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来源：地产操盘手收集编辑：房主
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一对一咨询最新最火最好的楼盘，可以加镇长微信：zhenzhang2020《新约马太福音》里有句很经典的话：凡有的，还要加给他叫他多余；没有的，连他所有的也夺过来。普通人现在想靠自己的打拼，在北京买下一套房子，太难太难了。最近我们后台收到两组粉丝咨询买房事宜，第一位客户是个女孩，在丽泽上班，首付100万左右，在周边买一套两居新房有什么推荐？总价集中在1300万-3000万之间，最小户型也要130平米起，平均单价11万元/㎡左右。二手房，标杆的金泰成丽湾、顺驰蓝调目前的挂牌均价在9-10万元/㎡，周边一些老旧小区也要7-8万左右。丽泽整体的工资水平又比较低，在丽泽工作的根本买不起丽泽周边的房子。符合女孩要求的要么是位于河西XYQC，但这个盘实在不想推荐，产品观感太差。要么就得去大兴或者更远的房山了。第二位客户是换房需求，600万预算，想买一套二手两居室的房子，他提前做了很多功课，最后选出两个小区“天通苑和惠新里”，问镇长这两个小区该如何选？“亚洲最大”天通苑，万年不涨；惠新里又是90年代的老公房，虽然北四环地段很好，但是对口的小学和初中都比较烂。说实话，虽然最后帮他做出了选择，但我心里始终有点不甘，后来镇长和我谈起了这个客户的生活经历。他是镇长的大学师兄，毕业后一直从事互联网自媒体工作，也取得了很多成就，后来在北京买房结婚；这两年互联网行业不景气，文字类自媒体又被短视频冲击，导致他收入下降不少，又赶上孩子马上一周岁了，必须要把房子换成一套两居室。他又算二套，首付8成起，而朝阳新房太贵，动辄8-9万元的均价，让他承受不起，最终在衡量工作通勤和房价后只能选择买老小区。从今年所有供应项目的指导价看，六环附近的项目，房山、大兴、门头沟等房价也已经涨到到刚需高攀不起的地步，更不要说今年供地大户丰台和朝阳单价都在8万元/平米往上。2022年，北京单价8万+产品成交占比达17%，同比去年增加10%。北京市场产品成交结构已经转向了改善为主，刚需买房越来越难了。2022年，是改善大年，北京住宅成交金额前20名的项目中，一多半都是改善项目，前四名更是被四大内城豪宅占据，天坛府、学府壹号院、中建学府公馆三个盘销售金额破百亿，第四名是中建玖合府，把其他项目远远甩在了身后。值得注意的是，四大神盘里，有三个都是新型共有产权住房。简单理解“新型共有产权住房”，就是政府持有部分的产权，购房者不用再负担这部分房款。以我们比较熟悉的中建玖合府为例，政府占有10%得产权，项目实际售价只有11.7万元/㎡。这个价格在太阳宫片区是有明显的倒挂，周边红玺台，太阳公元等，目前挂牌价都在16万元/㎡左右。可以说买到中建玖合府，就相当于中了一张500万的彩票，项目刚一开盘就已经被抢光了。树村的学府壹号院更夸张，政府持有20%的产权，项目售价只有8.96万元/㎡，只比永丰目前在售的富华里单价贵不到5000元/㎡。但是树村属于学院路学区，在海淀排名比较靠前，而永丰所属的西北旺学区则排在海淀末尾。这些新型共有产权住房项目，就算房价因为产权降下来，也不是普通人能够企及的价格，所以从政策入市起，就成了富人套利的工具。2022年，北京10万+豪宅成交大放异彩，全年成交高达3172套，同比上升56%，但是成交均价却从2016年12.3万元/㎡的价格最高点，下跌至今年的11.2万元/㎡。2017年后，北京对新房价格实行严格的限价政策，10万+的高价预售证很难获批。2017年，二环中骏天宸13.5万元/㎡的预售价格记录，直到今年才被恒基天汇突破14万/㎡打破了。高端改善项目严格限价，实际上给富人买房提供了优惠，所以现在豪宅项目打新热潮不断，二手豪宅反而无人问津。老牌豪宅万柳书院也名声大噪，但是万柳书院最有价值的地方，不在于它的单价，也不在于他的地段，而是作为高品质顶级豪宅项目，已经成为北京市场的珍品，后无来者。2019年至2022年，北京成交的113套总价过亿的项目，都来自老项目新开发。在限墅令、供地限制容积率下，北京高品质的顶豪、独栋产品几乎没有新增供应，稀缺的供应一定会带来价格上涨，市场需求向二手房转移，带来二手顶级豪宅价格上涨双循环，未来的保值性和增值性更加凸显。刚需买不起房子，富人在豪宅上疯狂套利，顶级豪宅圈子越来越稳固，最后送上一段最近看到的一段话作为这篇文章的结尾吧，社会流动停止不前、资源不平等继续恶化，看不到变好的希望，阶级跃迁已成为昨日神话，鲤鱼跃龙门的命运，是成为天庭神仙的盘中餐。
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