今天讲唐镇的华发半岛华庭。

唐镇最早要走的是国际社区路子，零几年的时候造了白金翰宫等一大片低密别墅区。

谁给的勇气？梁静茹？

不不不，背靠张江好乘凉。

01

最初的张江只有17平方公里的一座“园”，当时条件艰苦，办公场地是租的，揭牌仪式就在食堂举行。

经历了1999、2011、2017、2021年4次扩张，有了如今的220平方公里。

从0到1，如今平均每天在张江诞生的发明专利都要近百，企业数量占了上海的半壁江山。

但在张江的发展路上，唐镇曾有一次契机。

那就是“张江东扩”。

浦东新区1992年设立，同年张江开始重点开发。

随着张江发展，版图扩张，北、西方向都没有大片可开发土地，东边的唐镇被合理征用也是理所应当。

因为南边就是南汇了，浦东的产业能给你南汇吗？

当时的东扩计划已经是区级规划，愣是觉得不够用，范围一直划到了海边。

开发商们也立马闻风而动，由此打造出了唐镇国际社区。

谁承想2009年南汇跟跟浦东合并了，杀了唐镇一个措手不及。

相比东扩，南扩的空间更大，土地还不是大把的。

这下唐镇就比较尴尬了，说好的幸福呢？未来不来了吗？

不不不，唐镇又找到了另一条出路。

如果说绿城和别墅群带着唐镇出了圈，那么“四大天王”就是引领唐镇“再就业”。

唐镇四大天王航拍图

高举高品质高端人才居住社区的旗号，让置业者聚焦唐镇。

尤其是配套的增强，让唐镇有了跟联洋分一杯羹的底气。

别墅区过后，唐镇定位调整为高品质中产社区。以仁恒为首的唐镇四兄弟已经全上海打出名声，后续入市的融创未来金融城等项目虽说遇到问题，定位总体还是中产。

据说融创未来金融城业主中大部分有本科学历，其实唐镇四兄弟业主学历也很高，以至于大部分外地人都拿到了上海户口。

每年的人才引进落户中，浦东占据了三分之一以上。而浦东大部分落户名额都给了张江。

更有甚者，其他地方都是七年社保才能办理居转户，张江只需要三年。

五大新城需要5年的事情，张江只需要3年。

通过最为宽松的落户政策，张江源源不断的吸收着年轻人。

这些年轻人学历高、家底厚，而且立即落户具备买房资格。

其他地方可能经济比张江发达、产值比张江高，落户人数不一定比得上张江。

这些新落户的“新鲜韭菜”要买房，陆家嘴、联洋、源深当然是首选，预算没那么高的，只能看看唐镇、川沙、周浦、康桥。

这些片区中，房子最好、环境最好、学区最好的，估计就是唐镇。

有人讲唐镇是新学校，那又如何呢？大家不都看名字选学校吗。不买唐镇其他地方学校就更好吗？

更重要的是，联洋开始走下坡路。

联洋的优势是陆家嘴、张江、金桥提供了大量客群，优质的社区环境，良好的学区氛围。

现在房龄却日渐老化，车位配比也严重不足，许多喜欢自驾的客群、对房屋品质要求高的客群已经不太满意。

张江、金桥的客群，唐镇分联洋一杯羹；

学区优势，唐镇分联洋一杯羹；

居住环境，唐镇分联洋一杯羹。

虽说联洋更靠近市区，你上班在张江去联洋、去唐镇区别大吗？无非一个向东几公里一个向西几公里。

联洋去浦西方便，这个优势遇到了车位不足、房龄老化的劣势，不能说打平，至少联洋不再无法取代。

实际上已经有联洋客群迁移到唐镇。

唐镇还有一万套以上商品房规划，小区接近20个，学校、商业配套也有完整规划。

这些东西落地后，居住氛围不见的比联洋差很多。

所以我们可以将唐镇称之为低配版联洋，或者联洋2.0。

大家都是背靠几个科技园、都是中产居住区，真的没质的区别。

相反，周浦、康桥因为历史原因，老房子多、规划乱，上限已经定死。

川沙是副中心，定位高，但是目前没到开发时间。

能打的，还真就是唐镇。

所以即使张江向南发展，唐镇也不会衰落下去。你可以不喜欢我，但是你可能找不到更好的选择。

