中国建设报

在波谲云诡的房地产业，黑马频出但又昙花一现。曾经的"招保万金"，变成了如今的"碧万恒融"。"落榜"的保利发展控股集团股份有限公司近年来一直期待重回头部阵营，却无奈差距越拉越大。2018年，原保利地产（以下与保利发展控股集团股份有限公司统称"保利发展"）更为现名，战略升级后力争重回"三甲"。

"家底"殷实但尚有差距

被称为"家底"的资产负债表，最能反映房企实力。作为房地产业央企"排头兵"，保利发展2018年年报显示，其总资产实现了"跨越式"发展，由2017年年末不到7000亿元上升至2018年年末8465亿元，同比增长17.7%；销售额4048.17亿元，同比增长30.91%，相比前一年增加近千亿元，相当于一个中型房企的年销售额。

保利发展近年来成绩出色，以2012年销售额1017.39亿元计算，至去年年末涨幅已近300%；总资产从2012年约2512亿元，至去年年末增长237%。

成绩单虽然亮丽，但重回"三甲"仍需努力。2012年，保利发展年度销售额曾位列"探花"，此后便再无缘"三甲"——2013年被万达集团挤至第四；2014年被恒大集团取代，位列第五；2015年，中海地产完成超越，保利发展退居第六；2016年至今长期保持第五。业内人士表示，虽然保利发展年度销售额排名下滑不多且仍为"五强"，但越过第四、晋级三甲难度仍然较大。

一方面，保利发展与"三甲"房企销售额差距不断加大。克而瑞统计数据显示，2013年，保利发展与"三甲"房企差距分别为489.6亿元、374.3亿元、50.1亿元；2018年，该数据变为3241.9亿元、2014.2亿元、1466亿元，差距分别扩大约562%、441%、2826%。

另一方面，保利发展与"三甲"房企资产总额差距亦在拉大。数据显示，2013年，保利发展与"三甲"房企差距分别为1652.6亿元、537.3亿元、660.6亿元；2018年，该数据变为7430.56亿元、6821亿元、9872.2亿元，差距分别扩大约350%、1169.5%、1394%。

但保利发展在负债方面表现较优。截至去年年末，保利发展总负债约6600亿元，相比前一年5382亿元增加1218亿元，同比增长约23%；资产负债率77.97%，低于同期碧桂园、万科、恒大的89.36%、84.59%、83.6%。

截至去年年末，保利发展持有货币资金1134.3亿元，短期负债合计487.18亿元，现金利息保障倍数为2.79；2018年销售额排名第三的恒大持有货币资金2042.1亿元，短期有息负债合计2874.37亿元，现金利息保障倍数为0.71，显示出保利发展短期偿债能力较后者略强。但同时，保利发展存货4745亿元，其中约542亿元用于抵押借款，所有权受限，占比11.4%。

经营力强但仍需努力

利润表最能反映房企的经营能力。截至2018年12月31日，保利发展实现营收1945.14亿元，同比增长32.66%；归属股东净利润189.04亿元，同比增长20.92%；经营性现金流量净额118.93亿元，同比增长140.65%；每股基本盈利1.59元，同比增长20.45%。

同期，恒大实现营收4662亿元，同比增长49.9%；归属股东净利润373.9亿元人民币，同比增长53.4%；经营性现金流量净额547.49亿元；每股基本盈利2.849元，同比增长55.4%。

显然，无论是额度还是增长率，保利发展的营收等诸项指标均不及恒大。此外，由于2018年结转项目权益比例下降，导致保利发展归母净利润增幅不如利润总额增幅，造成归母净利润率比2017年下降1个百分点。

国泰君安证券股份有限公司（以下简称"国泰君安"）点评认为，保利发展合作并购项目增加，使得归母净利润增速慢于并表收入增速；同时其杠杆率有所增加，使得实际财务费用率提升较快。

由于财务费用和少数股东损益占比显著提升，国泰君安下调了保利发展2018年至2020年EPS（每股盈利），下调后分别为1.58、1.90、2.29元。国泰君安同时认为，考虑到2016年销售项目利润率较为丰厚，2018年至2019年保利发展进入高利润增速期。以2017年至2018年销售金额判断，2019年至2020年结算收入增速依然会保持20%以上的增速。

此外，截至去年年末，保利发展的毛利率为32.49%，低于同期恒大的36.2%；净利率为13.44%，低于同期恒大的15.5%。去年，保利发展平均楼面地价为6186元/平方米，项目平均成交价为14600元/平方米；恒大平均楼面地价为1611元/平方米，项目平均成交价为10515元/平方米。由此可见，保利发展相比恒大在项目定价空间方面弹性更小。

业内人士表示，在经营能力各项指标上，保利发展已达较高水准，但与行业前三相比仍有差距。

中原地产首席分析师张大伟认为，保利能否重回"三甲"，关键看其土地储备货值能否支撑。截至去年年末，保利发展的土地储备面积为9154万平方米，销售额排名第四的融创为2.56亿平方米，恒大土地储备面积为3.03亿平方米。

克而瑞统计数据显示，截至去年上半年，保利发展总土地储备货值排名第四，为19735亿元；前三名分别为碧桂园26212亿元、恒大25081亿元、融创21134亿元。张大伟认为，按目前情况，保利发展即使上升到年度销售额排名第四也有难度。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，头部房企排名一直变化，近年来才趋于稳定。随着"房住不炒"理念得到贯彻落实以及部分房企着手转型，头部房企排名还会出现新变化，"名次的超越意义已经不大"。

业内人士表示，随着房地产市场由增量开发转向存量运营，市场整体进入平稳发展期，规模扩张虽有空间，但存量运营亦应是房企考虑重点。