壹号院有多抢手？

文 | SONG

在写这篇文章的时候，馥香园的社保入围结果还没有出来。

那到底是什么驱动着近千万的申花豪宅要被疯抢，相信除了绿城，除了改善需求，还有背后的倒挂。

而又是怎样的倒挂空间，让人趋之若鹜。

今天，我们就用几组真实的成交数据去认真剖析一下申花的二手房价格体系。

如果想听更多的板块真实数据，欢迎来我们本周六下午的线下分享会，小芳老师将会以一场《破局2023》去徐徐展开杭州楼市。

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01

申花天花板

降了一点点

近期，整个大申花（含申花、申花东、庆隆）二手房成交价格的天花板定格在8.84万/㎡。

这套天花板是锦绣之城一套125.52㎡的低楼层房源，买家从1130万小刀至1110万，折合单价8.84万。

锦绣之城曾经创下过成交价格破10万的记录，算上这次楼层价差，锦绣之城近1年下降5-8%，相对其他热门板块平均20%的降幅，称得上极度抗跌。

横向对比同级别板块，新房限价5.17万的文晖，目前天花板在7万左右，最高倒挂35%。

钱塘江南岸新房5.15万的滨江区政府，晓风印月刚刚成交一套9.4万，最高倒挂83%。

还有就是紧邻申花的城西文教，新房5.86万，黄龙云起一套新房6.86万的洋房，二手房成交10.06万，最高倒挂47%。

而申花的最高倒挂是61%。

同级别板块中属于中偏上的成绩，低于滨江区政府，但要高于城西文教和文晖。

纵向对比看，南星桥新房限价7.08万，仁恒滨江园一套二楼房源成交价格接近13万，倒挂86%，正常楼层可以破百。

所以，申花的天花板虽然抗跌，但在杭州的倒挂表里一定排不进前二。

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02

有一组数据

需要思考

有人说，馥香园作为超级大盘，还是纯改善，有绿城品牌背书，未来二手房照着锦绣之城来卖问题不大。

倒挂有61%很满意了，但有一组数据值得思考。

按照馥香园最小面积175㎡和整体限价5.5万计算，门槛总价是963万，按照涨幅61%预计，未来二手房的总价门槛是1550万。

这个价位同样选择二手房，会受到类似南星桥、奥体这类顶流板块的区域降维打击，还会受到一些叠墅产品的降维冲击。

近期大申花成交的19套住宅房源中，最大面积是一套西江月高层131.81㎡户型，最高总价就是开篇那套锦绣之城1110万。

19套中有15套面积小于90㎡，也就是申花近期二手房主力价格在400-600万，占比高达79%。

所以，得想一想。

03

申花的

金字塔价格结构

从仅有限的19套近期成交住宅价格分析，申花的价格体系大约呈现4个梯队的金字塔结构。

最高的塔尖是接近9万的锦绣之城，也是天花板。

第二阶梯是成交价格7.65万的融信公馆ARC，相信金茂府、沁园、养云静舍、宜和园只要有成交，价格会更高一些。

第三阶梯是6万单价级别的慧园、金茂悦、西江月、学院府，有些是品牌，有些是品质、有些是学区。

第四梯队是类似香槟国际、蓝孔雀、汀澜府、雍荣华庭、万家花城等。

第五梯队则是整个大申花的基石，可能不到5万的价格可以尝试下上尚庭、芳满庭这样有点年份的小区。

其实，今天说申花二手房价格绝非劝退。因为比申花溢价更高的滨江区政府、南星桥未来一年压根连供应都没有。

而比申花弱一些的城西文教和文晖，也在阶段性断供。

好不容易来了申花，能不抓紧么！