前天下午，信贷数据和信贷工作座谈会新闻稿出街，央行副行长和银保监会副主席出席并讲话。

新闻稿有四段主要内容，其中有两段讲房地产，总结起来就是两点：

救优质头部房企；保交楼。

座谈会之前，央行党委书记、银保监会主席郭树清，接受新华社采访已经讲得很清楚了：

以保交楼为切入点，以改善优质头部房企资产负债表为重点，促进房地产业平稳健康发展，逐步推动房地产业向新发展模式过渡。

座谈会之后，所有人都在琢磨“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动，更多对政策“免疫”的人发出灵魂之问：

到底谁是优质头部房企？

“小作文”很多，没有一家房企不想贴上这个标签，媒体爆一些模棱两可的虚料，其实好好总结一下官方发言，以及已完成动作，不难找到优质房企的评判逻辑。

官方优质头部房企指引是：专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性。

开展上述四项行动，旨在改善房企经营性和融资性现金流，使其资产负债表回归到安全区间。

“资产激活”，房企最大资产是土地和持有型物业，土地涉及开发贷和鼓励住房消费，持有型物业有经营贷和Reits产品；

“负债接续”是再融资，目前有“第二支箭”债券融资支持工具，以及“内保外贷”；

“权益补充”目前有“第三支箭”股权融资支持，A股涉房企业放开融资，内房股在股价略微改善后全力配股；

“预期提升”主要是指住房消费预期改善，出台更多鼓励政策，取消更多限制条件。

这四项行动一一对应到碧桂园身上，能找到资产负债表改善计划的整体逻辑。

碧桂园资产负债表最大问题指标是现金短债比，因此再融资的“负债接续”最为迫切。

一个星期前，碧桂园控股在内地主要发债平台碧桂园地产，将其所持24%“深圳中集产城集团”股份，质押给广东顺控铁路投资开发有限公司。

广东顺控由佛山市顺德区国资局持股90%，广东省财政厅持股10%。中集产城则是中集集团（000039.SZ）旗下产业园区开发运营商，碧桂园2017年出资9.26亿元入股。

碧桂园地产12月底发行10亿元中票，由“中债增”增信担保，然后由广东顺控向中债增提供反担保，再由碧桂园给予广东顺控质押物，应该就是上述股权质押。

去年9月底，碧桂园地产第一次发行15亿元中期票据，同样采取了佛山市城投公司担保模式。

那笔发债由佛山市地铁、佛山市交投提供反担保，再由碧桂园的联盟企业，广东博意建筑将其所投生物公司“北京博奥晶典”股权质押给前两者。

碧桂园最新一期20亿元中期票据正在审批中，自去年救助房企以来，碧桂园还发行了15亿公司债，同样有佛山市国资企业参与担保。

此外，碧桂园还获得了2.8亿美元“内保外贷”融资，虽然只置换了此前贷款的一半，但已经是最为明显的支持信号。

“权益补充”有碧桂园在股价回升后两次配股，加上碧桂园服务的配售，筹资逾百亿元。

一个很有意思的细节，杨老板将碧桂园服务配售所得50.55亿港元，借给碧桂园控股之前，碧桂园高管曾强调未有借款计划。

碧桂园陆续配股后，杨老板持股已下降十个点至50%左右，距离诸多大额融资条件最低40%的持股要求已不远。

未来配股空间越来越小，这是杨老板的代价，某种程度上也是一种态度。

“资产激活”方面，碧桂园持有型物业并不多，部分酒店在出售中，一些新增项目和旧改项目，得到了国资金融机构的支持，这也是某种程度上的资产激活。

“预期提升”主要在于鼓励住房消费，就像央行郭书记的改口，从“押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价”到“鼓励住房消费”。

需要强调一下，预期提升不仅仅是消费者，很多房企老板的预期也需要提升，资产必须卖，“保交付”不打折扣，有时“保内弃外”也可以是一种选择。

每家房企的布局，以及老板心态都不一样，因此四项行动，不会同时明显地出现在同一家房企身上。

碧桂园所得到支持，以及所付出的代价，无不显示出，得到救助取决于房企资产、老板心态、地方政府支持程度等综合因素。

这些救助也并不无限量的，能回到安全区间，未来发展方向仍需自己考虑。

就像郭书记现在鼓励住房消费一样，前提是“以满足新市民需求为重点”，言外之意是一定要买对城市，房企则要看对趋势。

命运的馈赠早已暗中标好了价格，所有人都知道以时间换空间，所有人也知道空间很小了，郭书记所言不假。