科、中天等四房企联合拍下这宗凤岗地块，以最高限价 17 亿元斩获，该宗商住用地楼面地价 16965 元 / 平方米，溢价率 39%，剔除配建幼儿园部分，可售楼面地价约 17726 元 / 平方米，自持面积 15%，自持年限不低于 5 年。近年来，地块联合开发成为新的土地开发形式，如大朗的松湖悦府、大朗的万科金地天空之城及常平的艺境花园。随着微利时代开启，行业风险走高，压力陡增，联合开发逐渐从品牌房企与本土房企股权合作，转向强强联合拿地，联合开发。土地资源日益消化殆尽的本土房企转型迫在眉睫，品牌企业乐于联袂开发主要在于利润和风险捆绑，同时优势互补，拿地及开发实力更强，接下来常平、大朗、石排、凤岗等陆续有联合开发项目面世。