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撰稿 | 丁婧

在王健林彻底退出此前卖给融创中国的 13 个万达文旅城的管理运营之后，万达又宣布要在甘肃省兰州市建万达城了。

11 月 8 日，兰州市和万达集团在北京签订协议，将在兰州投资近 300 亿元建设万达城项目。

签约仪式上，王健林表示，万达集团一直看好中国文化旅游行业的发展前景，未来将继续在全国投资大型文旅产业项目。

然而就在前段时间，王健林刚和孙宏斌签订了出售万达原文旅集团和 13 个文旅项目的设计、建设和管理公司的协议。在当时，网络上各种诸如 " 万达彻底告别文旅产业 " 的文章传的风生水起，各种唱衰言论甚嚣尘上。

这边刚刚转手 13 个文旅项目及其运营管理公司，那边就高价拿地再建万达城。兜兜转转，万达的文旅之路扑朔迷离，上演了一出风云变幻史。

地产先行：文旅项目的困局

文旅项目是一个特殊的存在。

同旅游项目不同，旅游地产的核心资源在于景观与自然资源，而纯正的文旅项目需要文化产品和人文氛围的营造，可以说，文旅地产是 " 文化 + 旅游 + 地产 " 的结合。

就我国目前的文旅项目而言，基本有两大类，一个是商旅文，另一个是文旅商。毫无疑问，对标 " 迪士尼 " 的万达第四代项目就属于文旅商。它主要是做文化产品，凭借文化产品的导入产生消费力，从而延伸出更多商业机会。

这就引出一个更深层面的话题，究竟应该文旅先行还是地产先行 ?

理论上来讲，应该是文旅先行，从改造区域环境和配套的角度出发，提升人气和认知度，等区域达到一定成熟度时再进行地产开发。但对于以高杠杆、快周转为目标的房企而言，坐等升值的方式并非正道。动辄几十亿甚至上百亿的资金沉淀是任何一个房企都无法承担的。

此外，地段价值是房地产最核心的价值，也是房企角力的关键点。

对于依托特殊资源的文旅地产而言，城市近郊符合条件的土地资源原本就非常稀缺，更何况加上僧多粥少的白热化竞争，拿地难度不言而喻。但是一旦项目远离城市，必然会面临销售速度慢的难题。

因此，从单个项目来看，文旅项目比较难实现资金的平衡。

万达的文旅项目多在 2014 年以后集中获取，据统计，截至目前，万达在建文化旅游综合体数量近 20 个。这些在建项目沉淀的资金规模十分庞大。

数据显示，万达文旅项目单个项目投资额约为 300 亿，回报周期偏长，甚至可能达到 10 年以上。同时，由于其特殊的经营模式，使得万达即便早期通过住宅等可售型物业实现资金回笼，后续在运营上也有庞大的支出。

文旅项目投资压力，可见一斑。投资期限长、回收期慢。这类项目呈现的特征就是，" 大投入大产出，中投入小产出，小投入没产出。" 所以对于开发商而言做文旅项目需要雄厚的资本储备。

在这样的情况下，房企资金链能否承受就成为关键的现实问题，因大盘项目销售不畅导致资金链紧张的企业不在少数。

上海交通大学海外教育 EMBA 特聘讲师藏涛表示，" 文旅项目的开发重点并不在文旅产品上，支撑房企的是文旅背后的商业，文旅部分就是幌子。"

现在看来，壮士断腕，卖掉 13 个文旅项目，似乎成了万达必然的选择。

王健林曾在万达 2017 年年会上，演唱了一首《一无所有》，不曾想，这竟然成了万达一整年的写照。

去年，还说着一个亿小目标的王首富，一夜之间跌下神坛：国家点名批评、银行断贷、股债双杀、资产大缩水、贱卖资产公司负债 4000 亿，个人财富蒸发 500 亿，王健林的灾难开始了……

在资金链紧张的现实面前，王健林的 " 文旅梦 " 被撞得支离破碎。

轻资产：补齐模式闭环

2017 年，马云、马化腾、许家印轮番登上首富宝座。只有王健林突然掉队，深陷债务危机！

根据 2017 年度福布斯中国 400 富豪排名榜数据显示：王健林财富蒸发 500 亿，跌出中国富豪榜前三，成为当年最大输家……

这位曾三次登顶中国首富宝座的男人，从未想过会以这样的跌宕丰富自己的经商人生。

2017 年上半年，王健林还屹立在人生巅峰。200 多个万达广场、十几个万达城、80 家五星酒店、全球 1300 家影院……那时，他还意气风发、恣意盎然的开发这个项目、收购那个项目……

