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本期主持：羊城晚报全媒体记者 张豪、董柳

海报设计：羊城晚报全媒体记者 陈倩

咨询人：Z先生

请问一下律师，如果业主因烂尾楼而选择停止供房贷的话，需要承担什么法律风险？以及这种责任还如何认定呢？

解答人：黄泽宇（北京市盈科（广州）律师事务所律师）

一、关于业主因所购期房烂尾而断供房贷的法律风险及责任认定

首先需要明确的是，“烂尾断供”这一现象在法律层面上分析是含有两个不同的法律关系：其一是购房者与银行之间的按揭贷款即借贷关系，其二则是购房者和开发商之间的商品房买卖合同关系。通俗来讲，就是按期交付房屋是开发商和购房者之间的约定，而并非是银行和购房者的约定。

因此，出现烂尾楼问题属于是购房者与开发商之间的商品房买卖关系中出现了问题，与购房者与银行之间按揭贷款法律关系实际上是相对独立的。同时，我国现行法律中亦未有关于所购房屋出现烂尾问题购房者有权停贷断供的明文规定，故若购房者贸然采取停贷断供行为，其将面临极大的法律风险。

“烂尾断供”的法律风险主要体现为：若购房者在未与银行协商一致、亦未得到法院判决支持的情况下贸然停贷断供，则有很大概率会被认定为违约，其个人征信将会受到负面影响。同时，还有可能被银行起诉至法院，要求购房者立即偿还全部剩余借款及承担违约责任，若购房者败诉还可能面临被法院强制执行的风险。如此一来，购房者的损失可能反而会进一步扩大，甚至落得“财、房两空”的结果。

二、维权建议及风险提示

首先，我国法律有明确规定：所有的商品房预售房款必须存入专项的预售房款监管账户，该款项必须用于项目的开发建设，直至项目彻底完工后才可挪作他用。因此，当出现烂尾楼问题时，购房者应尽快核实该项目的预售房款收取情况、监管情况。若发现存在有挪用预售资金或其他违法、违规情况的，应尽快向相关政府部门反映，申请有关部门对相关的违法行为进行查处。

其次，若开发商交房已经逾期，购房者还可以根据与开发商所签订的购房合同，向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求开发商承担逾期交房的相应违约责任。

另外，参照我国最高人民法院(2019)最高法民再245号案件的裁判精神：若因开发商原因无法交付房屋的，《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。购房者还可以尝试通过向有管辖权的人民法院提起诉讼，要求解除与开发商签订的购房合同以及与按揭银行签订的抵押借款合同，以维护自身合法权益。若法院最终判决支持，则购房者剩余贷款的还款责任将由开放商承担，购房者此前已交付开发商的购房首付款和已支付按揭款也可以由开发商补偿给购房者。

来源 | 羊城晚报•羊城派

责编 | 王楠

校对 | 谢志忠