在地产行业唯快不破理念至上的当下，京投发展并未寻求大举拿地扩张之路，而是依然专注于塑造“轨道物业专家”身份。日前，京投发展股份有限公司（以下简称“京投发展”）副董事长、总裁高一轩首次对外公布了全新升级的“TOD智慧生态圈”商业模式，并在接受北京商报记者专访时表示，按照新的商业模式，未来实现养老、教育等多产业对接和导入，给企业带来更多盈利增长点。

模式升级

从公园悦府到西华府，再到琨御府，凭借“地铁上盖”明星项目，京投发展“轨道物业专家”的身份让外界逐渐认识并认可。

高一轩向北京商报记者介绍，京投发展轨道物业建设分为两个时期，第一时期是“站点物业”，在地铁站点周边建设物业；第二时期是轨道车辆段物业，也就是俗称的“地铁上盖”。

日前，在一场地产行业峰会上，高一轩发表了题为“TOD智慧生态圈的商业逻辑”的主题演讲。TOD，全称transit-oriented development，即以公共交通为导向的开发。TOD智慧生态圈也被看作是京投发展商业模式的升级。

按照高一轩对TOD智慧生态圈的定义：TOD指轨道交通导向的综合开发模式，智慧指以思维和科技为加速发展的主要工具，生态是人文、自然、产业生态价值的共存与提升；圈则是一个具有自我修复和优化能力的闭环系统。他对此解释，TOD智慧生态圈强调对城市、对地铁公司、对业主三个层面做出持续的贡献与服务。

高一轩表示，随着企业商业逻辑逐渐清晰，以及公司开始大规模开发的推进，下一阶段，京投发展将着力构建TOD智慧生态圈商业模式构建，将给该公司实现多产业对接导入带来的可能性。目前，该公司已经实现养老、教育、零售、文娱、办公、家居、酒店、置换和科技九大产业对接。“导入到最后可以发展REITs业态，比如长租公寓、可以追求资本退出。”高一轩补充道。

2亿平方米背后的扩张机遇

对于京投发展未来的城市布局，高一轩表示，该公司仍将稳守北京区域。按照北京市轨道交通规划的总里程来推算，未来仍将有不少于10个车辆段的物业项目有待开发。

北京商报记者粗略推算，目前京投发展在京已开发的“地铁上盖”项目，单体项目规模基本在50万-60万平方米，以此为参照，未来仅在轨道交通物业领域内，京投发展在京的潜在开发空间将达到五六百万平方米。 “考虑到轨道交通物业产品的开发周期较长，以及当前北京楼市深度调控的背景，公司决定在深耕北京的同时，启动全国布局。”高一轩称。

数据显示，目前全国大约有80个城市规划地铁建设，已经开工建设的有50个城市。据此推算，未来车辆基地数量在500个左右，开发总市场容量达到2亿平方米。

高一轩介绍，该公司目前正在与西安、郑州、无锡等多个城市地铁公司接洽。未来京投发展将重点布局京津冀、长三角、以西安为中心的西北地区、以成都为中心的西南区域以及其他重点城市。

规模与盈利的平衡

“轨道物业开发需要铺垫很长的时间，也需要很高的专业技术门槛，在土地快周转的时代，鲜有企业愿意开发此类产品。”高一轩进一步分析，轨道物业项目开发周期长，资金回笼慢，对普通企业而言将带来极大的财务成本，尤其是在当前政策环境下，参与“地铁上盖”开发更是难上加难。在高一轩看来，京投发展在资源导向和开发实力上有明显优势。

高一轩坦言，在企业发展之初，京投发展的开发领域包含三条产品线：轨道物业、景观物业以及城市综合体项目。但在开发过程中发现，景观物业虽能体现公司的产品营造力，但它作为长周期商业模式，资金回报率过低，而且还受到土地出让、专业运营团队等各项因素的制约。

实际上，京投发展也曾尝试走规模化开发的模式。高一轩分析，当一家企业将规模化作为核心实力，风险也会随之而来，一旦速度和规模无法达到预期，企业竞争力可能会荡然无存。尝试与探索之后，京投发展将企业重心转移到轨道开发物业这项公司最具核心竞争力的发展模式上。 而且，轨道物业开发能够实现快速复制加速扩张，随着上一个项目现金流回正，即可将资金投入到下一个项目中去，形成多盘联动的局面，从而最大限度弥补单体项目开发周期长的短板。这一点在企业盈利能力上也可见一斑。根据2017年京投发展年报显示，2017年企业销售毛利率达到36.37%，在上市房企中位列前茅。

北京商报记者 董家声