三天前，中海年度总结大会，以一个意想不到的方式，顺序发言。
1，城市总按城市毛利润的排序。
2，专业公司按照22年营收排序。
董小姐了解到，董事长颜建国传递了三个警惕，三个号召。
「行业转折期，中海面临最大的挑战，不是困难的市场，而是我们自身。大家要高度警惕三种「温水煮青蛙」的不良状态：冬天的寒意传导不通透；低估转折期市场的高风险；业绩不达标，没有深刻反思，没有创新求变。
然后，他给了三个号召。
第一，2022年，我们虽然经营稳健，超越平均，但是还是要知耻后勇。我们的目标依旧是超越自我、超越平均、超越对手，打赢转折期的淘汰赛。
第二，中海要勤俭办企，管理更弹性，业务更收敛，组织更精简。
第三，2023年销售是重中之重，销售与回款是中海年度经营的中心工作。
颜建国每次年度发言，都似乎是一种风格：好的少说点，不好的多说两句。
董小姐还记得，上一次内部年会，也就是2022年年初，他的危机感是这样的：
「在急转直下的市场中，很多资源、机会正在向中海汇聚。但是，如果公司不能迅速适应新形势，不能抓住市场机会，中海的优势将快速流失。」
很多朋友说，这就是中海领导层的风格。
回到本文的重点。
过去一年，央企内部看似春风拂面，其实冷暖自知，忧患意识渐浓。
在内部人口述融创局势的文章中，董小姐写道，融创过关最重要的砝码，是自己的一线业务如何渡劫，以及公司治理的大尺度纠偏。
同样，当我们谈论中海，首先需要知道，内部视角中的中海最暴风骤雨式的调整与变化，究竟是什么。
一个真实的中海，就存在于这些变化里。
过去一段时间，董小姐与多位中海的朋友聊了聊，一个真实的中海2022，慢慢开始浮现。
也许你会觉得，他们太过于个人视角了，但是，兼听则明吧。
董小姐的这篇文章，送给那些想要了解中海，但没有更多渠道的朋友们。也送给那些身在中海，但对视角差感兴趣的朋友。
1、收缩
中海2022年关键词是「稳」，2023年争取「稳中求进」，进不了的话就还是先稳吧。毕竟，我们一直在强调，穿越周期。
年会对投资的反思比较多，2023年，内部要求宁肯不投也不能错投，投资方面会更加审慎。相比利润回报，中海今年更加关注确定性、关注现金流。重视营销力、产品力，费控、编制严控和紧缩。资源向项目发展倾斜。
去年业绩还算符合预期，整体目标完成度OK，但是分化相当厉害。旱的旱死，涝的涝死——优秀的公司特别优秀，惨的公司也是真的惨。很多城市总没有完成KPI。
2023年，北京和上海的内部销售指标会相对重一些：北京大概在350亿以上，上海大约在400亿以上。2022年，中海武汉和福州是内部业绩排名倒数的城市之二。
接下来，还是以收缩为主。内部强调，要从各方面入手应对周期，控制成本，增加效率，裁员，柔性团队是主题词。
去年，一些业绩不好的城市公司整合了人员，尤其是基层员工，以编制不够的名义，淘汰减人。其实做法没有什么新意，毕竟还是熊市阶段，也只能这样。
今年的大思路没有变。重点还是，集中精力干大事，把钱花在大城市里面——下注超一线和一线城市，资源更倾斜，继续投资重点城市、重点地段。
中海集团管项目管得更细了，对地区层面更加关注。主要体现在，相关推进会议增多，产品力方面的研究增多。
其他城市就要收缩了。对那些业绩不好的、房地产发展不良、人口流出的地区，会减少投资，甚至不投资了。
颜老板说，过去大家在温水煮青蛙，冬天的寒意传导不通透。其实，寒意在领导层这里大多是有感受的，但是，到了下面基层团队，大家还是忙活之前的工作，甚至比以前更忙碌了。觉悟上是跟不上的。
很多人根本没意识到，市场的变化，公司的变化。明明知道市场有寒意，甚至都要收缩了，还是疲于应对眼前的工作，挣扎在保住饭碗的消极之中。
去年上半年，中海曾有一个小小的判断，后来迅速纠正了。中海管理层曾经要求，在非公业务收并购方面，中海要猛冲一把，抓住时间窗口期。当时，迅速收购了一些暴雷企业的资产。
作为央企，中海去年初闪电收购的资产，大多是正在合作的项目，是中海暴雷合作方的股权。之后，发现很多是资不抵债的项目，也怕踩坑。
上半年猛推一阵后，发现效果一般，之后就没有再强推了。
内部也有说法是，由于大部分城市的土地竞争并不激烈，所以非公市场的投资拓展才有所减弱。
2、内卷
中海也内卷起来了，但是，卷法不太一样。
有的开发商，没活就空卷，或者小活就精卷。中海有的条线是小活精卷，有露脸机会的条线，就大活、小活都精卷，没有机会露脸的条线，那就躺平不卷了。
于是，都卷出马太效应了。
比如 ，一些工程、营销、客服部门，没有什么工作也要显得很忙的样子，自己给自己创造工作。
又比如，以前忙的时候，明明可以很快汇报完成的东西，现在都要制作精良的几十页的ppt去汇报。
过去一段时间，中海大区做了合并，城市总大换防，也导致了很多内部一线的管理摩擦。
管理的侧重点不一样。一些市场相对好的中海城市总经理，会关注业务更多一些，各条线都抓，同步抓业务之间的咬合力；而市场不好的城市总，会关注产品、营销和客户满意度更多一些。
