摘要：去库存时代结束，杠杆必须抓稳！

撰文|张银银

最近房企的日子似乎冰火两重天。表面上，不少企业上半年销售继续高歌猛进，但背地里，有的不太好过。

前几天刚有报道称某园和某地放慢“三四五线”，今天又看到产业新城运营商华夏幸福基业股份有限公司经营情况简报，一些分析认为，不甚乐观。

情况到底如何，杠杆游戏也来谈谈。

1、房价下降负债率激增？

就在3天前的7月10日，华夏幸福的控股股东华夏幸福基业控股股份公司还向平安资管转让5.82亿股华夏幸福股份，占华夏幸福总股本的19.70%。

这样，平安资管成为华夏幸福第二大股东，而华夏幸福自身的股份质押比例则高涨：从63.16%变为92.82%。

这件事引发很多关注。

其实，杠杆游戏要说，房企高负债高质押，见怪不怪了。春江水暖鸭先知，作为一线奋战的房企，从财务状况，尤其是负债率的变化里，也能看出地产市场的一些动向。

如华夏幸福发布的公司2018年4-6月经营情况简报显示，2018年上半年，产业园区的结算收入为137.35亿元，同比下滑近11个百分点。如果时间范围缩小到4-6月，则下滑的更厉害，将近45个百分点。

另一方面，值得注意的是，2018年上半年，华夏幸福房地产开发签约的销售额是652.64亿元，销售面积730.88万平方米，折算成每平米单价为8929.51元，2017年，这一数字为13340.35元。今年的单价仅为去年的67%，下跌了3成多。

如果将时间范围继续缩小到4-6月，这一差距更大。

通过上图可以计算出，华夏幸福4-6月的销售单价为7782.39元，而2017年4-6月房地产销售平均单价为12544.27元，今年的单价为去年的62%，下跌了近4成。

华夏幸福的负债情况如何呢？最新的半年报还有待发布，先来看看2017年年报的情况。

2017年报显示，华夏幸福2017总资产3758.65亿元，总负债3048.32亿元，资产负债率为81.1%，2016年该公司的总资产为2499.03亿元，总负债为2118.72亿元，资产负债率为84.78%，从报表上看2017年资产负债还略低了一些。

应该说，单纯但负债率，其在国内房企也还算正常。

比他更狠的是碧桂园。

2017年，碧桂园房屋合同销售金额约人民币5508亿元（约合847亿美元），合同销售建筑面积约6066万平方米，合同销售金额排名世界第一。

这是光鲜亮丽的一面。

另一方面，杠杆游戏翻阅他的公司财报计算后发现，2015年时，碧桂园的资产负债率为75.32%，而到了2017年，其资产负债率达到88.89%。其负债总额从2015年的2726.16亿元，攀升至2017年的9330.57余元。

恒大集团呢？

其财报显示，2017年的资产总值为17617.52亿元，负债总额为15195.44亿元，资产负债率为86.25%，2013年，这一数据为77.21%，速度也是够快。

当然，房地产的预收账款都算做了负债，所以可能出现体量越大的企业负债越高的情况。但无论如何，这个数字是震惊的，其增长速度更是惊人的。

对比发现，龙湖的资产负债率还算低的，2017年，龙湖资产负债率为70.73%，比碧桂园2015年时还低。2015年时，龙湖则更低66.07%。

当然，从销售体量来看，龙湖也远不及前面提到的碧桂园和恒大。没有高负债，哪来高歌猛进、世界第一？

2、高负债背后的“危”与“机”

总而言之，房地产走到这两年，动辄80%的资产负债率太正常不过。正如上文所提到的，负债上升也意味着体量的扩张，撬动的是未来的盈利。这就是房企们的机会。

但这一切的前提，都需要建立在房地产行业持续向好基础上。

这两年调控凶猛，尤其是京沪等城市，就差把楼市全部冻结了。所以环京一带的楼市受影响尤其严重。

而主要在环京布局的华夏幸福可能就有压力，转让、高质押股份，不足为奇。

接近华夏幸福的人士曾对媒体记者透露，华夏幸福还在内部向员工卖房，并以85折促销。以大厂项目为例，最高涨到2.8万元/平方米的项目，折后价为1.4万元/平方米，几乎跌了一半。

尽管此后其总裁孟惊也对此回应了，说是属于个案，但从今年上半年的经营情况简报来看，还是有压力。

前段时间，央行报告特别提示，一些房地产企业负债率较高，偿债压力较大。最近，有关部门也从防范风险角度，挡住了一些大型房企海外发债的渠道，融资压力也是倍增。

而对于内地房企而言，摆在眼前的债务压力更是空前。中指院的数据显示，在目前2018-2021地产企业存续债券中，债券偿还规模逐年增加。

2018年需偿付规模为1686.1亿元，2019年、2020年分别为3116.4亿元、4416.9亿元，同比增长84.8%和41.7%，房地产企业需偿还债券规模在2021年达到5725.7亿元，这是什么概念？！

如今房地产进入寡头时代，巨头们越来越集中，投资回报率不再那么高，风险在变大。

3、去库存时代结束，杠杆必须抓稳！

现在回过头来看看，一直在被曝抛售内地房产的李嘉诚先生，他是聪明人。他亏掉的是从房价疯狂上涨的利润，但逃离了令各方泥足深陷的囚徒困境。

而经过多年时间的沉淀，他其实还是大赚。如今的楼市情况，可能不再会有往日的野蛮生长了。

比如上文提到的华夏幸福，今年年初，公司提出了2100亿元的销售目标，现在半年过去了，从简报中的销售额来看，仅完成了年度目标的38.3%。

而下半年情况会如何？至少从调控手段来看，还没有太明显的松动迹象。而且从一二线延续到三四线。

PSL作为货币“水龙头”，也可以看到边际趋缓的态势。

央行公布的数据显示，6月PSL投放605亿，环比5月减少近200亿。另据徐奇渊测算：2018年二季度PSL增量与去年同期相比，增速几乎为0。

种种迹象多表明，楼市去库存时代结束了。未来无论是一二线城市还是三四线城市，对于房企来说，可能都会告别野蛮增长。

到现在为止，大部分地产商如恒大、碧桂园、华夏幸福等等，所致力的方向就是抓稳了杠杆，不要让资金链太紧张，能够确保hold得住各种情况。

同时抓紧一些好的项目，对房价上涨保持乐观的态度。所有人都必须乐观，至少不悲观，因为悲观就是死亡。

某种程度来看，我们都在同一条船上。只要不跌，其实都好办。

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