万科缺钱吗?
这显然不容置疑。对比2020年,万科去年销售额下降了40.6%,货币资金从最高峰1952亿元,下降到去年三季度末的1188亿元。
如此规模现金下降,但万科的息负债不降反升,从2585亿元上升到去年年中的2802亿元。
钱都去哪儿了?
当然是买了土地,以及投入到诸多房地产项目的建安成本、应收账款、财务成本里去了。
为什么会出现这种情况?
用万科自己的话说,这是项目拓展、开发节奏、销售回款之间无法形成较好的匹配。
也就是说,即便万科拥有竞争优势,也无法解决资产负债错配的问题,房地产受政府调控政策、购房者预期影响巨大。
如何解决这个问题?
当然是不断融资,保证公司能够活下去,以及转型发展——匹配适当的规模,以及增加稳定现金流业务。
从这个角度来看,万科定增融资没有错。
民营房企的配股,是不惜一切代价为了生存而战,保利和万科的定增,同样是为了生存下去。
万科昨晚发布的定增方案,对比保利方案来看,让人质疑的是定增价格表述少了半句话:
不低于前20个交易日均价80%和最近一期每股净资产值的较高者。万科少了后半句,即有可能以低于净资产值进行增发。
在市场投资者看来,作为中国房地产最高市值公司,万科低于净资产增发,是管理层虚伪自大的表现,根本不在乎公司股价。
毕竟,不到半年之前,万科还在每股净资产值以下大力回购股票。
一方面,万科管理层要说服股东,接受这样一个融资方案,是目前最佳方案。
包括第一大股东深圳地铁在内,万科绝大部分股东的持股成本在20元以上。
最近一年内,万科A股股价在13-20元之间波动,除非股价逆势上涨,否则此次未参与定增的股东,确实将面临权益被稀释局面。
万科管理层合伙人的持股价在11元左右,权益稀释有限。
万科管理层一定会告诉股东,万科有美好的前景,目前是比拼耐力的时候,比起债权融资,股权融资更稳妥、更经济。
短期来看,股东权益被稀释在5%左右。长期来看,每股收益和净资产收益率等指标将会得到提升。
另一方面,万科也需要告诉定增投资者,这是一笔划算的投资。
此次万科定增,募集资金不超过150亿元,其中105亿元投向11个地产项目,剩余45亿元用于补充流动资金。
根据万科内部测算,11个项目中,项目投资收益率5%以下的有3个,收益率10%以上的也有3个,其余介于5%-10%之间。
这并不是理想的投资成绩,项目投资收益率5%以下,加上其他各类成本,亏损几乎是要板上钉钉。
矛盾恰在于此。
市场不明朗时期,股东要求权益不被稀释,定增投资者希望看到未来利润,万科管理层这两年的成绩却并不出色。
矛盾有很多种解决方案。
万科放弃定增,同时调整业务,以更好适应现时行情;继续定增,但应该让第一大股东深圳地铁占大部分。
总之,万科需要同时告诉股东和定增投资者,万科房地产业务如何调整,以及新业务发展具体指引,未来的利润在哪里。
即便市盈率和市值长期位列行业第一阶梯,万科管理层也常常陷入内部人控制的指控,这显然不是正常状况。
万科有着诱人的投资理由,行业、团队、新业务以及资产负债表中未释放的利润,这些也不能是忽视市值管理的理由。
就像万科原董秘、食品业务首席合伙人谭华杰离职一样,他说是为了摆脱琐碎的行政事务,未来将以顾问形式陪伴养猪团队成长,同时自己不会找别的工作。
万科,是白月光还是朱砂痣,就在一念之间。