作者：秦存文

国英观察见习作者

超速的新能源汽车布局，真的能让恒大永享盛世吗？

强调执行力的恒大，玩新能源汽车，可不是闹着玩的——6月29日，恒大一手打造的国能93车型正式量产落地。从试水牵手贾跃亭的FF开始，恒大就马不停蹄的全球范围内收购兼并，从设计到制造，从技术到市场，一路高歌勇进，完成了整个产业链的布局，到如今实现量产，在这不到1年的时间里，在新能源汽车领域，恒大再一次跑出了“恒大速度”！

在外界的眼中，恒大永远是不差钱的、也是最舍得砸钱的，无论是大手笔拿地，还玩足球、涉足矿泉水……

今年3月26日，中国恒大（HK.3333）发布2018年度全年业绩，实现毛利润1689.5亿，同比增50.5%；净利润722.1亿，同比增106.4%；核心净利润783.2亿，同比增93.3%；营业额4662亿，同比增49.9%；总资产18800亿，同比增6.7%；净资产3086亿，同比增27.4%，多项核心指标均实现大幅增长，再度登上房地产行业“利润王”宝座！

然而，一手地产，一手新能源汽车，左右开弓，双箭齐发，恒大真的有这样的实力（或者说能力）吗？

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地产行业下行，恒大业绩下行

“房住不炒”定调不变，房地产市场缓慢降温，全国房地产政策实行“一城一策”，房地产市场进入更加精细化运作的竞争时代，各家地产公司业绩分化明显。

先来看上半年的土地市场情况。有道是“土地市场是房地产市场的晴雨表”，根据统计局公布的2019年1-5月土地购置面积及金额的同比增速来看，2019年1-5月土地购置面积5170万平方米，同比去年大幅下降33.20%，降幅为2014年以来最高；2019年1-5月土地购置费为2269亿元，同比同期下跌35.6%，与2018年同期相比增幅收窄51.6个百分点。前五个月土地购置面积及金额同比下滑显著，土地市场整体表现弱于去年同期。

全国商品房销售额及销售面积增速也是印证了这一现象。2019年1—5月份，全国商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点，比2018年同期低4.5个百分点。商品房销售额51773亿元，增长6.1%，增速回落2个百分点，比2018年同期低5.7个百分点。

在今年这震荡向下的大环境下恒大能否再次实现逆风飞翔，结果确是不尽人意。

2019年上半年上市房企成绩单出炉，与去年同期相同的是，碧桂园、万科和恒大分别以3895.4亿元、3349.3亿元和2825.4亿元的销售额稳坐前三甲，与之不同的是恒大和碧桂园分别出现了7.1%和5.6%的业绩下滑，而且恒大与前两者的差距越来越大。

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没有回款的销售就像注水，无奈战投承诺压身

2018年，恒大实现营业收入4662亿，但合同负债仅1856亿元，这两个数据对比让笔者匪夷所思的地方在于：对于一般房地产企业来说，由于是预售期房，收入确认需要一年半左右，预售合同负债通常是大于当年营业收入的，体现出当年的卖房销售业绩和未来可能结转的收入。和碧桂园、融创、万科对比一下就一目了然了恒大的差距！而恒大高速增长的营业收入，更多是在提前兑现业绩。

而合约负债额的走低，隐含着恒大销售回款能力的虚弱。再看一下恒大的合约负债与合约销售比，这个值直接代表了预售合同中到底有多少真金白银回到自己的口袋了，也印证了恒大疑似“注了水”的销售数据。

而恒大这波大而不强的销售增长以及提前释放的营业收入和利润，或许是为了实现对2017年引入的战略投资者1300亿的对赌—这也成了悬在恒大头上的达摩斯之剑。

恒大对赌协议中承诺：2018、2019及2020年的3年度净利润(扣除非经常性损益)将分别不得少于500亿、550亿及600亿。此外，恒大在2018、2019及2020年的预期合约销售额将分别达到5000亿、5800亿和6200亿。这也很好地对应上了恒大2018年靓丽的净利润数据，以及缺乏有质量回款的销售数据。

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恒大用杠杆翘起来的“盛世”，面临高负债和大量到期债务的考验

先来看看恒大这些年高速发展背后的现金流状况。恒大近5年自由现金流净额（经营活动现金流+投资活动现金流）一直为负，不断扩容的恒大盛世实则主要靠巨额融资撬动。

房地产行业不同于别的行业用资产负债率来考察公司的负债情况，因为地产公司合同预售制度的存在，大量合同销售款项成为预收账款，在未来对客户交楼后便可以结转成收入。

所以，房地产行业更看重的债务指标是净负债率。恒大近两年积极实施降负债策略，通过引入战投和减少拿地，恒大净负债率得以从2017年的183.7%下降至2018年的151.9%，但仍远高于万科的30.9%，以及碧桂园的49.6%，根据亿翰智库公布的2018年中国上市房企净负债率TOP100，恒大净负债率排名第87（由低到高）。

同时，2018年财报显示恒大短期有息负债达3327亿，仅仅比2017年降低236亿，而货币资金余额只有2042亿，不能有效覆盖短期负债，短期偿债能力堪忧。

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跨界造车，或许是一条不归路

背靠暗藏隐忧的地产主业，恒大对新能源汽车的投资毫不吝啬，众所周知，许老板在新能源汽车路上是不停的买买买，截至目前，许家印对汽车行业的总投入已超过400亿元，买回来的电池电机等核心技术进入期初投资，对比丰田通用每年的研发费用都超过100亿美元，恒大未来造车路上还需要源源不断输入更多的“血液”。

虽然恒大新能源汽车开始量产，但国能93型汽车在恒大入主之前就几乎完成了整体的研发，何时能实现盈利，从全球范围来看，以排头兵特斯拉为例，打拼十多年依然在产能紧张、亏损等难题中挣扎。国内来看，作为国内新能源汽车的领航者比亚迪，“增收不增利”是其最真实的写照。从比亚迪公布的2018年业绩报告中可以看出，计入当期损益的政府补助为20.72亿元，这也就意味着，比亚迪收到的政府补贴，占其利润总额（27.8亿元）的比例达到74.5%，远高于2017年的31.3%。当政府补贴潮过去，比亚迪将面临的处境可想而知！

除此之外，许老板能否带领恒大脱胎换骨，实现凤凰涅槃，才是最重要的。说到这不得不提到恒大转型的过往之殇，那些血的教训，历历在目！许家印以“胆子大、砸钱狠，见效快”的作风闻名于世，但是，这种风格在房地产行得通，但多元化用这招，却频频不奏效。就像恒大多元化发展道路上的粮油矿泉水等业务，来势汹汹，虎头蛇尾。

隔行如隔山，转型须慎重。万科还在捉摸着怎么在教育和养老中赚钱，湘鄂情没做成环保，最后还丢了自己的“饭碗”，柯达也未能压中“影像数码化”。

但恒大造车不是闹着玩的，即便是不归路，恒大也要义无反顾地走下去了。