碎碎念：依稀记得小白菜去年的某天还转过一篇“地产研究员可以集体下岗了”的公众号推文，一堆胖友留言评论表达“感同身受”，闻者落泪，听者伤心……听说最近的地产研究员都从ICU回来上班了？甚至下班了还去KTV包个厢？……所以，抄底地产的机会来了嘛？
前段时间的看到个段子挺有意思，分享下：
——地产研究员：对对对，没错，今晚的ktv包厢我们全要了。——大堂经理：可是刚刚医药研究员已经订走了一半了。——地产研究员：你不记得他们上次怎么鸽你了？突然取消预订。段子归段子，一乐便好，最近的市场确实也有那么点“味道”，似乎故事迎来了转折点，今天“第三支箭”也算落地了（有点超预期，没寻思这么快，明天至少应该飞了吧）……难道即将迎来逆转全局的高潮？销售方面：根据中指数据，2022年1-10月，TOP100房企销售额同比下降43.4%，这个月估计也好看不到哪里去……拿地方面：从22城集中供地来看，土拍市场持续走冷，全靠国企和城投托市……融资方面：今年以来，房企债券融资仍为净流出，尤其民企债市仍然寒冷，除在5月和9月融资政策支持（信用保护工具+中债增担保）之下发行债券，想完全靠自己几乎没几个能打的（滨江姑且算一个）……出险房企：小白菜掰手指+脚指数了下中指1-10月销售TOP50房企，非国企（包括混改）差不多小30个，出险的差不多有15个……哀嚎遍野……其它看图喽……感觉房地产周期属性又要回来了（此处省略一万字）去年下半年以来，部分房企（民企）由于长期“高杠杆、高负债、高周转”的经营模式不可持续出现了风险（违约+展期），其实已经对市场产生了外溢效应（系统性风险）……也许是打过头了，又或许是打的人醉酒醒了……政策一改此前挤牙膏式，开始眼花缭乱万箭齐发（诸多政策接连出台也体现出政策面的焦虑）：11 月 8 日，交易商协会官网公告，由人民银行再贷款提供资金，预计可支持约 2500 亿元民营企业债券融资。（注：2018年，针对部分民营企业遇到的融资困难问题，经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。其中，民营企业债券融资支持工具为“第二支箭”。有力引导市场机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有效缓解了民营企业信用收缩问题）截至目前，交易商协会已经受理龙湖集团、美的置业、新城控股合计500亿元的储架式注册发行。另据交易商协会官网消息，近日，万科向交易商协会表达了280亿元储架式注册发行意向，将待履行内部股东大会决策程序后正式报送；同时，金地集团也递交了150亿元储架式注册发行申请。（感觉这2500亿还不够霍霍的）11月23日，中债增进公司在“第二支箭”（民企债券融资支持工具）政策框架下，出具了对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据。去看了下龙湖和金辉的募集：用途主要包括项目建设、偿债、偿还or回购境外美元债等。关于中债增担保发债，看上去政策力度很大，但其实要求蛮高，尤其上一波，除了担保费，还要提供反担保的相应资产（抵押率非常之低），以至于金地、滨江都很嫌弃……这波听闻要求没那么苛刻了，但依然还是要有资产才有机会……关于这个储架式发行，多解释一嘴：是指发行人可就拟定发行的证券预先公开招募书，但不用立即发行有关证券，可以把公开招募书“储”于“架”上，在指定期间内等到市场环境配合时才正式发行证券。简而言之，就是“一次申报，分期发行”，但拿到额度后，什么时候发？分几次？单次发多少？能否发成功是没啥关系的……找了几家房企聊了下，也坦言额度不是问题，那些示范房企之前批复的都还没用完。无法公开市场再融资，不是门关上了，而是发不出去（公募及券商几乎都不参与，也就银行还能“友情”参与下，毕竟有ZS）……目前能发多少&发行节奏等其实还是掌握在中债增手上，前期要掰扯反担保问题（听说上百家申报，而他们人手不太够的样纸，胖友们简历投起来啊）……总体来说，房企拿到多少额度也就对外炫耀一嘴，并不重要，还是要看中债增什么时候点名，而这个目前来看是要排队的（关系混的好不好就看这个了），总量估计也有个阀门（毕竟中债增也就是个净资产140来亿的公司）……排到的时候还能“喘口气”就算幸运喽……早在11月11日，“金融16条”被传出（几乎资本市场也求证到其真实性，一波狂欢，股债双飞了下），11月23日正式公开发布。