新年开年，依然是咱们的传统节目，“2023年楼市十大预测”，年初给大家预测一下，欢迎年底验证~
先看一眼2022年，年底房价是70857元/㎡，年初是69660元/㎡，微涨了1197元/㎡，按幅度是1.7%，在去年各项资产跌声一片的情况下，算很抗跌，整体类似19-20，算是横盘的一年。拉长周期看，北京的房价有个隐性的“标尺”，就是“货币”。房价的涨幅，和货币增长的速度，一直在赛跑。
货币一直在膨胀，一线城市的房价随之水涨船高。但15-16年连续快涨，远远脱离了“合理轨道”，通过17-18年下跌，19-20年横盘，4年的调整期，才等到“货币标尺”（相当于大家的“收入涨幅”，“资产积累”）追上来。
21年又一波结构性上涨，再次小幅脱离“货币轨道”，22年基本横盘一年之后。当前的位置，正好又回到了蓝线和红线的交叉点。再猜一下具体涨跌幅，微博上做了个统计，1486人投票。第一名选项居然是涨幅5%以上，看来疫情过去之后，大家还挺乐观的。第二名选项是微涨1-3%；另外总共有26%的人选择全年会下跌。
17-20年横盘四年之后，20年底开始+21年全年，出现过一波儿明显的上涨，城六区再加上亦庄昌平南的次新平层是领头羊。22年横盘一年消化，疫情之下，大家收入和收入预期还没追上来，次新平层的驱动力没有20年底那么强，京楼平稳小涨最符合大局。但在1-3%和3-5%这两档之间，我倾向落在3-5%档，疫情后经济和信心的慢恢复+政策可能的边际利好。跑赢通胀CPI，同时低于收入涨幅，攒钱速度追得上房价，这样皆大欢喜。住建部部长一开年讲了几句话，把原话给大家抄一下，大家好好体会：对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。
对于购买第二套住房的，要合理支持。以旧换新、以小换大、生育多子女家庭都要给予政策支持。对于购买三套以上住房的，原则上不支持，就是不给投机炒房者重新入市留有空间。北京会全面取消认贷吗？我猜不会，那样北京房价真可能有一轮大涨了。但局部放松的可能性挺大，首先是多孩家庭取消认贷，二孩家庭开始可以多给一个购房指标，符合这个条件的家庭还真有不少，对于京楼会是温和的利好。第二个方向，是最近传的郊区认贷取消，有可能从某个郊区开始试点。这几年北京城六区和郊区有点冷热不均，如果郊区取消认贷，可以推动郊区小涨，相当于鼓励大家买五环外的新房。年初还有一个消息，央行发布通知，如果房价环比和同比连续3个月均下降，就可以下调或取消首套房贷款利率下限。北京现在的房贷利率，在全国算差不多是最高，比LPR还加55个加点，首套4.85%，二套5.35%，可以期待起个带头作用降一下。房贷以前很长一段时间，都是贷款里利率最低的，现在大量的消费贷、DYD，利率都比房贷低了，已经形成倒挂。尤其像北京的房贷利率，其实空间很大，可以期待在2023年再降一下。每年都会有红包新盘，逻辑是“好地段+新盘品质+政府限价”，今年的值得期待的地块，海淀北、太阳宫小地块、歇甲村、东小口、朱辛庄、亦庄、石景山+丰台个别楼盘等，还有几个不错的地块，看看能不能供出来。地段儿决定着价值，最终的产品和户型，决定着红包盘的性价比。2022年是地产圈业内身边朋友出手新盘的非常多的一年，包括但不限于学府公馆、北京悦府、端礼著、北清橡树湾、中海滙德里、玖合府、望京樾、西红门橡树湾，中海学仕里。今年市场主流和机会依然在限价“纯商品房”，限价+自由交易，大家擦亮眼睛好好选。学区房是过去十几年里，北京楼市里超额收益最大的板块。其中一条重要的因素，就是从2003年到2017年，出生人口的一路攀升。03年才4.5万新生婴儿，17年达到了17.1万的顶峰，3.8倍的涨幅非常可观。17年出生的孩子23年入小学，之后就是大拐点，过山车似的的下降，24年入学14.1万，25年入学13.3万，26年入学10.0万，27年入学只有9.0万。今年23年入学的，是竞争最激烈的一届，不论是入学，还是将来的高考。
