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来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；

作者：樱桃

5月份银保监会发布23号文，对银行和信托等都提出要求整治金融乱象，不能向违规的房地产企业提供融资。

最近，银保监会又约谈了部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，对他们进行警示。要求严格落实房住不炒的总要求，要求将房地产信托业务增量和增速控制在合理水平。

我立刻咨询了2个信托公司的朋友，一个跟我说，上半年的额度放的太多了，接近用完，下半年地产项目基本上很难做了。

另一个跟我说，他们的地产信托项目已经全停了，对地产公司来说了少了一个重要的融资渠道。

另外，信托公司的人说，窗口有指导，包括7点：

1.房地产信托规模不超过2019.6.30规模；2. 已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停；3. 符合432的通道类业务也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停；4. 地产公司并购类也算房地产项目，也受窗口指导影响，全部暂停；5. 未来公司每月老项目结束所释放出来的规模，优先供公司战略客户使用，公司战略客户名单稍后公布；6. 城市更新类旧改项目暂时不受此次窗口指导影响；7. 房地产企业的供应链金融和购房尾款类项目暂时不受此次窗口指导影响。

“这7点从六月份就开始执行了，最近地产信托肯定没办法备案了，首先要报备能过，目前银监地产是不让过的，只能去单独沟通，就算报备过了能发行了，还得看公司总规模和地产规模的控制，不能增加的前提下就可以发行，但能过这两关很难。”一家信托公司的人跟樱桃说。

数据显示，今年6月，房地产信托成立规模465.83亿元，环比5月缩水227.61亿元，降幅达32.82%。

其实这次的信托融资收紧并不是偶然的，从小阳春之后，也就是4月份开始，金融再次转为去杠杆，4月17日，银保监会发文强调，继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长，并且对一些金融机构违规对房企放贷开出了诸多罚单。

在6月份的陆家嘴论坛上，银保监会主席郭树清直言：必须正视一些地方房地产金融化的问题，一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，助长了房地产投资投机行为。历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。

这是继5月份银保监会发布23号文之后高层领导对于房地产融资的又一次严厉表态，所以房企的融资环境肯定会继续保持收紧的态势。

5月份的23号文提到2019年的金融机构工作要点，其中对于房地产行业整治的乱象包括，表内外资金直接或变相用于土地出让金融资；未严格审查房地产开发企业资质，违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资；个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房；资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场；并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎，资金被挪用于房地产开发。

打击面还是很全的！但关键还是看落实吧！

由于境内环境持续收紧，且房企在2019年面临偿债高峰期，房企不得不再次向海外举债。2019年上半年房企境内外债券类融资总额4286亿元，占2018年全年的59.3%。其中，境内发债1402亿元，占发债总量的33%；境外发债2883亿元，占比67%，相较于2018年上升了19个百分点。

真的是国内不行，还有国外啊。

信托公司的朋友分析认为，“这次对房地产融资的收紧，我觉得可能整体经济要好于预期，包括毛衣战的影响，国家不需要通过放水地产来强行拉动经济增速。去年下半年地产的融资面也收紧了，环境不比现在好，只是一季度的放水被各种原因流入到地产，导致最近房价和地价又有抬头的迹象。不管怎么样，地产下半年日子肯定紧巴巴，融资端和销售端同时受压，资金面偏紧是常态。”

但从经济的数据来看，其实并没有好到哪里去，下半年融资渠道收紧是肯定的，因为上半年小阳春超出了预期，所以需要收一收。

不过这次的紧缩，跟2017年的去杠杆，完全不在一个量级，因为收的太紧，经济真的会受不了。

信托收紧对房企来说，只是融资渠道收紧了，融资成本上升一点，那影响就是少拿点地，最关键还是看银行贷款收紧到什么程度，因为房企很大一部分资金来源还是靠按揭贷款的回款。

而2017年的通道业务全部不能做，信托公司的人跟我说，他们都准备下岗了，但没想到2018年10月后就恢复通道业务了。所以2016年冲动拿了很多地王的房企就比较难受了，比如泰禾，不得不通过卖地求生，降价回笼资金。

所以我觉得这次的收紧，跟2017年的去杠杆，完全不可同日而语，这次收紧听起来又很吓人的样子，但影响可能连2017年的一半都不到。房企估计都已经习惯这种收放自如的调控方式了。

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樱桃大房子，专注研究房地产十年，通过深入研究宏观经济走势，为读者把握房地产跌涨周期，不唯空，不唯多，只唯实。