JBN 记者李梦丽/文、图

作为南昌市曾经最繁华的商业地段之一，胜利路步行街（以下简称“步行街”）正面临一道难题。步行街本身长达两年多的改造，再加上涉及步行街两端的地铁三号线施工、万寿宫改造、城市立面改造等项目建设同步进行，一度让步行街处于落寞中。

如今，步行街经受着沉默后如何找回昔日繁华的考验，又将迎来第二次改造，重现繁华或许还有一段漫长的路要走。

繁华不再

时钟拨回到2014年。

这一年7月5日，江西明和置业有限公司（以下简称“明和置业”）开始了对胜利路步行街长达29个月的改造。

步行街位于南昌市城区中心，是一条百年老街，全长1.38公里，是南昌市商业繁华的象征。作为江西省首条全封闭式商业步行街，这条街从2002年掀开面纱的那一刻就引人注目，整条街集购物、休闲、餐饮、娱乐等多功能于一体，到步行街购物、参观的市民络绎不绝，也让步行街成为南昌市人流、物流的集中点。

时至今日，南昌亨得利股份有限公司（以下简称“亨得利”）总经理助理万贤敬仍然记得彼时的热闹和拥挤，“这是南昌市第一条步行街，又在城市中心地带，每天都有很多人。”

资料显示，步行街现有商业店面250余家，商户经营范围主要为照相器材、珠宝眼镜、各类服饰和餐饮等，营业面积近10万平方米，超过1000平方米卖场的商家有10余户。2014年，步行街就被中国商街委认定为2013-2014年度“中国著名商业街”，实现了江西省国家级商业街零的突破。

2016年，改造后的步行街重新亮相，用沥青铺地，路面承重力更强，街道在重新粉刷的民国风建筑的掩映下显得更漂亮。商业区域分为地面、地下负一层、负二层，经营面积较之前更大了。

然而，改造后的步行街却渐入困境，街上不少商铺大门紧闭，有的门上贴着“转让”“招租”等信息，不少服装店、小饰品店在清仓甩卖，呈现出一片冷清的景象。

作为最早一批进驻步行街的品牌，亨得利也见证了步行街从开街到繁华再到萧条的全过程。“2012年国庆一天的人流量可以达到几十万，全年营业额一度达到2.8亿元。但现在人流量最大的时候也赶不上当时的日常。亨得利去年的营业额不到1.5亿元，比上一年度减少了将近2000万元。”万贤敬无奈地说。

8月21日，江西商报记者在步行街闲逛了近三个小时，从中山路走到叠山路，又从叠山路倒回中山路，来来回回多次，昔日人来人往的盛况已不见，只剩下三三两两的行人或是附近市民“纳凉、午休”。

“这条街关闭的门店粗略统计超过30家。”面对步行街的逐渐落寞，南昌市东湖区步行街管理委员会办公室主任杜峰发出感叹，“早期生意火爆，这里的店面租金一路攀升，而且很难租到店面。”记者随机拨打步行街几家商户的招租电话，询问租赁价格，发现价格普遍在500-800元/平方米，比起2014年以前下降了近20%。

即便如此，在经营受阻的情况下，经营户仍然感觉“压力很大”。“生意不行了，根本就赚不到钱。”步行街中段一名经营服饰的店家告诉记者，“改造时间太长了，人都走光了，营业额少了三分之二。”记者注意到，步行街地下二层已经全部关闭，并摆出“旺铺招商抢位中”的广告牌。

“致命”原因

曾经一铺难求的步行街，缘何走向落寞？

“我们做过调查，现在的人多半喜欢逛综合商场，原因是所有的设施基本上都在室内，适合全家老小一起逛。你想带孩子去玩，里面也有品种齐全的儿童游乐设施。”在杜峰看来，像这样的商场，十多年前主城区几乎没有，后来万达商圈、恒茂梦时代商圈等异军突起，步行街的商业蛋糕就这样一块一块被分走了。“电子商务的强势发展，也是冲击步行街发展的一个因素。”杜峰表示。

正在逛街的徐同学告诉记者，在步行街买衣服总感觉“有些乱、太低端”，一条街望过去，打折的产品不少，很便宜，但是衣服质量却差，很多山寨品牌，让人真假分不清。

南昌市东湖区商务局办公室主任江泽炉则认为，实体经济受电商的影响都比较大，但打败步行街的还有步行街自己。“步行街的一个问题是缺乏活力和亮点，引进的具有带动性的龙头企业不多，有文化内涵的东西不多。”在江泽炉看来，步行街尽管只是一条直通到底的街，但是距离滕王阁、八一起义纪念馆、贺龙指挥部旧址等比较近，红色文化、古色文化底蕴深厚，很适合挖掘，待市民和游客慢下来细细品味和欣赏。

