阴霾下的新城控股（601155.SH）近日如期公告了2019年6月份及二季度经营简报。从简报上看，新城控股2019年上半年累计合同销售金额约1224.18亿元，同比增长28.44%，累计销售面积约1049.52万平方米，同比增长35.5%。销售快速增长的同时，其扩张的野心也愈发膨胀。资料显示，仅在2019年上半年，新城控股就已累计斥资543亿元拿地，数额同比增长近50%，位列全国前五。

对于一家寻求全国扩张的房企来说，土地既是“粮仓”也是负荷，资金周转效率则是决定其能否快速前进的引擎。新城控股近年来仰仗其高周转模式实现了快速崛起，但眼下高企的债务、管理层面的人事变动，以及遭遇的信任危机，或许会从中掣肘。

全面对标碧桂园

业内一直将新城控股视为万达与万科的结合体，因其近些年一直高喊“住宅+商业”双轮驱动的发展战略，商业综合体是效仿王健林的万达商业，住宅地产则是学习王石的万科。但据知情人士透露，其实新城控股内部还有一个坚决贯彻的口号——“全面对标碧桂园”。

碧桂园身上有两个耀眼的标签，一是“宇宙第一房企”，二是极致的高周转。碧桂园的高周转被业内称为“456模式”，即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。这一模式其实是把双刃剑，既助推碧桂园快速扩张登上“宇宙第一房企”的宝座，也让其工程质量饱受争议。但在国家政策调控的大环境下，周转速度对房企的运营尤为关键，因此高周转仍然是绝大多数房企，尤其是民营房企所追求的状态。

鉴于碧桂园备受争议，新城控股“全面对标碧桂园”的口号一直很低调，没有对外宣扬，但内部的学习氛围却非常高亢。

仿照碧桂园的“456模式”，新城控股提出了“0346战略”：拿地即开工，3个月示范区开放，4个月开盘，6个月融资性现金回正。据内部人士透露，新城控股为了严格控制每一个节点，专门设立了计划管理部门，专人专岗日常考核部门工作进度，如有明显落后，则直接向分管总裁汇报。

给予压力的同时也给予动力，新城控股还同步学习了碧桂园的杀手锏——跟投制度，以“新城合伙人”跟投制度和及“共创、共担、共享” 计划，让项目管理团队绩效与项目经营业绩挂钩，还推出“竞创百亿”计划，鼓励城市公司提高所在区域的市场占有率。

有业内人士告知，学习碧桂园高周转的房企有很多，但学到位的并不多，新城控股算是其中之一。

此外，新城控股高周转还有两个重要前提：重点布局二三线城市为主，产品系列标准化。

重点布局二三线城市不用多说，随便扫一眼公司2018年的房地产项目列表就不难发现。相对来说，二三线城市的调控政策更为温和，竞争小，土地资源相对丰富，拿地成本也更低，而且这一地区对住宅和高端商业综合体也更为渴求。

图源：巨潮资讯

在产品标准化方面，新城控股制定了景观标准化、水电标准化、智能标准化、土建标准化等标准化体系。标准化的优势在于节省设计和开发周期。

综上，新城控股过去几年的周转率水平增长明显，在一线房企中可圈可点。2015年—2017年，其存货周转率分别为0.55、0.57、0.46，资产周转率分别为0.4、0.32、0.31。同策咨询研究分析认为，虽然近几年新城控股的总资产周转率和存货周转率有所下降，但主要原因是其资产规模以及土地储备增加导致的，对于快速发展的新城而言，两项衡量周转率指标的下滑属正常情况。而且横向来看，在销售规模相当的企业中，新城控股的总资产周转率、存货周转率都保持领先。

新城控股近年周转率表现 图源：wind

高周转条件已生变

2019年上半年，新城控股累计斥资543亿元拿地，这一数额相当于公司2018年全年营收，远超前五年净利润之和，且高于公司2019年一季度末433.02亿元的账面货币资金。显然，新城控股疯狂拿地扩张的资本源于大量举债。

年报显示，新城控股仅在2018年就密集发行了19次融资证券，包括可转债、非公开定向债、中期票据等，其中，以人民币计价的融资产品合计134.5亿元，以美元计价的债券合计13亿元。债务资金用途一是拿地，二是偿还到期借款，可见新城控股近年债务压力不小。财报数据也说明了这一点，截至2019年一季度，新城控股负债已超过3000亿元，资产负债率达85.47%，而国资委公布的2018年房地产全行业平均负债率为69%。此外，公司一年内需要偿还的债务达133.65亿元。

新城控股2018年证券发行情况 图源：巨潮资讯

高杠杆扩张的背景下，维持高周转，加快资金回笼至关重要。但是新城控股曾经具备的高周转条件在当下已发生变化。

王振华的猥亵事件让公司管理层发生震荡，掌舵者的更替对家族式民营企业而言影响是巨大的，此前在他的影响力下形成的管理制度和理念，能否一以贯之还画个问号。

同时，新城控股正面临一轮严重的信任危机，创始人身上的人性污点会让公司在往后很长一段时间内难以洗白，致使公司品牌形象受损。更长远的影响不便估测，简单从资本市场近期的反应看，从7月3日丑闻曝光至今，新城控股A股股价已下跌逾30%。而如果信任危机牵连到后续融资，对于企业将会是更大的打击。

宏观环境方面，新城控股看中的二三线城市的房地产市场已不似当年风景。过去两三年，二三线城市去库存任务已经基本完成，且伴随着棚改的结束，这些城市的需求和销售也会逐步下滑。国家统计局发布的《2019年1—5月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，报告期内，中部地区商品房销售面积和销售额均出现增速回落，分别回落2.3、4.2个百分点；西部地区商品房销售面积增速与1—4月份持平，销售额增速回落1个百分点。

图源：国家统计局官网

更重要的是，目前房企融资已有收紧趋势。今年5月，中国银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，多处提到房地产领域融资乱象，直指违规资金变相用于拿地和购房；6月13日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言点名房地产信贷；7月6日，银保监会又针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈，要求控制房地产信托业务增量和增速。监管加码，房地产融资承压，这对于高杠杆扩张的新城控股而言，无疑是又一个不利因素。

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主要参考资料：

1、新城控股集团股份有限公司2018年年度报告，2019年3月；

2、新城控股集团股份有限公司2019年第一季度报告，2019年3月；

3、万科碧桂园等房地产大佬为何集体推崇"高周转"？，中国经济周刊，2018年8月；

4、房企高增长模式及其“达摩克利斯之剑”——新城控股，同策咨询研究部，2018年10月；

5、新城控股:商业项目回款率持续下滑 或施压公司周转率，新浪财经，2018年8月。

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