盘和林

日前，媒体从长江资管了解到，全国首单以公租房租金收入作为底层资产的资产证券化项目，将于近期在上海（楼盘）证券交易所挂牌交易。据长江资管于11月14日发布公告称，“长江资管-武汉（楼盘）地产公租房资产支持专项计划”（以下简称“专项计划”）成功设立，发行总规模8.915亿元，期限18年，平均票面利率5.08%。

所谓的租房资产的证券化事实上就是将公租房项目未来期一定年限的租金收入收益权，通过分类重组打包出售给SPV，SPV对其重新包装、评价、提升信用评级之后，以其为标的物形成证券化产品并向投资者发售的一个过程。

作为一种金融创新产品，通过将租金收入证券化可以有效的盘活租金收益，提升租赁市场变现能力，突破一直阻碍租赁市场发展的前期投入大、租金回报率低、回报周期长的瓶颈。

值得注意的是，对比租赁市场的另一金融产品“租金贷”就会发现，两者事实上“殊途同归”。不论是租金贷还是租房市场的证券化，事实上都是一种将房地产和金融市场桥接起来的工具，两个都是以租户的“月租金”为标的物以实现未来期收入提前变现的目的。

但是，如果说租金贷的出现又一次是实现了房地产和“银行爸爸”的重逢，那么租房市场的证券化则是将投资者和券商又一次重新组合起来了，只不过这一次不是服务于房地产投资开发市场，而是住房租赁市场。

所以从租金贷再到租房市场证券化不难看出，市场又一次实现了银行、券商、投资者、金融机构和房地产市场的无缝衔接。这也就意味着政策对房地产市场在资本市场上的限制，并没有真正的实现对资本驱逐效果，而只是形成了资本的挤压，挤压的结果是资本从一个市场到另一个市场的“位移”。

不过从中我们可以得到的两点结论是：一是房地产目前以及在未来可预期时间内在我国的产业中的支柱地位决定了，资本大量涌入房地产市场已是不可逆的事实，是市场的选择，这是政策调控不能改变的。

其次，资本从房地产开发市场到租金市场的位移，是行业自身发展周期和国家宏观调控的综合结果，但是不论是行业主动发展还是政策倒逼发展的结果，不可否认的是就整个行业的发展和需求端来看，资本从房地产开发市场向租赁市场的过渡是具有积极的进步意义的。

不过依旧需要指出的是，虽然基于现有房价水平和人口流动状况来看，租赁市场的发展是大势所趋，但是这里依旧存在这两个担忧：

一是租户的按期偿付是整个体系可以“玩转”的唯一稻草，而这根“稻草”风险太大。租金贷和租房市场的证券化两个体系得以运转都是极度依赖住户的履约状况的，由于我国公共租赁市场刚刚起步，管理不很完善，一旦出现大规模的违约状况，没有类似于房地产开发投资市场抵押物等的风险止损手段，整个体系很容易陷入瘫痪的状态，同时通过加速原理的乘数效应，还会引发市场较大的波动，导致经济的不稳定。

二是虽然我国租赁市场刚刚起步，需要大量的资金来支撑其发展，但是由于资本市场的羊群效应，很容易在政策的导向下引发资本在短时间内的大量的涌入，那么这就极易导致租赁市场的发展速度不能承接资本的迅速涌入，导致市场泛泡沫，有了房地产开发投资市场发展的前车之鉴，这是我们在培育和建设新的市场过程中需要积极注意和防范的。

2017年7月，住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，明确表示“加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务”。

从现实实践来看，住房租赁市场的金融工具正在不断的丰富，但是正如笔者以上所说，在住房租赁市场接下来的发展过程中，如何正确引导资本、做好资本与租赁市场发展速度的匹配，尤其要警惕资本的“羊群效应”，避免类似“租房贷”类似问题，同时完善租赁市场金融产品的风控属性，这些都是接下来各有关部门需要提升的工作。(作者系应用经济学博士后)