最近，楼市走势扑逆迷离，很多人为此争论不休。一种观点认为，10月70个城中有65城房价上涨，其中北京和上海的新建商品房价格环比涨幅扩大，所以房价还有继续上涨。

另一种观点认为，除了四个一线城市外，还有10个二三线城市的二手房价格都在下跌。进入10月后房地产成交量大幅萎缩，未来房价“量价齐跌”已无悬念，中国房地产市场正步入寒冬期。

从表面上看，大部分城市新房价格还在上涨，只是二线房价涨幅回落，三线涨幅扩大。但实际上，新房价格要受到地方政府的“限价”控制，统计数据肯定与实际情况有出入。而二手房价格走势，却最能真实反映当前房地产市场的实际情况。

那么，2019年中国房价究竟是涨还是跌呢？对此，我们认为在房地产寒冬即将来临之际，不要再对后市房价还抱有上涨的期盼。未来中国的房地产将由去投机性市场转变为刚需为主的市场，房地产业的好日子已经过去。

首先，国内经济下行压力增大，以及贸易摩擦加剧，这使得要求放松房地产调控的预期和呼声不绝于耳。但10月份住建部重申了中央政府的“房子是用来住的，不是炒作的”、“坚决遏制房价过快上涨”的理念。同时，住建部要对未来房价上涨过快的城市负责人“问责”。

与此同时，各大官媒都纷纷表态，房地产调控不会半途而废。显然，再像2009年、2015年那样的全面剌激计划已无可能。这也打消了那些期盼房地产调控再次沦为“空调”者的幻想。

再者，受到房地产调控长期的影响，投机炒房者已经开始退出。经过了41个月的持续房价上涨，热点城市各种调控政策的叠加效应开始显现，使得投机炒房者开始离场。包括前期投机性炒房占据的三亚、丹东、厦门等这些地区，二手房价也开始出现下跌。

再次，导致今年房价上涨的三大利好正在退出。之前有购房摇号政策，使得杭州几万人争夺1500套房产，现在摇号政策专门倾向于低收入群体购房需求；还有，人才引进战略，这等于给房地产调控旁边开了一扇小门，现在人才引进战略，门槛大幅提高至博士生。

更值得关注的是，过去为了去库存，很多地方对棚改进行货币化安置，而现在国务院已经提出货币化安置将取消。显然，导致今年上半年房价大涨的排队摇号、人才引进、货币化安置这三大利已经要退出，房地产继续上涨的趋势已经发生大逆转。未来各地房价上涨已无可能，更多的将会出现较大分化。

最后，房企除了去“地产”化，有18家大型房企改名外，部分房企还进行了 “亏本销售”。去年9月份，金茂以20.91亿元竞得厦门翔安区2017XP08商住地块，成交楼面价29450.7元/平。当时，被誉为厦门的新地王。

而现如今，福建厦门精装楼盘翔安金茂悦推出特价房源，单价仅2.8万/平方米，这一价格比楼面价还便宜了1451元/平方米。我们认为，房企的亏本销售既有现金流已不充裕的困境，急速回笼资金的要求，又有看到房地产调控不会放松的预期。

现在很多人在问，2019年中国房价会降吗？我们认为，明年房价将会继续沿续今年第四季度的走势，并且出现分化走势。一方面，一二线城市因为实行了限价和限售令，成交量会继续低迷，房价会稳中有降。届时，房地产投机性需求退出，房价逐步向当地刚需收入靠拢。一二线城市房地产实行软着陆的概率较大。

另一方面，三四线城市可能升温来得快，降温也会非常迅速。那些GDP排名靠前，基础设施建设完善，人口流入大于流出的城市，房价将稳中有降。而对于基础设施薄弱，GDP排名较落后的三四线城市，且人口流出大于流入的城市，房价肯定会出现大起大落现象。

今年进入第四季度后，二手房市场开始了全面降温，不仅是开发商降价，楼市持续调控效果显现，还有导致前期房价上涨的有利因素逐步退出，未来一二线城市房价将稳中有跌，三四线城市更加趋于分化，部分城市房价大起大落在所难免。