自此轮房地产市场调控进入政策宽松期以来，“金融16条”涉及面最广、输血力度最大，全面调整优化了房地产金融政策，堪称史诗级救市政策。关于政策解读，小白菜就不多说了，已经卖方报告满天飞了……不过值得多说一嘴的是，这次政策也释放出个重要信号：对于房地产市场不良资产，资产管理公司（AMC）将承担更大的作用。虽然资管公司当前一直在参与处置问题楼盘项目，但此次政策再次提高了类似机构在处置方面的市场地位，包括其后可担任破产管理人、重整投资者人等角色。但实际来看，在当下销售疲软，资产估值降低（房价有下跌趋势），资管机构估计也不会轻易大举介入……（后续看看怎么推动喽）11月14日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》。预售资金监管从2021年下半年开始就逐渐趋严，而今年8月份闹得这出断供潮，进一步推动了地方对于预售资金的监管（甚至管过了头，听房企反馈，部分地方不是对单个项目监管，而是从整个区域全盘去考虑，什么时候区域内所有项目都能保交付才能动用）。其实站在房企角度确实难上加难，本来融资就不行，叠加挫的要死的销售回了款还要被监管（就沉淀在那，没法动），就算央企上也扛不住，心疼10秒……保函置换预售监管资金本来就是此前存在的操作，这次从“小黑屋”里放出来，多多少少也算是“松绑”，如果能实现置换，大概能置换出来销售款10%左右，那肯定是能改善企业流动性的。而且以前银行保函置换的预售资金更多明确要用于工程建设，此次也可以偿还债务，有利于化解债务风险吧……但是需要吐槽的是：1）“优质”房企，那些出险房企大概率是没机会的；2）交流了几家房企，各大行目前推进缓慢，诸多政策细则没出，下面难以执行；3）银行提供保函，房企需要提供啥呢？应该是响应“金融16条”以及落实全国性商业银行信贷工作座谈会会议精神（这次还算是比较给面子），多家银行对外公布银房合作信息：1-10月，银行业累计发放房地产开发贷款2.64万亿元，累计发放按揭贷款4.84万亿元。（然鹅多少流到民企了呢）本次集中授信，额度的适用范围一般包括开发贷、个人住房按揭贷款、债券投资、租赁住房融资、并购贷、保函、供应链融资等。从目前来看，支持信号还是很明显的，预计11月剩下这几天以及12月，更多房企可以获得相关支持。可以说，政策已经开始落到纸面！但小白菜想吐槽的是：虽然授信额度动辄成百上千亿，但多少能落地呢？更多可能只是“表演式授信”吧：1）终究只是意向额度，不是立马真金白银给企业这么多钱；2）银行一般都有一套严（冗长）谨（繁杂）的投资标准和风控体系，实操层面可不会那么轻松放款，肯定是慢慢落地的，速度也不会那么快；3）银行放款，信用？几乎不太可能，那房企能提供多少资产进行抵押呢？继10月证监会相关人士表示允许部分存在少量涉房业务、但不以房地产为主业企业在A股市场融资后，11月21日的金融街论坛年会上，证监会主席易会满再次提及支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资，使得市场上对于“第三支箭”方面的政策预期增强……就在前不久，碧桂园（直接发行新股）、雅居乐（先旧后新）两家民企接连在港交所完成配股融资，总筹资净额达到46亿多港元（碧桂园38.7+雅居乐7.83）。中国证监会新闻发言人28日表示，证监会积极发挥资本市场功能，支持实施改善优质房企资产负债表计划，加大权益补充力度，促进房地产市场盘活存量、防范风险、转型发展，更好服务稳定宏观经济大盘。证监会决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。一方面，股权融资的资金到位后有助于改善企业流动性，并改善企业融资结构，减少对传统信贷及债券融资的依赖；另一方面，房企获得信贷、债券融资后也就形成了负债问题，存在降杠杆需求（金融街论坛上也提出改善优质房企资产负债表），股权融资有利于降低其杠杆。整体来说，稳健的现金流是支撑房地产企业的关键，企业以销售+融资两条腿走路。