地方团队都需要互相适应。一种情况是，新的城市总难信任老团队，老团队又想自保；另一种是，城市总组建了一个新团队。很多管理动作都容易变形。
比如，有的城市总组建了一个新团队，去了解一个新领域或开拓市场，让下面的人来汇报。但他对数据的真实性和运转逻辑拿不准，肯定会让团队成员阐释清楚，花大量的时间和精力在开会上，而不是真正落地去做一些事情。
还有一种情况是，城市总的水平比团队成员高很多，会觉得其他同事考虑的内容不够详实、不够全面，始终存在欠缺的地方。所以，每一次汇报，都会给他们打补丁，提建议，说思路。
时间长了的话，也会出问题。团队成员就会琢磨，这里可能有风险，那里可能有问题，那就多做一些内容吧，免得被提问。汇报就变得更臃肿了。
最后发现，没有侧重点，没有人敢拿主意，他们把大脑交给你了。
另一种情况是，在一些城市，新领导空降到旧团队里面，这样的城市总会有一些戒心。他们在听汇报的时候，会对材料里面的内容，比如审计风险、群诉风险、社会影响，包括成本影响等等，都比较看重。
尤其是处在上升期的中海管理层，特别爱惜自己的羽毛，就会更加害怕下边的人给他挖坑。凡是觉得可能有坑的地方，就会特别的谨慎。会告诉团队说，这件事什么时候能解释清楚，什么时候再处理。
自然而然，很多事情就议而不决。
在那之前，中海的地方管理层变动没有这么频繁。不管是下对上，还是上对下，沟通都会有一个默契程度。
就比如，很了解董小姐行文的人，对你文章数据和结论的真实性会很放心，因为知道你的文章可靠程度放在这里。
而现在，中海地方的一些管理团队，很多陷入了一种互相不熟悉，不信任，没有默契也没有安全感的氛围里，宁愿不做，也不能做错，能不承责就不承责，能拖延就拖延。这进一步加剧了公司内部沟通的壁垒和管理的难度。
3、继续调队形
过去一年，中海区域和城市合并绝对是很大的变化。
区域变得更大了，但存在感下降，越来越弱化。一线城市的权限也更大了；区域内部的职能发生了很多调整，部门有拆并。很多业务从集团—大区—城市的三级管控，变成了集团—城市的两级管控。
接下来，大概率还会有进一步的城市合并。中海中西部大区是年中新成立的，北部大区是合并而来，东部大区的版图扩大了。
内部说法是，下一步很可能要合并昆明和贵阳，大连和沈阳，福州和厦门。其中，昆明和贵阳属于弱弱联手。而厦门与福州，大连和沈阳，都属于强弱组合。
内部也有传言说海南和珠海，长沙和南昌最终也逃不掉合并的命运。当然这一切尚有变数，还是要以内部发文官宣为准。
一旦合并，又是一轮人事更迭。
今年，一些城市奖金包已经免谈了。奖金包跟绩效捆绑，所有背了KPI的城市总，如果没有完成指标，收入影响是最大的。大区内没完成KPI的城市总不是少数。
4、开源节流
去年2月，颜总在内部曾经下了一个判断：政策底基本已经到了。中海内部曾经讨论，涨价的可能性——最好能把2021年中海降价出货折损的货值，涨价补回来。
听起来有点不可思议吧，但当时一度就是这么认为的。
那时候，很多地区卖不动。内部却讨论了一个「百元计划」，就是讨论能不能把房子每平米涨100块钱，把价值给找补回来。后来，此事自然不了了之。
过去一年，颜总很重视营销，开会说要严抓销售态度，拒绝躺平。销售工作被认为是中海经营工作的核心。
去年一季度开始，中海搞了个春雷行动，阶段性攻坚，给各个公司分配任务，下达销售指标。所谓一城一指标。
颜老板还号召中海全员都要支持销售工作，相关管理层要入局，全员营销。由管理层领头，员工组队，分组PK。不过，只奖不罚。
在卖房这件事上，中海可能比外界以为的要更激进一点。
中海曾经开启了一个全民创拓经纪人的行动，抽调部分公司员工去当创拓组长，营销一线做成类似阿米巴组织，在地区间、团队间搞竞速，奖惩就真实体现在薪酬上。
类似小分销公司，提需求，内场、外场组团队，目的是多卖房。很多城市把渠道都停掉了，自己干。
但是，干下来以后，也就初期有点效果，是脉冲式的效果，之后边际效用不断减弱，业绩与团队士气都是如此。
其实，市场要是一直下行，营销手法再求变求新可能也是徒劳的。但是至少，中海没有躺平，始终在想办法突破。
强化营销之外，中海还在压缩成本。中海商管公司去年的预算都过了5轮以上，人力、推广等各项成本极度缩减。感觉无人、无费用、无资源支持，却只有高指标。很多人合同签了外包，商业现有项目虽然保留，但外接新项目非常谨慎。
就连节约用电，内部都喊出了口号。
公司要求从管理上要利润，能不分包就不分包，能自己干就自己干，而且要多干。
中海这轮变革看似力度不大，但都是钝刀子，日久天长，把业务局势和内部氛围渐渐的改变了。
以前会觉得中海是一家很重视人才的公司，现在我们有从「人才」向「人矿」转变的感觉。海之子的内培文化也在褪色，对人的看法更实用了。现在不谈文化温度了，快马加鞭，速度上不去就卸货。
内部曾推荐过一本书。书里说，做企业要像NBA球队，员工来了，就能上场得分。球星多赚，角色球员少赚，得不了分的就再见。
现在，就是这样的感觉了。
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