02

唐镇目前有五个居住组团，引以为傲的就是唐镇站组团，最早开发的绿城和别墅片区。

地铁站周边两个商场，还有福山外国语，对口建平培德中学，私立也有东方外国语。

开发的早，定位高、品质好、近地铁，有商场有学区。

二手高层、洋房均价9.5-12w。

东侧连着四大天王，整个大地块四周都是河，外立面都很漂亮，南侧就是福山外国语和建平培德中学。

较高的品质和学区加持，这里的二手价格在10万左右。

地铁站南侧就是动迁组团，虽不至于全是动迁房，但商品房除了保利的小区外，品质都不高。

这里城市界面要次一点，但居住氛围浓厚，底商多。

保利还能维持在6-7w的价格，其余动迁和商品房在4-6w间。

创新中路组团主要是浦发和融创地块为主，其余为企业配套房和动迁安置房。

从航拍图来看，空地和施工场地比较多。

剩余一个王港组团，是2000年合并到唐镇的，主要的客群来源于卡园，配套都比较一般，环境还要荒。

虽然唐镇有卡园，还靠着张江和金桥带过来的产业，但本身的产业属性不强。

目前走的高端住宅路线是非常适合唐镇的，在浦东，走成这条路线的比唐镇贵，比唐镇便宜的综合实力没它强。

所以中产人群很乐意选择唐镇。

当然，如今的唐镇俨然还在开发的路上，任重道远。

从长期看，我认为它是可以对标联洋的。

华发半岛华庭是位于唐镇站组团，绿城玉兰花园东边。

项目周边待开发的地块还是很多，规划的都是住宅地块。

地铁站周边有两个商场，恒生和阳光天地，人气不是太足。

项目旁边的绿城对口福山外国语，初中是四大天王对面的建平培德中学，双学区。

但是新房是没有学区的，不知道交房后会对口哪里。

如果不是福山外国语，那就只能是唐镇小学了。

03

项目步行至地铁站约700m，乘坐2号线2站就到张江高科。

唐镇只有社区医院，三甲医院还得自驾前往张江曙光医院。

医疗配套短缺，商业日常够用，教育和近地铁是亮点。

项目南侧有河道，小区中间也有河道，如果小区交付做得好的话，也可以成为一处特色。

自带6000㎡的商业，未来要是有商超菜场之类的那就非常方便了。

因为附近的小区都没有底商，买个菜跑到地铁站逛永辉，走路拎不动，开车又有点费油。

目前只看到说有书吧、咖啡店之类的，具体要看后期招商情况。

一共两个面积段，99㎡占主力，总价预计700w左右，130㎡约1000w。

户型没什么好挑剔的，做的都不错，99平还有边套开窗户型。

这个项目的槽点在于，都2023年了还有人车不分流的小区。

外立面是真石漆，从外观上就跟旁边的小区一比就落了一个档次。

装标说不上差吧，确实也比较一般，后期自己返工又很麻烦。

没有售楼处，只有展厅，需要预约前往。

预计2.24开始认购，均价70620元/㎡。

上海市每年人才落户浦东能占1/3，其中张江占大头。

张江拥有更宽松的落户政策，高新科技产业类都有落户指标，这类人群的购买力也比较强。

张江南扩占据了周康大片土地发展产业，居住社区周边就不大可能有空地去建充足的配套。

唐镇不具备产业属性，反而能更好的为张江提供服务。

给唐镇带来的问题就是，开发时间长，先入住的业主要忍受很长时间的动工期。

依赖地铁出行的要做好准备，2号线在唐镇总共就2站，就唐镇而言，近地铁的房子是不多的，这是项目的优势。

华发四季半岛所在的地块位置还是不错的，唐镇的主要配套都在附近，最标杆的社区也在旁边。

虽然有学区预期，但有风险。再加上是新校区，实力如何还有待考证。

旁边玉兰花园二手9.5-12w的价格，令人有无脑上车的冲动。

项目有倒挂，但没你们预期的那么多。

项目品质跟绿城没法比，后期要是没有对口福山外国语还要再打折。

建议入手，如果学区兑现的话性价比会很高。但对产品，期待值不要太高。