在房屋买卖中，购房人“跳单”完成交易被中介公司要求支付违约金的情况并不少见，司法实践中也有大量中介公司胜诉的案例。不过在山东省德州市陵城区人民法院日前审理的一起案件中，购房人同样是绕过原中介完成交易，但法院却驳回了中介公司的诉讼请求。买房人是否“跳单”违约如何认定，通过中介买房是否拥有“选择权”？扬子晚报/紫牛新闻记者对此进行了采访。

为少付4万元选择另一家中介，购房人被起诉

不久前，王某准备购买一套房屋，他向某中介公司表达了购房意向，中介公司业务员要求王某先签订确认书后看房。双方签订确认书后，中介公司带领王某看了房子，并对这套房屋给出85万元的价格。王某嫌房价太高离开，继续转看其它房屋。

两天后，王某在另一家中介公司发现同一套房屋挂牌出售，而这家公司给出的价格只要81万元。当日，在这家公司的居间服务下，王某与房屋原产权人签订了房屋买卖合同，以81万元的价格买下这套房屋，双方办理了房产变更登记手续。其间，王某支付给这家公司居间中介费用共计1.1万元。

未能做成生意的前一家中介公司觉得，其工作人员带领王某看过这套房屋并签订了确认书，王某之后通过其他途径与房东签订了房屋买卖合同并办理房屋产权转移，属于“跳单”行为。

于是，该公司将王某诉至陵城法院，请求判令对方给付违约金2.55万元。

法院：非原告公司独家房源，驳回其诉请

法院经审理认为，根据原告中介公司与被告王某签订的《房屋承购（承租）客户看房确认书》内容，能够认定该确认书属于居间合同性质。

该案中，在原、被告签订的确认书第四条中，委托人违约责任的第二个情形约定“委托人（包括关联方）在委托期限内私下或通过其他途径（第三方）与出售/出租方达成交易的，应按照本协议中该物业报价的3%的标准向受托人支付违约金”。按该条款的约定，意味着原告带被告看房后，无论原告报价是否偏高、服务质量如何，被告如果选择买房则必须通过原告达成交易，否则构成违约。

法院认为，该条款系格式条款，其内容明显限制了被告的选择权，客观上加重了被告的责任。且原告未能提供证据证明被告与其签订确认书时，已就该条款进行了充分地说明和告知，因此能够认定该条款的约定应属无效。

法院认定，该涉案房屋并非原告的独家房源，且原告的工作人员也仅仅带领被告看过一次房。被告在另一家中介公司亦了解到同一房源信息，并通过该公司促成房屋买卖合同后，实际购买该房屋。被告通过正当的途径，在不同的中介公司获取同一房源信息。

据此，法院判决驳回原告中介公司的诉讼请求。一审宣判后，原、被告均未上诉。

江苏也有同类案例，法院认定属正常交易

扬子晚报/紫牛新闻记者注意到，南通市崇川区人民法院此前也审理过一起同类案件。

当时，南通的周某决定在单位附近购买一套房屋，通过多家中介机构关注房源信息。就周某看中的一套房屋，某房产经纪公司联系了原房主，约定次日至公司门店具体洽谈。此前，周某曾在另一家房产置换公司的带领下看过这套房屋，她又联系置换公司询问中介费用，对比得知该公司报价较低。

于是，周某推掉了原定于第二天的洽谈，并通过房产置换公司与原房主签订了房屋买卖合同，并支付了中介费4万元。

房产经纪公司发现房屋售出，以自己提供了多日服务却被“跳单”为由，将周某和原房主起诉至崇川法院，请求判令两被告共同支付中介费4.6万余元。

崇川法院认为，房产经纪公司、房产置换公司均与周某形成了事实上的中介合同关系。原房主并非委托原告公司独家代理销售房屋，周某通过正当途径在其他中介机构获悉该房屋信息，并已先行察看，因此其基于中介费用、服务质量等因素，最终选择通过其他中介机构完成交易，属于正常的市场交易行为。

据此，崇川法院判决驳回原告房产经纪公司的诉讼请求。该案一审宣判后，房产经纪公司亦未提起上诉。

扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源

>>紫牛看法

购房人有权选择报价低的中介促成交易

《民法典》第965条规定，委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。这是《民法典》增设的一项法律规定，也是通常情况下中介机构在主张客户“跳单”违约的依据。那么，为何上述案件中，法院最终认定买房人的行为不属于“跳单”呢？

笔者认为，根据《民法典》的这项规定，通过中介机构交易房产的“跳单”行为，应是购房人从中介获得信息后，直接与售房人联系完成交易。至于是否属于“跳单”违约需要从房屋信息来源、价格条件等方面综合认定。售房人一房多挂，以求高效发现交易机会，这本身并不违法。对于购房人而言，从不同中介获得同一房源信息，通过货比三家，选择价格合适的中介完成房屋交易，这也无可厚非。

同时，陵城法院这起案件中购房人与第一家中介订立的是格式合同，因此依据《民法典》第497条第二项的规定，该格式条款无效。

值得注意的是，陵城法院法官就该案表示，购房人“有权选择报价低或服务更好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，这亦是消费者权益保护法赋予消费者自由选择权的体现。”

笔者认为，相关案例也提醒房产中介，想要促成交易，应当考虑自己给予客户的房屋价格及中介费用是否具有市场竞争性，而非通过限制交易侵害客户的选择权来达到自己的目的。

特邀评论员 徐旭东（江苏亿诚律师事务所律师）

编辑：秦小奕