“我的一栋楼卖了一半，剩下的能不能申请‘商改租’？”“我的项目是在规定时间前办的施工许可证，但有些水电手续还没办，是否可以认定为存量？以哪个证件的时间段为准？”“商业办公建的是‘自备电房’，改成租赁住房后电房是否要移交给供电局？产权是否变为’公用电房’？”

近日，市房协租委会组织举行了佛山市商业、商务办公用房改建为租赁住房项目政策宣贯会，邀请佛山市住房和城乡建设局房产管理科负责人就2018年7月出台的《关于推进商业、商务办公用房改建为租赁住房加快租购并举住房制度建设工作的通知（试行）》（以下简称“商改租”细则）进行宣贯解读，对参会企业提出的疑问进行了解答。宣贯会吸引了近百家房企及相关企业参与。

不少开发商想“试水”

佛山在2017年7月被认定为全国12个住房租赁试点城市之一。为拓宽租赁住房供应渠道，佛山探索通过土地出让配建或自持、集体土地建设项目、“三旧”改造、商改租等路径作为可增加租赁住房房源供应。“商改租”旨在为商业办公用房去库存，为市场提供更多租赁住房产品。

“商改租”的目的是为市场提供更多适合中端阶层，更安全可靠的租赁房源。

佛山“商改租”政策出台，开创了商业（办公）用房改建成租赁住房的制度新模式。通知规定，2018年7月9日前在建、已建、库存的国有建设用地上商业、商务办公用房可申请改建为租赁住房；土地用途变更为居住用地（租赁住房），土地使用年限和容积率不变，无需补缴土地出让金；调整后用水、用电和燃气收费价格按照居民标准执行；完善改变土地使用条件手续，区规划、住建、公安消防等部门按照国家和地方的住宅设计规范改造后的实际使用性质进行审批。

商改租政策出台近一年来，想要“试水”的开发商不少。但对改建项目审批要求、实操性和市场前景都存在一定疑惑，以至于尚未有主体正式办理项目预审认定申请。

未来将有更多举措支持

据市住建局房产管理科负责人介绍，截至2018年底，佛山商业和办公用房可售库存近500万平方米。以禅城区为例，商业可售库存约为90万平方米；办公用房可售库存约40万平方米。“这一政策主要针对的是市场中这些库存的商办楼，同时解决租赁市场中低端过剩、中端不足的租赁住房供应局面。”“商改租”就是一个“一箭双雕”的办法。

“商改租”按是否销售划分为已动工建设尚未销售、已动工建设部分销售两类，并在项目审查环节差别化执行。针对已动工建设尚未销售的项目，申请人需要向市国土部门申请控划调整，规划调整按法定程序经市规划委员会审议通过后报市政府批准实施。已动工建设部分销售的项目，要征得已经销售部分业主的同意，已销售部分维持原有建筑功能和土地用途不变。

需注意的是，为防止开发商以租代售，这类租赁住房会在不动产登记证上注明为租赁住房，并以栋或整宗地为单位颁发不动产权变更登记；变更登记后的租赁住房在土地使用期内仅限租赁或整体转让，不得分户发证，不得分割销售转让和抵押。

针对房企在会上提出的一些问题，例如同一栋楼里的商铺能否保留、是否办理施工许可证就代表已动工、有些房源在土地出让文件里就明确了不能做“类住宅”，这类项目能否申请、原有自备电房是否要移交等一系列实操问题。宣贯人表示，整个审批流程涉及多部门，将把收集到的这些问题会后与相关部门协调沟通，并建议开发商可就具体项目与市住建局及区住建部门进一步沟通。“‘商改租’对于佛山来说也是试点试行，盘活闲置商用房、增加更优质的租赁租房，是国家倡导支持的大方向，未来还会有更多具体举措支持‘商改租’。”

“商改租”后，租客的用水用电等改成民水民电收费价格，居住成本将大大降低，将有利于提升住房租赁企业产品的市场竞争力。