近年来，如今随着互联网的快速发展，电商的发展大家有目共睹，特别是中国，各种电商平台发展的都极其迅猛，对中国实体店的冲击非常的大，很多零售店、卖场都因为电商的冲击而纷纷倒闭。这时候会有专家说那是因商业模式的原因：电商和实体的商业模式不一样。可是，在日本电商一直干不过实体店，人们都更倾向于去实体店购买物品，那么我们会反问是日本的技术和物流不如中国吗，显然不是。电商的商业模式真的就比实体店要好吗？

这次的“生意经”就来分析一下日本实体的一些共性，有5个维度是值得我们做实体企业的朋友借鉴，思考的。

一：先看分析中国实体店和电商的现状。

中国实体店：现在随便走在一条大街上，十家店铺九家在打折，到处写着“大甩卖”、“大清仓”，“全场特价”，理由多是“合同到期”，“门店转让”“10周年庆”等等。生意越不好做，商品越得贱卖，这成了中国实体店的一大特色。

实际上，实体店的根本问题来自于：大多数商家总只是把实体店当成一个销售渠道，并没有提升产品和消费者的附加值。单纯依靠差价赚利润。

中国电商：成本更低（没有房租）、足不出户、比价更方便、款式、更多样等等在价格层面上来说显然更具有优势，新的电子商务法2019年实施后，电商在税收方面的优势会消失，其实中国的电商与困境已经从2015年开始了，几乎所有的电商平台都面临着流量困境，利润增长趋于放缓，市场需求几近饱和。而双11的本质其实是先抑制需求再集中式爆发，所以形成了双11当天的消费井喷，数据看起来漂亮而已。电商虽然没有房租，但是要有线上运营成本，包括广告、活动、人员、客服、快递等等。现在开一家“网店”的成本已经超过实体店房租了，获客成本越来越高，比如对于有的淘宝店来说，每引来一位顾客的成本大概在80元上下，但是很多商品的售价都不到80元。

现在无论是电商还是实体都出现了我们会发现一种现象：僵持。

电商的运营成本持续攀升，越来越接近“实体店”的房租；而实体店吸引消费者的成本也不断增加，越来越接近“网店”的获客成本；于是双方开始僵持。究其根本，会发现，中国的电商与实体，赚钱的思维是一样的，也就是“薄利多销”都处在比成本阶段，而没转变到怎样为顾客创造更好的价值这个思维。

二：日本实体业核心竞争力

1. 价格

l 像日本、德国这些注重实体经济的国家很早就对国内电商企业进行征税，对电商几乎没有任何税收优惠政策，因此在和线上实体店竞争过程中，电商无法发挥价格优势。

l 东京每年有两大打折季，分别在6月和12月(由于日本人每年发两次双薪，因此日本每年会有两次打折季)，每次持续3至4周。和香港的圣诞扫货季一样，越到后期，折扣力度越大，但一些紧俏商品有可能断货。对早有目标的购物狂来说，往往打折季刚刚开始便会迫不及待动手囤货;对节俭至上的精明客，那就要等到最后清仓才会出手。

l 和国内商场一样，东京百货店也提供消费换取积分的优惠。不过国内大部分商场要求积分达到一定额度方能换购商品，东京商场的积分则可以直接冲抵现金消费，还可以即刻换购饮料和餐食。

2. 质量

日本商家对商品质量把关很严，如果你在大商场买到残次品，不但会得到大额补偿，经理还得亲自上门道歉。

3. 商业地产场景化设计

日本设计界一直追求精密的内容定位，一开始就要尊重商业定位再出具体设计。就像我们做博物馆、科技馆一样，先做展示设计，再做建筑设计。日本人招商不是做房东的心态，而是共同经营。东京的六本木商业区花了十五年才开业，而中国的有些著名商场从设计到开业就花了半年时间，开业前一天还有2000多人通宵赶工。日本松屋百货坚持商业地产体验化、场景化设计。一反商业设计中以品牌为主的场所设计，强调百货与品牌一起传达高品质的生活气息，消费者当然爱。

4. 以人为本游乐体验

格林木购物中心远在东京神奈川县武藏小杉地区，开业13天，客流量突破100万，而这个购物中心仅有3.7万平方米，却拥有日本最大的屋顶花园。格林木反复强调“最重要的是把格林木购物中心建成大家乐意来玩的地方，在玩的过程中顺便买一些东西回家”。

大阪的EXPOCITY，拥有日本最大imax屏幕的4d电影院、日本首个体验型英语教育设施以及小羊肖恩主题娱乐天地。商场将“娱乐”、“教育”、“购物”完美融合，让场子成为大阪北新娱乐的核心，全面融入居民生活。

还有一家商场Grand Front则整合了社会功能新业态，高科技实验室、大学研究所、品牌博物馆、创客空间、汽车主题馆、科技体验馆、展廊空间、沙龙空间等。

5. 服务

l 东京商场提供免费行李寄存服务，客人并不需要找自动存包柜，也不用担心行李太大柜子放不下，服务员会亲自帮你把行李拿到专门的寄存处，让客人可以安心购物。买好东西之后，如果不想拎着大包小包回家，可以委托商场打包送货上门。这一服务并不局限于家电等大件商品，任何服饰、鞋子、皮包、日用品等等都可以直接送到客人家中或酒店房间。

l 商场进门处是自动伞套机。防止雨天伞上滴水路滑。如果遇到排队的情况几乎都会为排队的顾客准备椅子。

l 为带孩子和身体状况不佳的顾客准备的婴儿车和轮椅设置于大门的入口附近，下车即可利用，最大限地减轻特殊顾客的体力负担。旁边放着消毒纸巾，用于擦拭婴儿车。休息区内专门劈出儿童区。这些小椅子是专门为小顾客准备的。儿童区内所有设备尺寸都小一号。桌椅，洗手池都是儿童尺寸，专门提供婴儿室。内有哺乳室、换尿不湿台等而在婴儿室，婴儿室允许男性进入给孩子冲奶粉，换尿不湿。，而哺乳区内是一个个独立的哺乳室，男性止步。墙上有应急按键，婴儿室内还有自动售货机，比照幼儿身体设计，就连饮料盒都比一般的小，适合孩子的小手拿握。

l 为方便携带旅行箱的外国游客前来购物，免费储物柜特意设计成可以装进旅行箱的大尺寸。

l 木更津三井奥特莱斯购物城是一座海滨小镇，很多日本人会带狗前来，商城会专门开辟的狗与主人的共同休息区。购物城内有些店允许携狗进入，为了保持店内清洁，会专门准备洗狗爪的池子。

“商业本质已经从“销售关系”转变到“服务关系”。未来，商业争夺的是出生于80、90年代的消费群，这群人生下来就不缺物质、不缺产品，他们需要的是一种“关怀”，这种关怀更需要面对面的交流与触觉才能体现。未来那些只是卖东西的实体店将越来越没有竞争力，而那些能为用户提供独有体验的实体店将脱颖而出，这就是“消费升级”的本质：实体商家可以在实体店上大动手脚，从而营造出一种无与伦比的消费场景，但是电商是通过电脑和智能手机进行交易，所以很难向消费者提供独特体验，它们必须寻求突破！电商冲击不了实体只能和实体结合，所以都开始向线下延伸，但是延伸的同时不要忽略我们分析的以上五点。价格、质量、设计、体验、服务，这才是实体业制胜的“法门”。