“步行街缺乏主体建筑，大部分都是由旧楼整改而成，并分属众多不同的群体，这样的产权模式造成了管理的高难度。”杜峰坦言，由于大部分产权早在多年前就已经出售，产权形式混乱，有企业的、有个人的、还有开发商的，无法统一对外招商，形成“你搞你的，我搞我的”局面，步行街管委会只能通过举办会展活动增加人气，但这些活动举办时间无法太长。另外，受限于场地，对聚集人气也有一定影响。

然而这一切都还不是最直接的因素。万寿宫的改造以及地铁建设造成步行街封闭，交通不便才是客流流失的主要原因。

“步行街周边的改造施工影响了客流，周边的商业综合体也抢走了部分消费者，而且周围没有大型停车场，难以吸引高端客户。多方面的因素，使得本来不浓的人气更加淡了。”江泽炉分析道。

不过，在万贤敬看来，造成步行街空间序列单调、人气不足的原因不仅于此，店面规格和品牌设置要求低、文化氛围淡、人文景观缺乏、休闲设施不全，使得整条步行街缺乏节点空间和高潮空间，“那一次改造，拆除了所有的霓虹灯，现在一到晚上，整条街除了昏黄的路灯，完全没有步行街该有的夜景。”

关于步行街的落寞，他担忧，也有思考。“现在的问题是，单靠步行街自身力量和街道管理委员会，让步行街活起来肯定比较难。”万贤敬说，现在就看政府有没有拯救百年老街的决心，并搞出一些大动作了。

江泽炉和杜峰则纷纷表示，和省外的著名步行街相比，南昌步行街确实存在很多不足。“我们去过省外很多著名商业街考察，发现很多可供我们学习的。”杜峰分析说，比如上海的南京路，就吸引了上百家世界五百强分支机构进驻，这是南昌步行街所缺乏的龙头效应；长沙的五一街，是一条集购物、观光、餐饮和文化娱乐为一体的多功能商业街，且有专门的地铁站设置于此。“每个城市都有一条特色的步行街，南昌步行街只要找准新的定位，潜力还是很大的。”江泽炉表示。

再度改造是出路？

而今，“中国著名商业街”的石牌仍然矗立在步行街路口，只是步行街繁华不再。百年老街没落，东湖区该怎么办？

江泽炉透露，东湖区委区政府和东湖区商务局已将步行街的招商摆上重要日程，“我们也在洽谈一些大的品牌，希望能提升步行街的品牌效应。”

记者注意到，今年4月9日，东湖区委书记刘闯视察步行街提升改造工程。8月5日晚，明和置业携手新宇瀚、天际线、新力物业和太平保险在步行街正式签订了步行街“全新VVWALL潮玩天地”合作战略协议，五方就该项目达成了长期合作意向，这也意味着步行街升级提质项目正式启动。

明和置业一位管理层人员告诉记者，此前的明和置业在对步行街的整体策划、运营管理等方面确实存在问题，如运营团队不专业，宣传推广工作做得不到位。而今，他们正在组建专业的运营团队，对招商的商户也将设定一些门槛，更加注重企业的品牌影响力。

按照规划，明和置业正在对步行街路面景观和主出入口进行改造，设计风格将契合步行街路面民国风主题，打造南昌从民国时期到现代再到未来的历史文化演变主题，还原南昌过去、现在的历史风貌，以及对城市未来发展的憧憬，让市民在步行街游逛的同时亦可体验南昌的前世、今生、未来时空穿越之旅。上述管理层人员还表示，届时步行街将成为“不夜城”，“步行街将会是南昌首条24小时商业街区。”

此外，针对步行街停车难问题，此次改造也将同步进行地下停车场建设，“我们计划在阳明路与胜利路交叉路口至叠山路与胜利路交叉路口路修建一个停车场，解决停车难问题。”上述工作人员表示。

事实上，面对“电商”和“店商”的竞争，步行街需要的不单单是路面重建、立面改造，更重要的是自身的升级提质。万贤敬认为，步行街必须要有南昌特色，经营的商铺要符合南昌市民的消费理念，这样才能重新聚集人气，“第一次改造后，‘南昌元素’没有，同质化和低端化严重，造成步行街经营出现困难。再次改造，希望能吸取上一次的经验教训，并提升步行街的品质。”

步行街不仅是一条商业街，它还见证了南昌岁月的变迁，承载着许多老南昌人的情怀和记忆。江西师范大学教授李晓园说：“在电商和综合体的合力围剿下，步行街首先要走差异化发展道路，着力打造或引进一些电商无法做到的业态，例如体验式消费业态，走‘线上+实体’双线商业模式；其次，要引入文化旅游，将传统经典与现代时尚结合，创新步行街文化产品的设计，加大文化氛围的营造。”

而今，万寿宫文化历史街区改造将全面完成，开业在即。“万寿宫有休闲、娱乐、旅游等功能，可以吸引人气，可以弥补步行街周边没有商业区联合发展的不足。”杜峰分析道，步行街可以售卖一些旅游产品、提供旅游服务，通过旅游人群来促进商业发展。