年终将至回头想想，自从“731”出台，坂田的二手市场就没什么好气色，金九银十是根本没影，年终有没有翘尾还说不上，坂田本地最有实力的一群置业者倒是搬走了不少——从7月到11月华为坂田基地已经把12600人分三批搬迁至东莞松山湖开展工作。

当然所谓坂田市场就靠华为员工支撑的说法是过度夸张了，更何况搬走的主要是终端制造相关部门，华为主营业务和总部相关部门人员都还是继续留在坂田，对市场影响还是比较有限的。不过在当前低迷的市场环境下，普通人的市场心理预期确实有可能会受到一些影响，人民的眼睛是雪亮的，还是看看这半年来坂田市场的数据体现吧。

PS：本文以下有关数据均是偏北收集自各大中介公司的公开成交数据，来源真实但有效性受其数据覆盖面影响难免有所偏差，结论仅供参考。

照例还是先把各盘拉出来溜溜看谁最受欢迎，那些半年都没两三套成交的就没列出来了，打算一套房住到天荒地老的纯粹自住客本就不在意这些，大众喜欢什么与己无关嘛，关心房产增值保值的人还是需要注意下的，毕竟变现速度太差，交易不活跃的话，账面数字就永远是空中楼阁了。

都说“731”后二手市场遭受重创，但坂田的成交总量相比去年同期其实只少了一成，这个幅度多少有些让人意外了，显然排除税费问题干扰的话，近半年坂田二手市场总的表现还算不俗。

榜单中各盘排行情况如下图：

与往年不同之处在于榜单上的常客们的排位变化不小——常年占据榜首位置的万科系各盘的排名都下降了不少，成交量相比以往也缩水三成左右，同样是榜单常客的旭景家园等盘的成交量干脆是腰斩了，与之相反的则是信义嘉御山、城市广场、佳华领汇广场这几个准新盘，成交量相比以往都近乎翻倍了。

这样前后迥异的变化难道是大家喜新厌旧？但分明吊车尾的星河银湖谷也是次新盘，总之无论缘由如何，坂田二手市场不好的锅，华为人不背。

虽然市场总体状况还行，但具体到各盘上就差异还是挺大的，市场中分化现象越来越常见，真是长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上么？还是先上图中各盘大半年来的成交均价变化吧。

图中红色折线就是各盘成交均价的变化情况，涨跌的分化还真是充分体现了市场的复杂性，相比年初能有10%以上涨幅的成长性确实不错了，在5%左右徘徊的应该说保值还是不错的，这也是现在二手市场中大多数楼盘的现状，至于未来如何还得看市场大势了，涨有涨的原因，跌了的不光是受累于市场环境，内部因素也是不可忽略的。

坂田地方不大，通常就以布龙路为界分为南北两个片区。

每个区域都有各种档次品质的楼盘，坂田楼盘不多，但在品质等各方面衡量起来差距都更为巨大，例如榜单上并未列出的泓瀚苑、台湾花园等老破旧跟佳兆业城市广场等盘无论哪方面比都是天渊之别，与城中村比就是多了张“国土发的出生纸”，品质差到这个地步，价格再低也难吸引到人。

与邻居龙华相比，坂田区域内的楼盘分布并不集中，还没有形成成群连片的居住区，特别是在坂田北城中村还有厂房的体量不小，各种配套也还未形成系统均衡合理的分布，而是基本都集中在几个大型花园社区附近，例如信义嘉御山、第五园等大社区楼下都有街区商业和学校。

而这次统计中涨幅较大的几个盘：信义嘉御山、佳兆业城市广场、佳华领汇广场、创兴时代公寓，上品雅园，除了最后2009年的上品雅园算是“前辈”，其余都是楼龄不到5年的次新盘，显然在坂田置业的人都比较喜欢新一点的楼盘。

信义嘉御山

在大族云峰的配套商业开张前，信义嘉御山配套商业在坂田的NO.1地位还是无可动摇的，再加上配套的科技城外语学校，近地铁靠梅观高速，再有高赠送且紧凑实用的户型，嘉御山高价之下还能有这个表现没毛病。

万科第五园

万科第五园太大了，各期风格差异很大，户型也十分复杂，一共九期合在一起统计均价不太容易体现各类型的市场表现，其实最贵的4期表现反而更好。

佳兆业城市广场

坂田最大社区，配套规划也是最完善的，不过自有商业开张还有得等，不过大气舒适的社区和不错的赠送还是挺吸引周边置业者的。

万科城

万科城是坂田最早的品质标杆之一，不过旁边的城市广场配套建设是越来越完善了，万科的比较优势也是越来越小了，要说受华为搬家影响最大的盘应该就是它了。

四季花城

四季花城品质档次都较好，又很宜居，其实没什么明显缺点，旧就是最大问题，“731”后部分一手业主的房源的超高税费是有点吓人，对行情确实有点影响。

佳华领汇广场

虽然涨幅也不小，但是跟对面的嘉御山比起来还是有不小差距，外围配套基本一样，差别就是品质档次了。

中海月朗苑

有第五园这么大体量，却又多面孔的邻居在，月朗苑的价格是没法超越的，高赠送高拓展不是唯一，要不怎么四季花城隔壁的阳光第五季都上不了榜。

上品雅园

这个盘更纯粹的代表了名校学区房的变化趋势，同学区的其他楼盘因为量较少没上榜单。

旭景佳园

各方面条件都无突出特色的话就只能靠价格吸引人，片区里楼盘越来越多，像旭景家园这样各方面都比较平庸的盘只能跟着大势浮动了，品质更差如隔壁的富豪花园这类就干脆无人问津了。

创兴时代

统计涨幅数字确实还不错，坂田的公寓项目也确实比较稀少，但是创兴时代这样的独栋小公寓品质一般，又无住宅的学位属性，能否有好的成长还是需要依赖旁边五和站交通枢纽地位的提升才行。

星河银湖谷

既生瑜何生亮？有了玖龙玺作对比，星河银湖谷确实底气不足。

总之，被坂田良好的区域位置激起的置业热情总是会被糟糕的配套现状冷却，但良好的楼盘品质和片区前景又让人纠结不已，偏北的建议是：长线价值投资或者高品质的自住需求才是更适合更理智的选择。

我是偏北，房网资深淘房哥，深圳广电媒体地产栏目常驻嘉宾(FM1062，942，深圳卫视今日地产栏目)，深耕鹏城楼市，最擅长对比分析，置业投资研究。