然鹅，销售疲软叠加预售资金监管严格之下，融资环境的冷暖更加决定房企能否化解风险、安然过冬……此番政策聚焦于改善短期流动性，以时间换空间，但能换的多大空间？为多少企业换的？仍不可知，只希望借助此轮融资，尽快改变那些拥有优质资产的房企信用“被误伤”的困局，改善金融机构及市场对行业的信用预期吧……（2）第三支箭国资入局，造就更多混改（尤其区域销售占比大的）？前十月各地已经陆续推进多次“因城施策”措施，但市场层面仍然不尽人意，可见需求侧还需要更强有力政策出台。央行、银保监会在9月末曾公布阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限的通知，2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，均可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。此次“金融16条”也重点提出了地方政府合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平，预计接下来首套、二套的房贷利率与首付比例或有进一步下调的空间……“四限”（限购、限贷、限售、限价）、二套认定等增量政策也有望进一步出台……最近，北京通州两地取消“双限”为代表，不排除一线城市房地产调控政策也有放松空间；杭州调整个人住房按揭贷款政策，执行“认房不认贷、二套首付四成”新政……（5）REITs未来可期：截至11月14日，当前市场上共有保租房REITs产品4只，分别为中金厦门安居保租房REIT、红土创新深圳人才安居保租房REIT、华夏北京保租房REIT、华夏基金华润有巢保租房REIT。金融16条和放开股权都有提及，小白菜还是挺看好这个方向的！！！“三箭齐发”后，有利于引导投资机构改善对民营企业的风险偏好和融资氛围，有助于缓解民企信用收缩问题、促进其融资恢复并降低融资成本。但实际来看，可能前面还要加个“优质”！！！虽然政策强调国企、民企一视同仁，但喊归喊，执行层面各自依然有自己的小算盘，融资授信依然会选择优质民企、优质项目；中债增增信需要反担保抵押物，多少民企还有多少压箱底的无抵押资产呢？仅从上述两点来看，未来行业出清格局仍会依旧（只是早晚而已）……对于需求侧而言，两个大问题：一个是买房能力，一个是买房意愿。而买房意愿又分为两部分，一是愿不愿意（房价上涨预期），二是敢不敢（保交付）。因此，保交楼保的是基础信心，只有项目的交付得到有效推进，购房者才有信心入市。为推进 “保交楼”工作，解决资金支持的难点问题，此前国家开发银行、中国农业发展银行设立“保交楼”专项借款，规模达2000亿元，用于助力已售逾期难交付的住宅项目建设交付。今年9月，首笔“保交楼”专项借款资金落地沈阳，并陆续在哈尔滨等多个城市落地，兜底当地“保交楼”工作。但2000亿还远远不够，政策在这块还得加大力度……目前来看，房地产行业“政策底”已明确，“市场底”有待慢慢企稳。而新政策的出台似乎只是资本市场的短暂狂欢，却不见楼市回暖的真实反应。下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。简单来说，销售不起来，就没足够回款，即便短期注入流动性，企业也没动力去拿地、开发，那么投资就起不来，顶多改善下保交楼。居民端那也不会想去买房子（买涨不买跌），顶多还能支撑下刚需和改善，至少投资的需求是没了……销售要想企稳，要解决几个问题：1）疫情防控好转；2）个人收入预期企稳；3）个别房企债务违约风险得到有效处置（保交付问题）；4）刚性需求和改善性住房需求群体购房成本持续下降等等。子弹仍在飞，地产在修复（止血），但何时康复（造血）尚难言……1、2022年11月23日，央行和银保监正式发文“金融十六条”：2、11 月 14 日，中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行联合印发《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》**原创不易，欢迎后台留言批评指正，也欢迎关注转发**------------------ END -------------------