近日，有媒体记者获得一份恒大集团《 2018 年 “ 金九银十 ” 销售政策及全员营销重大奖励办法》的文件。这份文件显示，恒大集团在 2-3 月份的全员营销卖房的活动中累计成交金额高达 170 亿元。

这份文件上说，在恒大集团13.7万员工中，有90%的员工、共12.2万人参与了全员营销，合计推荐到访514万组，合计推荐成交15765套，金额170亿元，共计有10907名员工获得佣金及奖励，合计发放佣金及奖励3.03亿元。其中，最高个人奖励高达97万元。

对此，有网友感到奇怪，恒大现在已经到了几乎发动所有员工卖房的程度了，难道房地产市场真的要变天了吗？事实上，今年上半年恒大业绩向好，根本不缺流动资金。

数据显示，上半年业绩排名前五的房企有：恒大集团达到6762亿元，碧桂园2945亿元，万科集团1794亿，融创中国2098亿元以及保利地产2251亿元。

对此，我们认为，真正差钱的应该是中小型房企，而像恒大这样龙头房企无论从融资能力，还是还债能力并不会受到环境的影响，恒大发动全体员工卖房，更像是调动员工积极性的一种企业发展模式，而这种模式在企业管理和企业运营方面还是很有借鉴意义的。

就在9月初，恒大集团就高调宣布，要展开了降价促销活动。自8月30日至10月8日，恒大针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动，全国住宅楼盘全部打8.9折，而最低售价降到7.4折。当然，不同的付款方式，不同地段房源的优惠力度也完全不同。

一边是恒大发动全员卖房，一边是恒大又成为今年第一家展开降价促销的大型房企，且打折力度较大。恒大集团此举除了通过劳动竞赛的方式来激励公司员工的工作热情外，从大的背景上还应该包括以下几层含义：

首先，由于前几年的业务大扩张，导致房企的负债率居高不下。截止6月30日，房地产行业资产负债率高达80%，有的上市房企的负债率甚至还超过了90%。现在各主要房企都在降杠杆，而通过加大销售力度，回笼资金，偿还到期债务，这样使高杠杆率逐步平稳下降。

再者，上半年各大房企的业绩表现都不错，但恒大集团早已遥遥领先。而“金九银十”又是房地产市场传统的销售旺季，恒大希望通过打折促销，以及发动13万员工卖房的方式，在2018年第三、四季度再加上一把力，进一步拉开恒大集团与第二名碧桂园、第三名万科集团的业绩差距。

再次，第三、四季度房地产调控情况不明，龙头房企主动收缩战线，静观其变，以备明年形势清楚后再作战略布局。从近期的房地产数据来看，一线城市房价平稳，二线城市新房微有上涨，而三四线城市房价涨幅明显，预计后续房地产调控政策将向三四线城市蔓延。

鉴于三四线城市房价大涨，龙头房企之前主要布局于三四线城市，所以房企高层对未来房地产调控可能变得更加严厉而忧心。所以趁着调控政策尚未完全发力、三四线城市棚改政策并未彻底退出的这几个月，抓紧时间展开促销活动，尽可能的多卖楼房，回笼资金。

最后，对于龙头房企来说，目前资金面还算宽裕，但是中小房企现在的日子肯定不好过，除了楼市调控政策持续收紧之外，还有融资渠道收紧、融资成本上升等问题。

未来房地产业将上演大洗牌，龙头房企越来越强大，中小房企有随时被吞并的风险。而对于恒大这样的上市房企来说，要存大量现金子弹，以便为将来的吞并更多中小房企做准备。因为中小房企手中有大量的囤地，大型房企拿来马上就可以开发。

近期，国内最大房企恒大集团动作不断，先是动员全体员工售楼卖房，又是大折扣的降价促销，这主要是为了早日回笼资金，因为手中有了更多的流动性后，既可把负债率给降下来，又可以增厚今年的业绩，还可以大肆并购和收购中小房企。关键的是，回笼资金，减少新房库存，就可以为大型房企留下应对调控政策，业务转型的余地。