劳动报记者 李蓓

开发商称车位只售不租，怎么办？外来车辆占用业主车位如何解？

针对住宅物业管理中存在的一系列老大难问题，昨天，市人大常委会表决通过《上海市人民代表大会常务委员会关于修改<上海市住宅物业管理规定>的决定》。

小区停车不得以

只售不租为由拒绝出租

关于车位

刚刚通过的《管理规定》从公平分配停车资源角度出发——

规定物业管理区域内，建设单位所有的机动车停车位数量少于或者等于物业管理区域内房屋套数的，一户业主只能购买或者附赠一个停车位

超出物业管理区域内房屋套数的停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个

关于停车费

《管理规定》明确，物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。

建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆，不得以只售不租为由拒绝出租——

停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人

停车位满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的单位、个人

小区公共收益归全体业主

或共同拥有该物业的业主所有

根据《决定》，利用物业共用部分从事广告、商业推广等活动的，应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告。业主大会可以授权业主委员会同意利用全体业主共用部分从事相关活动。

公共收益归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有，并应当单独列账。

公共收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用——

公共收益主要用于补充专项维修资金的，应当按季度补充专项维修资金，补充比例应当高于百分之五十

剩余部分应当按照业主大会或者共同拥有该收益业主的决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的审计费用、拥有该收益业主的物业维护费用或者物业管理方面的其他需要

破解业委会

组建难、决策难、执行难问题

业主大会组建难、决策难、执行难，业委会换届改选纠纷多，也是当下较为突出的矛盾。

《管理规定》明确——

建筑面积在一万平方米以下的住宅小区，业主委员会可以由三人组成，以解决小型小区业委会成立难问题

与物业服务企业存在利害关系的业主，以及在本物业管理区域内有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、欠交物业服务费或者专项维修资金、违法出租房屋等情形之一且未改正的，不得担任业主委员会委员

此外，还规定了业委会的换届改选、补选、会议制度的细化规定，确保业委会能够正常运转，并明确了业委会委员在违反任职条件、无法正常履职等情形下，其委员资格终止。

物业服务收费实行市场调节价

物业服务收费实行市场调节价，由业主和物业服务企业遵循合理、公开、质价相符的原则进行协商，并在物业服务合同中予以约定。

同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。

市房屋行政管理部门应当定期发布住宅小区物业服务标准。物业管理行业协会应当定期发布物业服务价格监测信息，供业主和物业服务企业在协商物业服务费用时参考。

物业服务企业应当将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内公告——

实行物业服务酬金制收费方式的，物业服务企业应当每年向业主委员会或者全体业主报告经审计的上一年度物业服务项目收支情况，提出本年度物业服务项目收支预算，并在物业管理区域内公告

实行物业服务包干制收费方式的，物业服务企业应当在调整物业服务收费标准前，将经审计的物业服务费用收支情况或者经第三方机构评估的收费标准向业主委员会或者全体业主报告，并在物业管理区域内公告。（公告应当在物业管理区域内显著位置予以公示）

劳动报、上海发布综合报道，转载须注明出处

劳动报新媒体编辑：马思华

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