原本23年会是学区房的高点和拐点，但这个步骤提前了，早在两年前，21年的入学季政策调控，西城金德月划片出区，学区房雷霆一击，德胜、月坛直接砸了个大坑，当时下跌幅度在15%-20%，已经提前反应了。学区房暴雷下跌的过程在21年提前走完，现在德胜60平学区老破小两居760-850w左右，价格回到2018。未来一方面，新生人口逐年下跌，学区需求减少；另一方面，金德月25年以后很可能不再出区，头部学区价值回归。两者一涨一跌抵消，预测回归平稳价格持平，学区房可以放平心态了。前几年有不少同学问环京，动心思抄底，咱们一直建议不碰。17起环京连续五年下跌，不止腰斩，2023年，可以首次预测环京真正见底。最大的变量，是疫情三年环京和北京封控不通，让环京房价雪上加霜，去年底的放开，这个因素彻底消除了。另外大厂潮白的厂通桥24年开通，经过燕郊的22号线预计25年通车，两个念叨了很多年的实质性利好。预测23年，环京价格实现真正见底回暖（仅限第一梯队，伪环京不算），但满世界投资的时代已过，最佳建议还是优先升级在北京的资产。考虑到经济大势，今年政策上整体偏暖，年年提的房产税的声音，可能会比较小。如果未雨绸缪，假设考虑远期真有“房产税”，
最容易被抛弃的是“老破远”，会进一步拉大“优质房源”和“非学老破旧”的差距，京楼资产在“精”不在“多”，大方向把握好。这几年每年都会跟大家重复一个观点，齐涨齐跌的时代早已过去，未来的分化会长期持续。20年起的疫情三年，”好地段+次新平层”的涨幅最好，像海淀的橡树湾、如园涨了差不多35%，望京的融科橄榄城、保利公园涨了30%，泛丽泽的保利百合涨了24%，郊区强势的国风美唐涨了30%，这几年红包新盘的涨幅更大。而没学区的90年代老方庄、老劲松，严重跑输，只涨了5%。北京已经过了缺房的年代，90后00后是主力买房人，品质差的“远老破小”没有市场，而京楼里的优质资产永远是稀缺品。高净值人群始终增长，而北京的优质房源非常稀缺。楼龄新+好户型+好物业+好地段儿的房产会持续跑赢。这个趋势在2023年继续，非学老破旧未来接盘不足，而好房源惜售、紧俏，易涨难跌，大家随时找机会，调换到优质资产上来。房价快速上涨的时代已经过去，但北京的房依然是优质资产，也是大部分中产家庭资产里最重的一块。我们正处在一个低收益率时代，货币基金和理财的收益率只有2%+，高收益固收产品各种爆雷，作为家庭资产底仓，北京优质房产的替代品很少。拉长周期看，楼市进入成熟期的美国，最近30年十大城市的房价平均涨幅是323%，复合年化涨幅是5%。可以作为北京未来的参考。对于个人而言，大家赚钱后，首先想到的还是换个更好的房子，既是锚定家庭资产，也是早点享受生活，人生苦短。2023年整体平稳回暖，不论楼市还是股市，都会好于2022年，工作生活回归正常，另外终于也可以出去玩儿了。持有房产的同学可以抱紧核心资产，享受家庭资产的小幅增值；首套和置换的同学，未来机会还有很多，最重要的是选筹，挑选适合自己且有资产升值潜力的楼盘……
以上就是今年的十大预测，祝大家2023年好运！开心过年！