但到了 6 月份，一切戛然而止。

中国银监会突然把矛头指向万达——排查授信风险，6 个境外项目融资遭严格管控，随后王健林开始加速他的轻资产道路。

所谓轻资产，即万达广场的设计、建造、招商、营运、信息系统、电子商务都是万达做，使用万达品牌，但投资全部由别人出，资产归投资者，万达与投资方从净租金收益中分成。

这种变化，摆脱了过去万达以销售万达广场配套住宅和部分商业，反哺持有型物业的重资产运营。

" 如果再持有文化旅游项目和酒店，重资产规模太大。" 王健林表示，文化旅游项目肯定可以收回投资的，但每个大型文化旅游项目需要七年、八年有息负债才能往下走，十几年才能收回投资。

万达十几个文旅项目叠加在一起，虽然通过销售物业能回收大部分现金，但至少五到六年内，每年净增 1000 亿负债，压力相当大。因此，首先要切断文化和旅游项目的负担。

2017 年，万达的轻资产转型之路，就像 " 开挂 " 一样，一往无前。王健林以雷霆之势，出售万达文旅、万达酒店、" 变轻 " 万达广场、调整集团组织架构，火力全开。

7 月 10 日，万达与融创签订协议，以 632 亿元的价格，将 13 个文旅项目和 76 个酒店转让给融创。

7 月 19 日，万达、融创、富力，签订三方协议，万达将 77 个酒店以 199.06 亿元的价格转让给富力，将 13 个文旅项目 91% 股权以 438.44 亿元的价格转让给融创，两项交易总金额 637.5 亿元。

一年之内，卸下旗下多个文旅项目和酒店的重资产，表面看来，王健林似乎在上演 " 金蝉脱壳 " 之计，打算从此彻底退出文旅和酒店行业，实则不然。

事实上，除了打包出售给融创的 13 个文旅项目之外，万达在西安、惠州、长沙、乌鲁木齐等地的文旅项目得以保留。从兰州万达城的新建也可看出，万达卸下多个文旅项目和酒店的重资产并不是彻底退出文旅和酒店行业的信号，它更多的是是一种商业模式的补充：轻资产与重资产并行。

在今年 10 月 29 日发布的声明中，万达也透露，" 今后将本着重资产、轻资产两条腿走路的方针，继续投资正在洽谈的一批文化旅游项目。"

棋至中盘：万达四次转型路

在王健林的定义当中，万达已经经历了三次转型。第一次转型让万达从一个区域性的公司转变成了一个全国性的公司。第二次转型，万达实现了业务重大转变，从住宅房地产转向商业地产。

第三次转型始于 2006 年，万达开始进军文化旅游业。截至目前，万达院线已亚洲排名第一，一切都在有条不紊地进行中。然而大家广泛关注的文旅项目却扑朔迷离，前脚刚刚新建后脚就悉数卖出，令人捉摸不透。

在大手笔出售文旅和酒店业务后，万达集团似乎正试图驶入一条 " 轻 " 赛道。

但是据万达官方介绍，注入上市公司万达酒店发展的万达文旅和万达酒管都是轻资产公司：万达卖掉的是酒店资产，但保留了酒店管理公司，卖掉的万达酒店仍归酒店管理公司运营；万达卖掉了万达城 91% 的股权给融创中国，但是万达依然是万达城品牌拥有者和经营管理者。

按照万达当时的说法，" 万达只卖掉了钢筋混凝土的肉身，而留下了轻资产的灵魂 "。不过，随着前几日 " 经营权 " 的彻底转出，万达的文旅之路又变的扑朔迷离。

其实，早在 2015 年 7 月，王健林就发布 " 万达旅游发展战略 "，表示万达正全力转型，并将 2020 年完成转型目标的计划提前到 2018 年。届时，万达服务业收入和净利润两项核心指标要占集团总体的三分之二以上。

从 1988 年成立至 2015 年，万达走的是一条沉重的资产道路，在其开发资金的组成中，20% 左右是万达通过销售住宅、写字楼和商铺取得流动资金来实现滚动投资 ; 约有 60% 资本通过银行贷款取得，剩下的 20% 一般由有实力的品牌主力店商家自行投资。

然而，在 2016 年，全球以及中国都在去杠杆化和减少债务。如果万达仍处于重要资产的老路上，它必然会误入歧途。

所以万达自 2016 年以来一直在努力改造。在 2016 年建立的 50 个万达城市中，超过 20 个是轻型资产模型。

据王健林透露，如今万达正在进行中的第四次转型对其而言既是顺应时势也是不得不走的一步：从一个中国的大型企业向世界一流的大型企业转型，向跨国企业转型。对于很多转型迟缓的地产公司来说，它们的模式已经到头，而万达却刚刚棋到中场。

今年恰好是万达成立 30 周年，古人云 " 三十而立 "。国际上有一个公认标准，10 年以下是短寿企业，10 年到 30 年是中寿企业，30 年以上是长寿企业。

如今的万达正站在长寿企业的新起点上，所以今年对万达而言是极其重要的一年。万达要做百年企业，又迎来了新的起点，棋至中盘，万达这盘大旗最终将走向何方？又能否如老王所言：2020 成功挤进世界 30 强？

让我们边走边看。